Пятиэтажный дом по улице Кристапа, 23 в Риге давно ставят другим в пример. Прошло всего полтора года с тех пор, как жители выбрали нового управляющего – компанию Rīgas namu apsaimniekotājs, а уже заметны значительные улучшения. Например, на днях заканчивается утепление торцевой стены, причем после этих работ дом станет не только теплым, но и красивым, а жители уже собирают деньги на замену дверей, труб и прочие ремонты.
Крепкий коллектив
Это история о том, что совсем не страшно пускаться в самостоятельное плавание, если в доме сложился дружный коллектив.
– В нашем доме – шестьдесят квартир, – рассказывает Оксана Исаева, член правления общества Kristaps 23, – чужих людей мало: пятиэтажку строили работники одного предприятия, поэтому соседи друг друга хорошо знают. Если в доме и появляются новые жильцы, это, как правило, родственники старых хозяев или хорошие знакомые. Новые владельцы сразу понимают, что дом настроен серьезно, поэтому проблем в отношениях или с платежами у нас почти не бывает.
Решиться было тяжело
Правда, и в этом крепком коллективе не сразу все пошло на лад. Общество собственников по Кристапа, 23 было создано давно, еще в годы приватизации. Но на том все и остановилось, потому что жители побоялись отойти от муниципального домоуправления: «Станешь управлять сам или найдешь частную обслуживающую организацию и, пожалуй, пропадешь…»
Но время показало, что без самостоятельности нельзя. Например, раньше жители дома по Кристапа, как и многие другие, платили за квартиру в муниципальное домоуправление. Мало кто понимал, на какие цели уходят эти деньги. Смущали диковинные позиции счетов вроде платы за техническое обследование дома, за услуги фирмы по покосу травы (это при живом-то дворнике, который готов был косить в пять раз дешевле).
– Последней каплей стало то, что жители накопили достаточную сумму на утепление торцевой стены, – говорит Оксана Исаева, – однако городское домоуправление, которое как раз находилось в разгаре реорганизации, два года подряд не могло организовать самих работ. По этой причине мы осенью 2012 года проголосовали за то, чтобы перенять дом с баланса самоуправления и найти нового управляющего.
Зачем перенимать дом?
Надо заметить, что перенять управление домом – одна из главных обязанностей собственников приватизированных квартир. Как только в доме закончен процесс приватизации, жители должны организовать товарищество или выбрать уполномоченное лицо и перенять дом с баланса Рижской думы или государства. До этого приватизация дома считается незаконченной.
После перенятия дома жители могут управлять им сами, остаться у прежнего профессионального управляющего или выбрать нового – муниципального или частного. Наемной организации можно доверить как управление и обслуживание, так и только обслуживание дома. В последнем случае управляющим дома считается общество собственников, а нанятое домоуправление только выполняет практические задания: ведет бухгалтерию, обеспечивает санитарную уборку и т. д.
Новый управляющий подкупил открытостью
Получив право управления домом, жители дома по Кристапа, 23 созвали общее собрание и решили важный вопрос: какую обслуживающую организацию выбрать вместо муниципального Rīgas namu pārvaldnieks. Пригласили нескольких претендентов, выслушали.
В результате выбрали частное домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs, представитель которого выступил наиболее убедительно. Если спросить, чем новая обслуживающая организация подкупила жильцов Кристапа, 23, они отвечают: «Молочных рек в кисельных берегах нам не обещали. Но в договоре записали, что деньгами жителей распоряжается сам дом. Это значит, что управляющий не мог взять из наших денег ни цента, не получив разрешения правления дома. Нас это очень устроило!»
