Дому нужен хозяин

Владельцы квартир, которые после приватизации не переняли права управления своим домом, сегодня оказались в сложном положении. Управляющего неперенятым домом назначает самоуправление или государство, причем такой управляющий часто только собирает деньги жителей, не выполняя элементарных работ по обслуживанию дома. Такое безобразие до конца 2013 года наблюдалось во многих бывших государственных домах Риги.

Управляющего назначат «сверху»

В конце прошлого года Государственного агентство приватизации объявило конкурс на управление 74 бывшими государственными домами, владельцы которых после приватизации квартир не объединились и не переняли права управления собственным домом.

Согласно Закону о приватизации жители должны были принять решение о перенятии управления домом в течение полугода после начала приватизации. Однако тысячи рижан не торопились и откладывали решение – месяц за месяцем, год за годом. В результате приватизация во многих домах завершилась уже 10–15 лет назад, а права управления домом владельцы квартир так и не переняли.

Судьбу неперенятых домов определяет бывший собственник – государство или самоуправление. Он обязан назначить дому управляющего, и владельцы квартир права голоса в этом процессе не имеют. Они не только должны подчиняться решениям государства или самоуправления, но и не могут определять плату за обслуживание, объем необходимых дому работ и так далее. Выходит, что главное право владельцев квартир неперенятых домов одно: платить управляющему.

– В прошлом году наше предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs участвовало в конкурсе Государственного агентства приватизации и получило право управлять более, чем 50 бывшими государственными домами Риги, владельцы квартир в которых не потрудились перенять право управления и потому не могут выбирать управляющего самостоятельно, – рассказал председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

Пускать дела на самотек опасно

Новое домоуправление переняло часть государственных домов 1 ноября, часть – 1 декабря, и почти повсеместно обнаружило серьезные проблемы, оставленные прежними управляющими. По всему походило, что обслуживающие организации годами собирали с жителей деньги, не выполняя элементарных работ.

– Например, сразу после перенятия дома на Орманю мы получили сигнал от административной инспекции Пардаугавской исполнительной дирекции, – говорит Трубко, – оказалось, что прежний управляющий бросил на территории дома горы мешков с мусором и палой листвой. Формально за порядок возле дома отвечают жители, поэтому владельцам квартир маленького домика пришлось срочно заплатить 500 евро за вывоз отходов. Получилось, что жители оплатили услугу дважды: первый раз – старому управляющему, который благополучно не выполнил работу и пропал со всеми деньгами, а второй раз – новому управляющему, который действительно привел территорию в порядок.

Беда произошла из-за пассивности жителей, которые покорно оплачивали немалые счета управляющего, не интересуясь расходованием средств.

Прежние управляющие оставили хаос

Домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs получило право управления бывшими государственными домами Риги на три года – максимальный срок, предусмотренный Законом об управлении. Поскольку репутация у организации хорошая и Rīgas namu apsaimniekotājs успешно обслуживает более 100 домов в столице и Саласпилсе, можно быть уверенным в том, что хаоса в неперенятых домах станет меньше.

– А хаоса нынешней зимой хватало! – вздыхает Игорь Трубко. – Представьте, что на момент перехода под управление Rīgas namu apsaimniekotājs в части государственных домах не было отопления. Мы обнаружили, что старый управляющий не просто не подготовил домовые системы к новому сезону, а демонтировал оборудование. В домах якобы начинали ремонтные работы и... не заканчивали. Мы стали заполнять отопительные системы теплоносителем, а у жителей в квартирах полилась вода из срезанных труб.

Теперь стало полегче: отопительный сезон во всех домах прошел нормально. Правда, кое-где в холода замерзали неутепленные прежним управляющим трубы, но работники Rīgas namu apsaimniekotājs никого без воды и канализации не оставили. Летом владельцам квартир предложат обсудить нормальное утепление коммуникаций.

Дома научат переходу

Однако по-настоящему остановить коммунальный хаос в неперенятых домах, наверное, невозможно. Об этом предупреждает и сам управляющий:

– Мы проведем с владельцами квартир государственных домов самую серьезную работу, помогая им перенимать управление домом и создавать домовые советы, которые будут вплотную сотрудничать с управляющим по вопросам обслуживания. Без содействия активных жителей изменить жизнь дома к лучшему очень трудно.

Информационную кампанию Rīgas namu apsaimniekotājs начнет уже этим летом, хотя правильнее сказать, что работа уже начата: инициативные группы жильцов, обращаясь в домоуправление, получают информацию о возможностях перенятия дома и перспективах, которые открываются в связи с этим.

Аварию дешевле предусмотреть, чем устранить

– Порядочному управляющему куда сподручнее сотрудничать с домом, владельцы которого переняли управление в свои руки, – говорит Игорь Трубко. – Судите сами: если сейчас в неперенятом государственном или муниципальном доме случается авария, домоуправление должно руководствоваться правилам КМ 1014 или 907 – выполнить аварийные работы и выставить владельцам квартир дополнительный счет. Закон позволяет управляющему требовать деньги немедленно, причем большие суммы, тысячи латов. Владельцы квартир, перенявшие управление домом, имеют право принять другой порядок устранения аварий и оплаты работ. Более того: у них намного больше возможностей вообще избежать разорительных аварийных ситуаций.

– Как так?

– С помощью вовремя проведенных ремонтных работы. Приведу пример: наше домоуправление предлагает жителям проводить ремонты сразу, а расплачиваться за них постепенно в течение двух-трех лет. В неперенятом доме такой порядок невозможен, жители сначала должны накопить деньги, а затем заказывать ремонтные работы. В последнем случае существует риск, что труба, перекрытие, электропроводка и т. д. не дождутся начала ремонта, случится авария. А устранение аварии всегда стоит жителям намного дороже, чем плановые ремонтные работы.

