Осенью жители могут ознакомиться с планами на обслуживание своего дома в следующем году. Согласно Закону об управлении, обслуживающие организации до 15 октября обязаны выслать клиентам проекты смет-2013. Из документов можно узнать много интересного: какой будет плата за обслуживание дома в новом сезоне, какие ремонты в нем запланированы, дорого ли жителям обходится дворник.
Первый вопрос по годовым сметам поступил в нашу редакцию накануне выхода октябрьского номера. Жители 12-этажного дома в Задвинье получили проект плана на 2013-й. Задумки управляющего их устраивают. Но одна позиция сметы – техническое обследование дома, его несущих конструкций, – вызвала большое смущение. Ведь управляющий попросил жителей заплатить за эту услугу около 2,5 тысяч латов.
– Хотелось бы понять, что входит в техническое обследование, – говорят жители, – и почему оно так дорого стоит?
Что должен делать управляющий?
На вопрос о том, что такое техническое обследование дома, четко отвечают правила Кабинета министров № 907. Вот полный список работ, которые обслуживающая организация должна проводить в вашем доме:
«10. В рамках визуальной проверки привязанного к дому земельного участка проводятся следующие действия:
10.1. для лестниц, настилов, мостов, тротуаров и подъездных путей:
10.1.1. дважды в год – визуальная проверка ливневой канализации;
10.1.2. дважды в год – визуальная проверка покрытия и поребриков;
10.2. для насаждений:
10.2.1. дважды в год – визуальная проверка крон деревьев и состояния корневой системы;
10.2.2. дважды в год – визуальная проверка влияния насаждений на состояние жилого дома, его оборудование и инженерные коммуникации;
10.3. для заборов, ограждений, ворот, опорной кладки:
10.3.1. дважды в год – визуальная проверка покраски и другого вида обработки;
10.3.2. дважды в год – визуальная проверка с целью обнаружения осадки;
10.3.3. дважды в год – визуальная проверка с целью обнаружения других повреждений;
10.4. дважды в год – визуальная проверка накопителей дождевой воды, индивидуальных устройств по очистке дождевой воды, мусорных контейнеров и площадок их размещения.
11. В рамках профилактического обследования жилого дома и принадлежащих ему основных конструкций здания раз в год проводятся следующие действия:
11.1. визуальная проверка фундамента, чтобы убедиться, что:
11.1.1. не произошло осадки;
11.1.2. не появилось трещин;
11.1.3. не открылись швы между элементами дома (например, блоками и панелями)
11.1.4. не облупилась штукатурка;
11.1.5. не нанесено вреда холодом и влагой;
11.2. визуальная проверка несущих стен, перекрытий и лестниц, чтобы убедиться, что:
11.2.1. не произошло осадки;
11.2.2. не открылись швы между элементами дома (например, блоками и панелями);
11.2.3. не появилась деформация;
11.2.4. не появилось пятен влаги или плесени, повреждений от конденсата;
11.3. визуальная проверка крыши и конструкций:
11.3.1. для несущих конструкций крыши;
11.3.2. кровельного покрытия;
11.3.3. швов кровельного покрытия;
11.3.4. люков и соединений крыши;
11.3.5. водостоков – на предмет чистоты;
11.4. визуальная проверка элементов фасада:
11.4.1. для фасадов, балконов, цоколей и карнизов;
11.4.2. для окон и дверей, их рам, уплотнителей, арматуры, остекления и поверхности;
11.5. дымоходов и труб – визуальная проверка с целью убедиться в том, что не появились трещины или повреждения от влаги;
11.6. визуальная проверка подвальных помещений:
11.6.1. для стен, полов и потолков – с целью убедиться, что не появилось пятен влаги или плесени, конденсата;
11.6.2. с целью убедиться, что не появилось конденсата на трубах водопровода или других конструкциях подвального помещений;
11.6.3. чтобы убедиться в том, что нет утечки воды.
12. Раз в год проводится визуальная проверка жилого дома и относящихся к нему внутренних помещений, их полов, поверхности стен и потолков. Проверка проводится, чтобы убедиться, что не появилось трещин, проседания или конденсата, плесени или вызывающих ее факторов.
13. Раз в месяц проводится визуальная проверка следующих инженерных коммуникаций дома:
13.1. отопительной системы;
13.2. системы водоснабжения;
13.3. системы канализации;
13.4. системы вентиляции и контроля климата;
13.5. системы газоснабжения.
14. Кроме проверок, упомянутых в 10-м, 11-м, 12-м и 13-м пункте данных правил, дополнительные визуальные проверки проводятся после бурь, наводнения, сильных осадков и прочих природных бедствий, которые могут вызвать повреждения жилого дома и принадлежащего ему оборудования и инженерных коммуникаций, а также – после аварийных ситуаций, которые могут угрожать состоянию дома».
От общего котла – к частному расчету
Теперь – второй вопрос жителей. Может ли техническое обследование дома стоить 2,5 тысячи латов в год? Это прокомментировал руководитель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко:
– В расчете своих расходов на управление домом обслуживающие организации придерживаются двух разных принципов. Первый – это принцип «общего котла». Судя по рассказу читателей, именно по нему и ведется подсчет стоимости технического обследования в их доме. Дом большой, поэтому услуга и стоит непомерно дорого.
– Что это за принцип?
– Большое домоуправление подсчитывает свои общие годовые расходы на техническое обследование ВСЕХ домов. Затем эти расходы делят на квадратуру обслуживаемого жилья. Таким образом управляющий получает среднюю температуру по больнице, то есть – среднюю цену технического обследования домов по всему домоуправлению в расчете на «квадрат» жилой площади. Эту плату жителям приходится вносить ежемесячно, в зависимости от площади квартир.
– Но ведь получается, что маленькие домики будут платить за обследование гораздо меньше, чем большие. Справедливо ли это?
– Общий котел – не самый соразмерный принцип подсчета. Потому что техническое обследование в большом доме обходится только на 30% дороже, чем в маленьком. Но если применять одинаковую плату с квадратного метра жилплошади, выйдет, что жители двухэтажки заплатят за услугу 100 латов в год, а двенадцатиэтажка выложит упомянутые вами 2,5 тысячи латов.
– Не является ли это нарушением закона?
– Пока дом находится на балансе Рижской думы – нет. Однако жители, увидев необъяснимо высокие траты на техническое обследование, заложенные в смете на 2013 год, могут оспорить их в домоуправлении. И попросить определить стоимость услуги для их дома индивидуально. Это и есть альтернатива принципу общего котла: точный расчет платы за обслуживание для каждого дома.
– Возможно ли этого добиться?
– Уверен, что да. Управляющие всегда предлагают клиентам индивидуальный расчет платы за услуги дворника – в зависимости от нужд конкретного дома. Некую среднюю стоимость уборки по домоуправлению определять никто не берется, это было бы глупо и вызвало бы протесты. Поэтому самое правильное, это вести отдельный подсчет и для платы за техническое обследование.