– Система работает просто: теперь всю квартплату жители перечисляют не управляющему, а обществу собственников, – объяснила Оксана Исаева. – И уже правление общества решает, сколько денег перечислить дальше на ремонты, на оплату коммунальных услуг, управляющему, если он хорошо поработал. Что мы получили от такой схемы? Во-первых, уверенность, что все счета будут оплачены в срок. Во-вторых, прозрачность, ведь теперь мы точно знаем, сколько стоили все работы, начиная с замены вентиля в подвале и заканчивая ежегодным техническим обследованием дома. Все счета подтверждаются сметами и другими документами.
«Мы никому ничего не должны!»
И ведь надо сказать, что жители оценили работу общества Kristaps 23. Сегодня платежная дисциплина в доме составляет 100%, что для большинства домов Риги не характерно.
– У нас есть только две квартиры, хозяева которых по личным причинам оплачивают счета с небольшими задержками, – радуется Оксана. – Это значит, что общество может вовремя рассчитывать с поставщиками, мы никому ничего не должны.
Сегодня 99,9% жителей Риги продолжают платить за квартиру по схеме «житель-управляющий-поставщики услуги». Всем ли можно посоветовать переход на схему «житель-общество собственников-управляющий?» Оксана с сомнением качает головой:
– Это очень прогрессивный способ оплаты услуг, но он годится только для дома без долгов или с маленькими долгами. Если бы за нашими жителями числилось несколько тысяч евро долга за коммунальные услуги, общество бы не справилось с обязанностями посредника. Ведь у нас в отличие от управляющего нет собственных резервов.
Выходит, что жители могут перечислять квартплату на общий домовой счет и только затем расплачиваться с управляющим только в домах, где нет крупных неплательщиков. И об этом нужно помнить.
Красота!
Сегодня в доме по Кристапа, 23 заканчивается масштабный ремонт – утеплена торцевая стена. Причем работы проведены так, что любо-дорого посмотреть. Торец дома покрыт не цветной штукатуркой и не уродливой жестью, а декоративными плитами, под которыми находится целый «пирог» из утеплителя.
– Мы сами нашли строительную компанию из Валмиеры, которая предложила установить вентилируемую систему утепления фасада, – рассказывает Исаева. – Это значит, что под утеплителем не скапливается сырость, стены остаются сухими и теплыми. Для компании это был пилотный проект в Риге, поэтому работы обошлись недорого – в 11 000 евро. Для сравнения, самое обычное утепление, при котором пенопласт покрывают сеткой и штукатуркой и красят, стоил бы нам около15 000 евро.
Под плитками находится целая система из каменной ваты и пенопласта. Внешнее оформление фасада тоже удалось: рельефные плитки будет сложно испортить граффити, а дом сразу преобразился, будто его нарядили в парадное платье.
Управляющий – исполнитель воли жителей
– Работы прошли быстро, за несколько недель. Хотя наш дом всегда был самым теплым в округе, теперь мы рассчитываем экономить еще больше тепла, – говорит жительница.
А недавно жители, приободренные началом работ, проголосовали за увеличение ремонтных накоплений с 0,07 до 0,15 евро с квадратного метра. Это позволит дому собирать около 2500 евро в год на благоустройство. Следующая цель Оксаны и ее соседей – установка новых входных дверей и утепление подвала, после чего можно будет подумать и о ремонте разводки горячей воды. Словом, дело наконец-то сдвинулось с мертвой точки.
– Что мы думаем о новом управляющем – компании Rīgas namu apsaimniekotājs? – переспрашивает Оксана. – Сотрудники домоуправления готовы выслушивать наши пожелания и идут навстречу в организации работ. Но жителям важно понимать, что первое условие успеха – это их собственная активность. Если в доме нет людей, которые искренне заботятся о благоустройстве, о деньгах соседей, хотят сделать свое жилье лучше, ни один управляющий не поможет. Надо четко различать, что обязанность собственников квартир принять решение о работах и финансировании, дать задание управляющему, а задача домоуправления четко и в срок выполнить указания собственников. Rīgas namu apsaimniekotājs эту задачу выполняет, поэтому мы всем довольны!