Как добиваться выгодной цены?

– Знаю, что владельцы квартир опасаются перенимать право управления домом – мол, лишняя ответственность.

– Перенять право управления своим домом, действительно, дело ответственное, но совершенно не опасное. Рижская ассоциация управляющих постоянно разъясняет владельцам квартир, что перенятие управления не значит, что жителям нужно самим заниматься обслуживанием. Собственники вправе заключить договор с любым частным или муниципальным управляющим. Однако перенятие управления домом расширяет их права принимать решения и добиваться выгодной цены на обслуживание.

– Как можно добиться такой цены?

– Сейчас цену на обслуживание для каждого неперенятого дома управляющий устанавливает, руководствуясь правилами КМ № 1014. И люди не могут отказаться от предложенных им услуг, пока не переняли дом. Практика показывает, что стоимость обслуживания в перенятом доме снижается на 10–25%.

– За счет чего это происходит?

– Управляющий неперенятого дома обязан заложить в стоимость обслуживания все работы, предусмотренные соответствующим постановлением Кабмина. Например, домоуправление должно предусмотреть накопления на чистку вентиляции. Но по опыту скажу, что жителям нет смысла собирать деньги, если прочистка вентиляционных шахт делается раз в три года. Ведь управляющий не знает, сколько эта работа будет стоить в 2017 году.

– Но если в доме не будет накоплений на чистку вентиляции, то за счет чего проводить работы через три года?

– Владельцы квартир перенятых домов часто решают оплачивать небольшие работы по факту их исполнения. Если управляющий в апреле заказал прочистку вентиляционной шахты, он предоставляет старшему по дому счет от соответствующей фирмы и делит стоимость работ на все квартиры. Жители видят, что работа действительно выполнена, и понимают, куда уходят их средства.

– Какая сейчас в этих домах средняя плата за обслуживание?

– Зимой 2013 года мы предложили всем домам плату, рассчитанную по правилам КМ № 1014. Однако вскоре в домоуправление начали приходить представители домов и спрашивать, нельзя ли снизить плату. Некоторые владельцы обещали, что готовы отказаться от услуг дворника и будут сами убирать территорию дома. Мы помогаем созвать в доме общее собрание или провести опрос и в соответствии с решением собственников уменьшаем плату за обслуживание. Но если жители говорят: «Ради экономии хотим отказаться от технического обслуживания!», выполнить их решение мы не вправе.

– Почему?

– Потому что до перенятия дома за техническое состояние дома отвечает управляющий. Жители могут отказаться только от услуг, которые не влияют напрямую на состояние дома.

Низкая плата – не всегда хорошо

– Вы посетовали, что прежние управляющие государственных домов оставили за собой разруху. Передали ли они вам ремонтные накопления домов?

– Это главная проблема: ни один из старых управляющих пока не передал дела с соблюдением требований нормативных актов. В результате у нас нет сведений о накоплениях жителей, нет информации об использованных средствах дома. Если бы эти дома были вовремя переняты владельцами квартир, ничего подобного бы не случилось: движение средств на счету дома контролировал бы представитель дома, а не управляющий.

– Какие еще финансовые проблемы обнаружились у бывших государственных домов?

– Мы обнаружили, что владельцы квартир некоторых домов платили за обслуживание всего по 20 евроцентов с квадратного метра. Это исторический тариф, действовавший в Риге еще в прошлом веке, сегодня за эти средства невозможно ничего сделать. Следовательно, управляющий расчитывал плату небрежно, даже не планируя самых нужных работ по обслуживанию. В одном таком доме реальная стоимость обслуживания после перерасчета составила 44 евроцента с квадратного метра, из которых только услуги дворника обходились жителям в 24 евроцента с квадратного метра.

– Многовато!

– Вовсе нет, потому что дом совсем маленький и месячная зарплата дворника составляла всего 50 евро. В результате жители отказались от услуги санитарной уборки и уборки территории. Они будут выполнять эти работы сами, зато серьезно сэкономят на плате за обслуживание. Но повторю, что уборка – это единственная услуга, от которой жители неперенятых домов вправе отказаться.

– Каким вы видите будущее неперенятых домов Риги?

– Рано или поздно владельцы квартир поймут, что только перенятые права управления дают им возможность контролировать работу управляющего, принимать решения по благоустройству дома и следить за движением общих средств. Дома придется перенимать, и в выигрыше останутся те, кто сделает это как можно скорее.

– Примеры таких «выигравших» домов можете привести?

– В обслуживании Rīgas namu apsaimniekotājs находится маленький деревянный дом по улице Слокас, 24. Казалось бы, что может позволить себе девятиквартирный домик? В 2006 году по этому адресу проваливался пол, были разрушены своды подвала. К 2014 году жители, перенявшие дом, провели ремонт несущих конструкций, сменили общую электропроводку, отреставрировали фасад и полнотью за эти работы расплатились.

– Бывшие государственные дома будете направлять по этому же пути?

– В течение 2014 года мы подготовим полные предложения по ремонтным работам для всех домов, обслуживаемых по договору с Государственным агентством приватизации. Постараемся, чтобы владельцы квартир перенимали права управления. В таком случае домоуправление сможет предложить им ремонтные работы «авансом», расплачиваться же собственники смогут потом. Если дом не будет перенят владельцами, мы пойдем привычным путем: сначала поможем владельцам квартир создать накопления, а затем предложим ремонтные работы.