Кто такой старший по дому?

Многие дома Риги выбирают уполномоченных лиц и целые домовые советы. Это помогает жителям успешнее сотрудничать с домоуправлением. Однако движение старших по дому – дело новое. У людей появляются вопросы: не обманет ли старший по дому, каковы его полномочия, не примет ли он невыгодных для дома решений, как контролировать работу этого человека?

В Риге много отличных старших по дому. Однако не во всех домах сотрудничество складывается сразу, жители боятся подвохов. Вот, какую историю рассказывает наша читательница Людмила:

«В нашем доме по проспекту Курземес происходит что-то странное. Сначала объявился сосед, который захотел стать старшим по дому. Этот человек ходил по квартирам, но многие жители отказывались подписываться в протоколе голосования за его полномочия старшего. Однако потом оказалось, что он все-таки объявил себя старшим и даже зарегистрировал в доме общество собственников, в котором состоит сам и всего двое-трое других квартировладельцев.

Мы с соседями хотели поговорить с этим человеком, но не могли ни застать его дома, ни получить номер телефона. Вскоре жители, которые были против самозваного уполномоченного, узнали, что он опять ходит по дому и собирает подписи за ремонт. Приходил этот человек и ко мне, и я от растерянности подписала опросный лист, ведь в доме действительно давно не было ремонта.

Но потом мы с соседями спохватились и поняли, что хотели бы получить какие-нибудь документы. Считаю, что старший по дому обязан показать нам хотя бы приблизительную смету ремонта и сообщить, кто будет выполнять работы: муниципальное домоуправление или фирма, выбранная самими жителями. Ничего этого получить не удается, на лестничных клетках старший по дому вывесил только результаты голосования. Мы просто не можем добиться встречи с этим человеком!

Лично меня беспокоит то, что этот человек за спиной большинства жителей создал общество собственников. Возможно, от лица этого общества он хочет перенять дом и управлять им самостоятельно. По слухам, он и раньше управлял какими-то домами, но разорился. Теперь я боюсь, что моя подпись будет использована совсем в других целях, чем объявил сомнительный старший. Например, что с этим опросным листом этот человек сможет перенять управление домом или набрать кредитов. В домоуправлении помочь не могут, а куда еще пойти со своими опасениями, я не знаю.

Я прилагаю вопросы, появившиеся у наших жителей. Прошу опубликовать ответы в газете, ведь в похожую ситуацию может попасть любой дом!»

Ответы на важные вопросы читательницы подготовлены при помощи специалистов Департамента жилья и среды Рижской думы.

Кто и как должен выбирать старшего по дому? Какой документ является подтверждением его полномочий?

Люди часто путают разные понятия: старший по дому, уполномоченное лицо, управляющий, поэтому нужно объяснить, что значит каждый из этих терминов. Статус старшего по дому в законодательстве Латвии не определен. Такому человеку не обязательно иметь специальное образование, его просто выбирают на общем собрании собственников квартир для выполнения функции посредника между жителями дома и управляющим. Переизбрать старшего по дому можно тем же путем, каким его выбирали.

В свою очередь, управляющий, это совершеннолетнее и дееспособное физическое или юридическое лицо, которое на основании договора об управлении производит работы по управлению домом. Юридический статус такого человека определяется Законом об управлении жилыми домами.

Читательница спрашивает, может ли простой собственник квартиры перенять управление домом. Ответ – нет, не может, если только у него нет таких полномочий. Только собственники квартир на общем собрании или путем письменного опроса могут принять общее решение о том, какому лицу они доверяют интересы своего дома. Таким представителем может стать юридическое или физическое лицо, полномочия которого описываются и закрепляются в договоре. Для принятия такого решения необходимо, чтобы «за» проголосовали владельцы квартир, представляющие 50 + один процент квартирных собственностей дома.

Если мы говорим о выборах простого посредника для связи с домоуправлением (старшего по дому), то муниципальное предприятие Rīgas namu pārvaldnieks соглашается сотрудничать с лицом, за которого проголосовали собственники, представляющие 2/3 квартирных собственностей дома.

Для выбора лица, которое на основании договора взаимных полномочий должно перенять управление домом у самоуправления, достаточно простого большинства голосов.

