В конфликтных ситуациях эксперты Министерства экономики советуют жителям: «Не нравится плохой управляющий – поменяйте на хорошего!» Но попробуй поменяй. Читатели рассказывают: получив отставку, управляющий не желает отдавать документы дома и остается безнаказанным.
Жителям надоело терпеть
Такая история произошла с жителями домов по проспекту Курземес, 18, 22 и 24, находившихся под управлением компании Laf Nami. Похожая ситуация – в домах по улице Иерикю, 29 и 31, по улице Айнавас, 2А, которые до недавнего времени обслуживало предприятие Jaunā vide.
– Наш дом, – рассказывают люди с проспекта Курземес, – решил уйти от Laf Nami, потому что возникли проблемы с подключением тепла. Тревожные звоночки были и раньше. Мы созвали общее собрание и проголосовали за нового управляющего.
Дом доверили частному предприятию Rīgas namu apsaimniekotājs, которое имеет хорошую репутацию. В назначенный срок представители новой обслуживающей организации обратились к старому управляющему за документами. Ведь в Законе об управлении четко сказано, какие бумаги он должен передать представителю дома.
Поначалу жильцы и работники Rīgas namu apsaimniekotājs выслушивали противоречивые обещания, а затем, явившись в Laf Nami на встречу, поцеловали закрытую дверь.
Почему они боятся правды?
Помощник председателя правления Rīgas namu apsaimniekotājs Рута Эйхмане рассказала следующее:
– В Законе об управлении говорится, что получивший отставку управляющий в течение месяца обязан передать дела и обязательства, приобретенные в процессе управления домом. К этому пакету относится и вся документация – техническая, юридическая и финансовая. Но сегодня редкий управляющий передает дела без боя.
Сложности возникают даже в домах, которые уходят из муниципального домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks. Рута Эйхмане говорит, что ее предприятие не получило от городского управляющего документы сразу по нескольким домам в Межциемсе и Задвинье. Нового представителя жителей гоняют по кабинетам, круги замыкаются – результата нет.
– Если при перенятии дома не удается получить документы, это вызывает много проблем. Например, мы не знаем, сколько денег накоплено сообществом собственников квартир, сколько за ним числится долгов, – говорит сотрудница Rīgas namu apsaimniekotājs. – Да, предприятие Rīgas siltums может сообщить, что за домом по такому-то адресу – 10 000 латов долга за теплоэнергию. Но это не значит, что все эти средства задолжали сами жители. Вполне возможно, что управляющий просто не перечислил часть средств, полученных от клиентов, поставщикам услуг. Поэтому он и не отдает бумаги – боится, что будет разоблачен.
Управление со связанными руками
Новым управляющим приходится проявлять чудеса изобретательности. Например, они собирают старые квартирные счета жителей, чтобы выяснить реальное количество долгов.
– Но есть невосполнимые проблемы в информации, – говорит Рута Эйхмане. – Скажем, если в доме проведены работы, нам необходимо получить от прежнего управляющего договора со строителями – на случай, когда понадобится гарантийный ремонт. Без договоров, старых смет, данных о показаниях общих счетчиков у нас полностью связаны руки!
Требовать документы от нечестных управляющих можно только через суд. Но подобные разбирательства в Латвии тянутся годами. Как тем временем обслуживать дом? Жители в такой ситуации лишены правовой защиты. Старый же управляющий открыто смеется над их требованиями.
– В одном из домов по проспекту Курземес владельцы квартир сами собрали для нас последние квартирные счета, чтобы облегчить выписку новых, – рассказала управляющая Rīgas namu apsaimniekotājs Станислава Гинталайте. – Вскоре проснулся и старый управляющий из Laf Nami, назначил встречу. Но когда мы с представителями сообщества собственников явились в офис, двери оказались заперты. Управляющий отвечал на наши телефонные звонки, но принимать жителей отказывался!
Что это, если не насмешка?
Нужен контроль со стороны государства
– В Латвии есть законы, которые обязывают управляющего передать новому представителю дома всю документацию, – комментирует председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко, – но в жизни эти законы не работают, а нарушающие их обслуживающие организации остаются безнаказанными.
Игорь Трубко полагает, что решить проблему можно. Для этого на государственном уровне требуется принять минимальные требования к каждому профессиональному управляющему. Такому человеку (или организации) следует каждый год сдавать в специальный регистр отчет по каждому обслуживаемому дому: список проведенных работ, должников, протоколы общих собраний, финансовую информацию. Тогда при перенятии дома новый управляющий сможет найти базовые сведения в государственной базе данных.
– Выходит, что нам нужно условное лицензирование управляющих, – уверен Трубко. – Если человек или организация нарушают Закон об управлении, не дают отчета о своей работе, задерживают деньги жителей – давайте накладывать на их деятельность запрет! Сейчас власти говорят собственникам жилья: «Сами контролируйте честность вашего управляющего». Но это абсурд! Люди, которые платят деньги за обслуживание и коммунальные услуги, не могут каждый день следить за управляющим. Это дело государства.
Сегодня жители могут контролировать документацию только одним способом: регулярно запрашивая у управляющего отчеты и снимая копии важных документов. Любой собственник квартиры имеет право доступа практически ко всем бумагам дома. Поверьте, создание резервного домового дела – это вовсе не перегиб, а разумная мера предосторожности.