В июле к нам обратился читатель с простой просьбой: «Расскажите, как правильно сменить компанию, обслуживающую дом!» Право в любое время выбрать или заменить управляющего является одним из основных прав владельцев дома. Однако многие из нас до сих пор не знают, как это право реализовать. На вопросы отвечает глава Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.
Прийти к общему решению
Решение о переходе от одного управляющего к другому владельцы дома могут принять только сообща, большинством голосов. Это значит, что в 80-квартирном доме за новое домоуправление должны проголосовать собственники, представляющие не менее 41 квартиру.
В Законе о квартирной собственности говорится, что проголосовать за расторжение старого договора и заключение нового собственники могут как на общем собрании, так и во время письменного домового опроса.
Правила организации общего собрания и опроса подробно описаны в Квартирном законе. Например, если решение принимается без созыва общего собрания собственников – путем опроса, управляющий или другое доверенное лицо сообщества собственников квартир высылает собственнику квартиры письменный проект решения по соответствующему вопросу, а также документы, связанные с принятием решения. Устроитель опроса должен указать срок, до которого владелец квартиры имеет право голосовать «за» или «против». Срок не может быть короче двух недель с момента отправки проекта решения. Если владелец квартиры не предоставил письменный ответ в соответствующий срок, считается, что он голосовал против принятия решения.
Если жители решают сойтись на общее собрание, они должны помнить: такое собрание собственников созывается по инициативе одного или нескольких владельцев квартир или управляющего в порядке, предусмотренном законом. На общее собрания собственников каждый владелец должен быть приглашен не позже, чем за неделю, путем письменного или любого другого приглашения, установленного сообществом владельцев квартир. В приглашении указывается место, время и рабочий порядок собрания.
Общее собрание собственников имеет право принимать решения, если в нем принимают участие владельцы, представляющие не менее половины всех квартирных собственностей. Если определенное количество владельцев квартир не является на собрание, оно считается не состоявшимся.
«Немой» управляющий – плохой признак
Какое бы ни было принято решение о смене управляющего, владельцам квартир важно правильно составить протокол голосования (подробнее об этом – в Законе о квартирной собственности). Руководитель Рижской ассоцации управляющих Игорь Трубко рассказал, каких подводных камней следует опасаться жителям.
– Обычно смена управляющего в доме начинается с того, что жителям не нравится работа прежнего домоуправления.
– В доме появляется один или два жителя, которые считают, что управляющий работает плохо и не выполняет их пожеланий. Лично я считаю, что в первую очередь таким людям важно подойти к управляющему и поговорить. Может оказаться, что причина «небрежности» в другом. Например, управляющий много раз предлагал жителям косметический ремонт или замену труб, а владельцы отказались делать ремонтные накопления. Может быть и так, что все деньги дома уходят на погашение долгов, оставленных старым управляющим. Таким было осознанное решение самих жителей, а возвращать долги и одновременно делать накопления на ремонты для людей обременительно, поэтому работы отложены на будущее не по вине управляющего.
– Вы описываете какую-то идеальную ситуацию. Чаще бывает, что управляющий ничего недовольным не объясняет, даже документы не показывает.
– А вот это первый признак того, что управляющего пора менять. Но опять-таки остальным жителям нужно удостовериться, что проблема не придумана одним-двумя соседями. На моей практике бывало, что люди, желавшие сами управлять своим домом, специально вызывали на конфликт ослуживающую организацию и оговаривали ее. Если же управляющий действительно нарушает права собственников на информацию о доме, это тревожный звоночек.
Другая сторона: опасайтесь кляузников
– Часто бывает, что знать правду о доме хотят двое-трое владельцев квартир, а остальные шестьдесят-восемьдесят ничем не интересуются. Могут ли недовольные, но малочисленные активисты добиться смены управляющего?
– Согласно Закону о квартирной собственности любой владелец квартиры дома имеет право созвать общее собрание и вынести на его повестку вопрос смены управляющего. Да, для принятия решения требуется собрать более 50% голосов собственников квартир. Но все начинается именно с двух-трех активистов. Остальные жильцы, услышав о таком общем собрании по вопросу смены обслуживающей организации, должны сами ознакомиться с сутью конфликта. Увы, в некоторых случаях смену управляющего затевали злостные неплательщики, на которых действующая обслуживающая организация грозила подать в суд. Или люди, пойманные на воровстве воды, заявляли управляющему: «Мы ничего не пожалеем, только бы вас сменить!»
– Может, лучше пригласить на собрание старого управляющего, пусть отчитается?
– Это наилучший вариант. Во время такой встречи жители могут узнать о многих интересных нюансах и самостоятельно решить, нужно ли новое домоуправление.
Не остаться без коммунальных услуг
– Нового управляющего мы должны утвердить на том же собрании?
– Лучше всего, если группа активистов уже найдет новую обслуживающую организацию и на том же общем собрании предложит ее всем собственникам.