Получается, что за старшего по дому проголосовали только наши соседи, которые этого человека поддерживают. Мнения остальных никто не спрашивал. Разве это правильно?

Как уже говорилось, чтобы выбрать так называемого старшего по дому, необходимо согласие собственников квартир, которые представляют две трети собственностей жилого дома.

В 19 статье Закона о квартирной собственности говорится, что любое решение можно принять либо на общем собрании, либо путем письменного опроса. В обоих случаях должны быть проинформированы ВСЕ собственники квартир. Если в доме проходит общее собрание, приглашение на него рассылается или вручается всем владельцам не меньше, чем за неделю. Собрание считается легитимным, если на него пришли собственники квартир, представляющие не менее половины квартирных собственностей дома. Если в доме проводится опрос, то его организаторы обязаны выслать каждому квартировладельцу проект предполагаемого решения и дать две недели на обдумывание ответа. Если человек не отозвался и не вернул опросный лист, считается, что он проголосовал против. Принимать решение, просто обходя квартиры с опросным листом, законом не разрешается.

Можем ли мы, несогласные и опомнившиеся владельцы квартир, оспорить статус и полномочия старшего по дому и как это сделать?

Сначала нужно удостовериться, что человек действительно получил полномочия. Он может называть себя старшим по дому, но не являться таким, потому что 2/3 собственников не проголосовали за него. С протоколом общего собрания можно ознакомиться у управляющего.

Если человек все-таки признан старшим по дому, соседи могут оспорить его полномочия опять же созвав собрание или проведя анкетирование.

Какие документы нужны уполномоченному жителями представителю дома или обществу собственников, чтобы перенять управление домом? Кто проверяет наличие и правильность этих документов и принимает решение о передаче дома?

Как уже говорилось, простой старший по дому, не наделенный полномочиями от собственников, перенять дом не может никак. Если сообщество собственников принимает соответствующее решение, самоуправление может передать управление домом либо обществу, либо лицу, уполномоченному на основании договора взаимных полномочий. Для этого нужно, чтобы «за» проголосовали собственники, представляющие большую половину квартирных собственностей дома.

Консультации о процессе перенятия дома и методическую помощь в подготовке документов можно получить в Департаменте жилья и среды Рижской думы по адресу Рига, ул. Бривибас, 49/53, 5 этаж, 512 кабинет.

Процесс передачи права управления жилым домом (от самоуправления – собственникам квартир) состоит из трех этапов:

■ Собственники квартир принимают решение о перенятии прав управления жилым домом. Для этого они учреждают общество собственников квартир или выбирают уполномоченное лицо (физическое или юридическое), в обоих случаях подписывая взаимный договор управления жилым домом, в котором оговариваются права и обязанности управляющего и собственников квартир. Это решение можно оспорить в суде, который может признать решение собственников квартир недействительным. Это происходит в случаях, когда решение было принято без соблюдения норм Закона о квартирной собственности. Иск можно подавать в течение трех месяцев со дня, когда соответствующий хозяин квартиры узнал или должен был узнать решение общего собрания собственников, но не позже, чем через год после принятия такого решения.

■ Департамент собственности, после получения всех документов, готовит распоряжение председателя Рижской думы о передаче права управления домом собственникам квартир и готовит для подписания акт сдачи-приема дома.

■ Департамент собственности и представитель собственников квартир подписывают акт сдачи-приема дома, договор об управлении неприватизированной части жилого дома (если есть неприватизированная квартира), после чего права управления общей собственностью переходят к сообществу владельцев квартир. Не позже, чем через месяц после перенятия дома, муниципальный управляющий передает обществу собственников или уполномоченному лицу дома все документы, права и обязанности, связанные с управлением домом, а также неиспользованные средства и имущество.

Надо помнить, что при перенятии прав управления домом жители имеют право заключить договор с прежним управляющим, но получают намного больше полномочий контролировать средства дома, поручать домоуправлению разные работы, выбирать исполнителей ремонтов.

Департамент жилья и среды Рижской думы является учреждением, которое принимает заявки на передачу права управления жилым домом и проверяет законность решения сообщества собственников, а также консультирует собственников на всех этапах перенятия дома.

Как мы можем оспорить передачу дома, если считаем, что наши подписи были собраны обманным путем совсем под другим документом?

