Любопытное «письмо счастья» получили недавно клиенты рижского жилищного кооператива Jubilejas. Управляющий требовал, чтобы собственники квартир побыстрее заключили с ним новый договор. В противном случае он грозил непокорным квартировладельцам переплатой за коммунальные услуги в размере около 170 евро в год. На весь кооператив дополнительные траты составили бы 200 000 евро в год. Испуганные жители спрашивают: нужно ли бояться непонятного повышения платы?
Внимание, пишет председатель
В письме Анатолия Серебрянского, председателя кооператива Jubilejas, много интересных фактов. Например, он пишет:
«С 1 октября 2015 года вступают в силу поправки к Закону об управлении жилыми домами. Согласно этим поправкам владелец каждой квартиры, который желает получать коммунальные услуги – тепло, воду, электричество и вывоз отходов – должен заключить с поставщиками отдельные договора.
Получается, что договора на поставку услуг нужно заключать обязательно. Это можно сделать через обслуживающую организацию, либо напрямую с поставщиком каждой конкретной услуги. В последнем случае каждый поставщик станет высылать жителям индивидуальные счета. Для владельцев квартир это будет означать дополнительные расходы. Например, предприятие Rīgas siltums за обслуживание прямых счетов хочет получать 3,87 евро с каждой квартиры ежемесячно, а Rīgas ūdens – 3,19 евро.
Дополнительные расходы для владельца каждой квартиры в таком случае составят около 170 евро в год.
Если дом выберет прямые расчеты, поставщик услуги сможет отключать поставку тепла, электричества, воды и т.д. даже в том случае, если за эти услуги не расплатится хотя бы один собственник квартиры.
Выбор ваш! Можно платить 170 евро в год только за подготовку индивидуальных счетов, что для всех домов нашего кооператива составит около 200 000 евро. А можно сохранить эти средства и пустить на собственные нужды. Но для этого домам будет необходимо заключить договор на обслуживание с нашим кооперативом».
Сладкое сравниваем с соленым
Сразу хочется сказать, что кооператив спутал сладкое с соленым, а именно: под предлогом введения прямых расчетов пытается принудить владельцев квартир к заключению прямых договоров.
Согласно поправкам к Закону об управлении с 1 октября 2015 года жители Латвии действительно смогут выбирать, получать ли единую квитанцию за коммунальные услуги от управляющего, либо пять отдельных счетов от всех поставщиков. Однако для перехода на прямые расчеты владельцам квартир нужно принять соответствующее решение на общем собрании.
Это значит, что для сохранения нынешней ситуации владельцам квартир кооператива «Юбилейный» не нужно делать ровным счетом ничего! И дополнительные расходы в размере 170 евро в год, которыми жителей пугает управляющий, им в таком случае также не грозят.
Далее Анатолий Серебрянский пишет, что «жителям нужно будет заключить отдельные договора с каждым поставщиком коммунальных услуг». Это верно, однако перезаключение договоров будет происходить только в случае, если собственники проголосуют за прямые расчеты. При этом договора останутся коллективными: они будут заключены сразу между всем домом и конкретным поставщиком. Это значит, что беготни по учреждениям обычные жители избегнут, даже если предпочтут прямые расчеты. Договора от имени дома будет заключать уполномоченное лицо, выбранное 2/3 голосов собственников квартир.
Еще один тонкий момент: председатель кооператива настолько не желает, чтобы собственники перешли на прямые расчеты, что пугает их отключением услуг. Мол, за долги одного только человека без тепла и воды будут оставаться целые дома. Верно, после перехода на индивидуальные квитанции с должниками будет бороться не управляющий, а сами поставщики услуг. Однако в договоре с ними можно предусмотреть порядок воздействия на должников, а также сумму долга, при которой весь дом будет поставлен под угрозу отключения.
