Многие жители небольших домов понимают, что перенять управление в свои руки позволяет сэкономить средства, а иногда и быстрее дождаться ремонтов. Но решиться на самостоятельность трудно. Обдумываете, как поступить вам? Узнайте о подводных камнях, ожидающих жителей на пути к управлению собственным домом.
«Я ничего плохого не сделал!»
Андрис пришел в редакцию в расстроенных чувствах. Он только что побывал в Службе госхододов (СГД). Андриса предупредили, что он занимается незаконной коммерческой деятельностью и может быть наказан.
– А ведь я ничего плохого не сделал, – вздыхает мужчина, – просто хотел управлять домом, в котором живу.
Дом Андриса (по понятным причинам не называем его адреса) совсем маленький. Жители десяти квартир за последние годы сменили двух управляющих. Но желаемого качества обслуживания они не добились.
– Мы только платили деньги, – жалуются они, – но не получали взамен никаких заметных услуг по улучшению дома.
Дошло до того, что последнее домоуправление заявило о своем закрытии. Жителям волей-неволей пришлось перенимать дом в свое управление. Соседи собрались у подъезда и уполномочили Андриса, как самого молодого и активного, заняться оформлением документов.
– Так и вышло, – говорит он, – что я стал управлять домом сам. Открыл счет на собственное имя, переговорил с жителями. Мы согласились платить в ремонтный фонд дома по 12 сантимов с квадратного метра. Сумма небольшая, но за последние восемь месяцев мы и дымоходы переложили, и крышу залатали, и дверь поставили новую.
Работы стали возможны, потому что жители доверяли Андрису. К тому же он перенял от старого домоуправления многолетние накопления дома в сумме полутора тысяч латов. Для этого мужчина открыл счет на свое имя и стал потихоньку организовать в доме ремонты.
Маленький дом в ловушке закона
Жители были довольны, Андрис тоже не жаловался. Однако на днях он получил вызов в СГД. О визите рассказывает так:
– Инспектор попрекнул тем, что я незаконно занимаюсь коммерческой деятельностью. Якобы, как управляющий, я должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого лица.
Также в СГД заявили, что Андрис обязан заплатить налоги со всех средств дома, поступающих на его счет – якобы они считаются… его собственными доходами. По этому поводу молодой мужчина впал в глубокое негодование:
– Маленьким домам повсюду ставят палки в колеса! Мы платим государству налоги со своих зарплат, налоги на жилье, на землю, налоги на коммунальные услуги. Теперь нас принуждают поделиться нашими нищенскими ремонтными накоплениями. Остается одно – бросить управление, отдать дом посторонней обслуживающей организации. Но та наверняка поднимет цены. Ведь бесплатно управлять домом, как я, ни один коммерсант не согласится!
Выгоднее создать общество
На первый взгляд ситуация кажется абсурдной и безвыходной. Мы решили обратиться с вопросами Андриса к нашему постоянному эксперту Таисии Штале, магистру экономики с многолетним опытом работы с бухгалтерией домоуправлений.
– Неужели жителю, решившему бескорыстно управлять домом, необходимо регистрировать свой специальный статус?
– Существует несколько вариантов, – рассказывает Таисия Штале. – Собственник квартир, ставший управляющим, действительно должен уладить отношения с СГД. Он имеет право зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого лица. Также он может открыть микропредприятие, основать свое общество с ограниченной ответственностью или организовать в доме товарищество собственников квартир.
– Какой вариант самый выгодный для человека, управляющего маленьким домом?
– Лучше всего создать общество собственников. Такие организации сдают в финотдел упрощенные годовые балансы и отчеты. При этом разница между доходами и расходами дома, оставшаяся на счету общества, приобретает статус резервного фонда и не облагается налогами.
– Создав общество, жители могут выбрать Андриса его председателем и уполномочить его дальше управлять домом?
– Именно так.
– Какие налоги платят общества собственников квартир?
– Если общество, как обслуживающая дом организация, имеет сотрудников, получающих зарплату, необходимо оплатить существующие в Латвии налоги на рабочую силу. Если же управляющий работает бесплатно, а других работников нет, никаких прямых налогов для общества не будет. Важно только не забывать сдавать в финотдел годовые отчеты.
Как не стать козлом отпущения
– Что произойдет, если Андрис по совету СГД зарегистрируется в качестве самозанятого лица или индивидуального предпринимателя?
– Все деньги дома, поступающие на его счет, в том числе и коммунальные платежи, будут считаться прямым доходом Андриса и облагаться соответствующими налогами. Это либо 15% от общего оборота средств, либо 25% от разницы между доходами и расходами дома.
– Отдавать такие большие деньги не хочется.
– Поэтому управляющему, оперирующему деньгами дома, не выгоден статус самозанятого лица или коммерсанта. Это увеличивает налоговую нагрузку на дом, а также усугубляет личную ответственность управляющего за долги жителей.
– Как так?
– Если домом управляет частное лицо, все договора с поставщиками услуг заключаются на его имя. Если часть жителей задолжает за тепло или воду, поставщики придут с претензиями к управляющему. В судебном порядке они могут обратить иск на его личное имущество. Это очень невыгодно, ведь честный житель, взявшийся привести в порядок свой дом, может пострадать за чужие долги.
– Какой совет дадите Андрису и прочим, оказавшимся в его ситуации?
– Во-первых, не надо перенимать управление домом без консультации в СГД. Во-вторых, если человек по незнанию несколько месяцев управлял домом, не имея специального статуса, ему грозят крупные штрафы. Поэтому Андрису следует как можно скорее создать в доме общество собственников и перевести накопления на его счет. В протоколе общего собрания следует указать, что Андрис получал эти средства на временное хранение вплоть до создания в доме общества собственников. Таким образом, и дом, и управляющий могут избежать наказания и больших проблем в будущем.