Владельцы квартир, которые подписываются под каким-то решением, должны убедиться, что на опросном листе напечатан текст соответствующего решения (то есть нельзя подписываться на листе, где оставлены только места для подписей, ведь его действительно можно приложить совсем к другому проекту решения).

Если владелец квартиры считает, что подпись его была подделана, ему следует обращаться в полицию.

Можем ли мы, подозревая мошенничество, заранее обратиться в Рижскую думу, чтобы наш дом не передавали конкретному обществу собственников? Что для этого требуется?

Если протест будет подан от имени большинства собственников квартир конкретного дома, Департамент жилья и среды Рижской думы совместно с Департаментом собственности оценит ситуацию и остановит передачу права управления домом.

Должна ли Рижская дума информировать остальных жителей дома, если общество или старший по дому обратятся в Департамент жилья и среды, чтобы перенять дом?

Вернемся к тому, о чем мы уже говорили: простому «старшему по дому» учреждения Рижской думы НИКОГДА не передадут права управления домом. Однако дом будет передан обществу собственников или уполномоченному лицу, если за это проголосовало более половины собственников квартир.

Рижская дума не обязана сообщать собственникам дома о том, что их уполномоченный обратился с заявкой о передаче управления домом. Департамент жилья и среды только оценивает соответствие документов требованиям нормативных актов.

Сможем ли мы создать второе общество собственников, чтобы честно управлять домом от лица владельцев или право управления навсегда будет закреплено за обществом, которое создано в доме первым?

В доме можно создать неограниченное количество обществ собственников. Однако управлять домом может только то общество, которое уполномочено на это самими владельцами квартир. Если домом управляет общество собственников, в которое входит большинство жителей конкретного дома, то нет смысла организовать новое общество. Куда лучше, если члены общества выберут нового председателя или правление.

Если домом управляет юридическое лицо, которое не является товариществом собственников, или неудовлетворенные работой товарищества владельцы квартир по какой-то причине не могут переизбрать его правление, то на общем голосовании собственники могут выбрать другого управляющего.

Разве вообще может быть зарегистрировано общество собственников, в котором состоит всего два или три человека?

В Законе о квартирной собственности не указано, сколько владельцев квартир должны войти в общество собственников. Однако в Законе о товариществах и учреждениях говорится, что для создания общества достаточно двух человек. Но такое общество имеет право перенять управление домом у муниципального домоуправления только в случае, если за это проголосовали собственники, представляющие более 50% квартирных собственностей данного дома.

Что значит сам факт создания в доме общества собственников? Может ли оно против нашей воли представлять наши интересы и в каких сферах?

Сам факт создания общества собственников означает только то, что владельцы квартир выполнили требования Закона о приватизации государственных жилых домов и жилых домов самоуправлений и Закона о квартирной собственности. Однако, чтобы перенять права управления домом, обществу потребуется общее решение собственников о том, что именно это общество имеет право управлять домом. Как и в случае с одним уполномоченным лицом, за подобные полномочия общества должны проголосовать собственники квартир, представляющие простое большинство квартирных собственностей.

Надо помнить, что правильно принятое решение собственников является обязательным и для тех владельцев, которые голосовали против или воздержались.

Может ли общество собственников или старший по дому, даже если за него проголосовали 51% собственников, взять кредит в банке от имени дома?

Сообщество собственников должно принять отдельное решение о кредите – дальше дело банка. (От редакции добавим, что банки стали весьма осторожны в выделении кредитов и, как правило, требуют от представителей дома, чтобы за заем проголосовало не менее 75% собственников квартир).

Что происходит, если вчера большинство жителей проголосовали за ремонт в доме, а сегодня опять-таки большинством голосов было принято решение против ремонта? Какое из решений домоуправление должно принимать во внимание?

Если большинство владельцев квартир голосует за то, чтобы поменять принятое ранее решение, об этом необходимо информировать управляющего и предоставить ему протокол нового общего собрания либо голосования. Если жители меняют решение быстро, конечно, ремонт начат не будет. Но муниципальное домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks каждый такой случай оценивает отдельно. Если между решениями прошло много времени, возможно, что домоуправление уже заключило договор на его выполнение или даже начало работы. В таком случае отменить ремонт нельзя.