– Как быстро старый управляющий должен передать дела?
– В Законе об управлении написано, что дела он должен передать в течение месяца после окончания полномочий. Полномочия же управляющего заканчиваются со дня, определенного решением общего собрания. То есть если жители собрались 1 августа, то прервать отношения с управляющим они могут уже со 2 августа, если только в договоре на управление не предусмотрено, что собственники предупреждают обслуживающую организацию заранее. Я видел договор, по которому дом обязан был предупредить домоуправление за три месяца. На мой взгляд, это слишком большой срок.
– Может ли дом какое-то время оставаться без управляющего?
– В Законе о квартирной собственности сказано, что за все происходящее в доме отвечают собственники. После увольнения управляющего дом остается без договоров с поставщиками коммунальных услуг, а в результате и без самих услуг. К нам приходили на консультацию жители и рассказывали, что руководство товарищества собственников сложило полномочия, а владельцы дома не восприняли это всерьез, нового управляющего не выбрали и через пару недель остались без тепла.
– Как же действовать, чтобы не дождаться беды?
– На общем собрании владельцы квартир должны не только выбрать новое домоуправление, но и утвердить проект договора и задания на управление.
Уйти от долгов нельзя
– Что происходит с нашими долгами, если дом переходит к новому управляющему?
– Это важный вопрос, особенно в случаях, если в доме авансом проведены большие ремонтные работы. Иногда жители думают, что могут переменить обслуживающую организацию и начать с чистого лица. Но по закону старый управляющий, на основании решения общего собрания вложивший собственные средства в ремонт дома, имеет право выставить жителям счет за весь остаток долга. Он делает это при выписке последних квартирных квитанций. Такой же порядок относится к оплате аварийных работ. Правила Кабинета министров № 907 говорят, что управляющий обязан ликвидировать аварию за счет любых доступных ему средств, а затем выставить жителям дополнительные счета. Гражданский же закон подтверждает: за любую выполненную работу собственник обязан заплатить. Уход к другому управляющему избежать платы не поможет.
– А что при смене управляющего происходит с нашими долгами по квартплате?
– В течение месяца новый управляющий должен перенять все обязательства дома, в том числе долги. Единственное исключение допускается в случае, если обслуживающая организация вложила собственные деньги, чтобы своевременно рассчитаться за полученные домом тепло и воду. Интересно, что законе сказано: управляющий должен перечислять поставщикам ровно столько средств, сколько ему уплатили жители. Однако на практике многие домоуправления действительно вкладывают больше и даже расплачиваются 100%, несмотря на наличие в доме должников. Ведь в противном случае поставщики просто отключили бы дому услугу, а управляющий не хочет ссориться с недовольными жителями.
– Как же управляющий станет взыскивать с нас деньги, которые уплатил за коммунальные услуги против нашей воли и закона?
– Очень просто. Если он вложил средства предприятия, то будет требовать их у дома через суд. Если же в счет оплаты тепла и воды были потрачены ремонтные накопления самого дома, этот долг передается новому управляющему, и любые поступившие по нему средства просто зачисляются в ремонтный фонд дома.
– Я слышала, что перейти от одного частного домоуправления к другому гораздо проще, чем уйти от муниципальной обслуживающей организации. Почему?
– Муниципальные домоуправления продолжают обслуживать дома, жители которых не выполнили требования Закона о приватизации и не переняли дом у самоуправления. Здесь управляющего нельзя сменить, пока собственники не переймут дом. Для этого согласно Закону о приватизации необходимо провести общее собрание, о котором должно быть объявлено за две недели. Собственники квартир в таком случае принимают решение о перенятии дома с баланса самоуправления, а затем на том же собрании могут проголосовать за нового управляющего. За консультацией и практической помощью по этим вопросам собственники должны обращаться в Департамент жилья и среды Рижской думы.
– Жители не верят в возможность устроить общее собрание. Ведь многие сдают квартиры или пускают туда родственников, право же голоса на общем собрании имеют только собственники квартир. Как принять решение за отсутствующих?
– Собственник жилья имеет право выдать доверенность для голосования. Ее можно написать на имя нанимателя, родственника или соседа в свободной форме (для надежности доверенность можно выдать на один день, указав день голосования). Нотариального заверения такой документ не требует.
– Предположим, что наш дом выбрал нового управляющего, а старый сопротивляется, уходить не желает и продолжает выставлять счета. Кто считается настоящим управляющим?
– Новая обслуживающая организация. В Законе о квартирной собственности написано, что решение общего собрания можно отменить только решением суда или решением такого же общего собрания.
– И все-таки кому жители должны платить деньги?
– Новый управляющий обязан заключить договора с поставщиками и несет ответственность за дом. Поэтому я считаю, что жители должны оплачивать счета новой организации, она же в случае необходимости сделает взаимозачет со старым управляющим.