Коопертив отчасти прав
Однако в письме Анатолия Серебрянского есть много важной информации. Например, кооператив справедливо предлагает жителям заключить договора на обслуживание. Как собственникам реагировать на приглашение, высказанное в такой форме? Отвечает председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко:
– Согласно Закону об управлении кооператив не может управлять домом просто так. Как любая другая обслуживающая организация, он должен заручиться решением общего собрания, на котором собственники выбрали его управляющего, и иметь коллективный договор на управление. Однако в Латвии у кооперативов, как правило, этих документов нет. Это значит, что сегодня кооперативы не имеют никаких юридических оснований на управление и обслуживание домов. Чтобы вакуум заполнить, кооператив «Юбилейный» пользуется случаем и настаивает на том, чтобы владельцы квартир выполнили требования 10 пункта Закона об управлении, где четко говорится о необходимости договора на обслуживание.
Конечно, такой договор является результатом переговоров между владельцами квартир и управляющим. Его условия должны быть выгодными для обеих сторон. Поэтому принуждать жителей к заключению заранее невыгодного для них договора под угрозой отключения коммунальных услуг нельзя.
А что, если договора нет?
– Если владельцы квартир не заключат договор с кооперативом (или любым другим управляющим), вступит в силу Гражданский закон, согласно которому между кооперативом и собственниками квартир подтверждаются договорные отношения «де факто». Поскольку кооператив предоставляет жителям услуги и получает за это платежи, перед лицом Гражданского закона он является настоящим управляющим.
Чего же не хватает кооперативу? Дело в том, что без качественного договора на обслуживание у любой обслуживающей организации возможны проблемы с поставщиками коммунальных услуг. Ведь предприятия Rīgas siltums и Rīgas ūdens могут отказать кооперативу в перезаключении договоров на поставку в дома воды и тепла.
Поставщики могут требовать перезаключения договоров на поставку услуг домам уже с 1 января 2012 года. К этому сроку у всех управляющих должны были иметься перезаключенные договора на обслуживание. Новые договора следовало заключать по правилам, описанным в Законе об управлении. Это значит, что кооператив, получивший полномочия жителей, после 1 января 2012 года должен был заключить договора с поставщиками услуг от имени собственников квартир, а не от имени самого кооператива.
Но до сегодняшнего дня многие кооперативы и управляющие этого требования не выполнили и полномочий жильцов не получили. Это значит, что по договору за оплату услуг отвечают не хозяева квартир, а либо сам кооператив или общество собственников, либо управляющий. В случае, если за домом накопится большой долг, поставщик не сможет потребовать оплаты услуг от жителей, а вынужден будет судиться с управляющим. Управляющая же организация, как правило, имеет очень маленький уставной капитал и не располагает собственностью. Следовательно, в случае проблем с нее получить долгов нельзя.
Поставщики осознают эти сложности, поэтому стараются заключить новые договора на поставку коммунальных услуг, в которых ответственными за долги будут уже не кооперативы, а сами собственники. Однако для заключения такого договора на поставку услуг кооперативу требуется в первую очередь правильно составленный договор на управление, подписанный жителями дома.
Могут ли отключить услуги?
– В принципе, проблема жителей кооператива «Юбилейный» не имеет никакого отношения к прямым расчетам, – считает Игорь Трубко. – Никто не может навязать собственникам квартир дорогие индивидуальные квитанции, если только сами владельцы не проголосуют за это на общем собрании.
Однако повторю: поставщики могут отказаться поставлять дому коммунальные услуги, если у управляющего не будет договора на обслуживание дома, заключенного по всем правилам Закона об управлении.
Я посоветовал бы клиентам кооператива «Юбилейный» активнее обсуждать с управляющим условия нового договора на управление, потому что рано или поздно этот документ подписать придется. В процессе переговоров собственники квартир могут – и должны! – добиться самых выгодных для себя условий договора. Это позволит не откладывать дело на последний день, когда договор пришлось бы подписывать в спешке, под угрозой отключения воды или тепла.