Проблема неплательщиков заботит жителей многих домов Елгавы. Какие новые методы по взысканию долгов применяет JNĪP? Насколько успешно ведется эта работа? На эти вопросы ответила руководитель юридического отдела Яна Антсоне.
– Юридический отдел ведет ежедневную работу как с должниками, желающими упорядочить финансовые обязательства и оплатить долг, так и с владельцами квартир, которые из-за долгов соседей не могут полноценно обслуживать свою собственность.
– Как JNĪP работает с неплательщиками?
– В основном работа проводится так же, как и раньше – посылаем напоминания с просьбой оплатить долг, заключаем соглашения об оплате долга. Конечно, хватает и судебных исков, зато как новый метод работы с неплательщиками могу упомянуть взыскание долга во внесудебном порядке. Сейчас этот подход определяется и в законе – в Латвии принят Закон о внесудебном взыскании долгов, определяющий порядок, в котором имеют право работать соответствующие поставщики услуг. Закон определенно упорядочил эту сферу и защищает права и интересы самих должников. На данный момент мы сотрудничаем с тремя фирмами по внесудебному взысканию долгов и результаты этой работы оцениваем позитивно. Примерно 70% должников, дела которых были переданы таким фирмам, свои долги оплатили или заключили соглашение о постепенной оплате.
– Нужно ли дому платить за такую услугу, как взыскание долгов?
– Да, в том же порядке, как и при подаче иска о взыскании долга в суд. В таком случае судебные издержки оплачиваются из финансовых средств жилого дома, которые после взыскания возвращаются в домовой фонд. Если собственники квартир принимают решение о внесудебном взыскании долгов с проживающих в доме должников, они одновременно дают управляющему задание оплатить эту услугу из средств дома.
– Почему за суды с должниками должны платить честные люди, а не управляющий?
– Управляющий действует на основании задания, полученного от владельцев квартир. Закон говорит, что, определяя задание для управляющего, собственники должны обеспечить необходимое для его выполнения финансирование. Надо напомнить, что владельцы квартир, оплачивая управление своей собственностью, образуют общий бюджет, из которого покрываются все расходы, связанные с управлением дома. Если кто-то не расплатился в полном объеме, это пробивает «дыру» в бюджете дома и остальные собственники квартир имеют право решать, какие меры предпринять, чтобы взыскать долг с неплательщика. Если для этого необходимы дополнительные расходы, владельцам квартир нужно принять решение об их покрытии.
– Дом может поручить управляющему те или иные действия по воздействию на такого человека?
– Да, все вопросы в жилом доме решают владельцы квартир, после чего дают управляющему соответствующее задание. Сейчас примерно 85% жилых домов перезаключили договора полномочий на управление своими домами и большая часть из них уже в договорах предусмотрели несколько способов того, как управляющий имеет право работать с должниками соответствующего дома.
– Но ведь если неплательщик займет оборону, управляющему рано или поздно придется идти в суд. Зачем же медлить?
– По возможности мы стараемся начать с переговоров и внесудебных методов работы. Напоминаем собственникам квартир о том, что в 2013 году вступили в силу поправки к Гражданско-процессуальному закону, повысившие государственные пошлины, которые в случае суда повлекут за собой дополнительные издержки для дома.
– Хорошо, какие эффективные меры вы предлагаете, если не обращение в суд?
– Обсуждая вопрос о взыскании долгов с арендаторов муниципальных квартир, совместно с самоуправлением Елгавы мы решили, что до полной оплаты долга справедливо отключать неплательщикам одну из дополнительных услуг – подачу горячей воды. Сейчас эта услуга отключена уже многим арендаторам муниципальных квартир, поэтому часть должников поспешно оплатила долги и сохранила подачу горячей воды. Во многих домах собственники квартир приняли решение взять пример с самоуправления и поступать со своими должникам так же. Мы сделали вывод, что этот метод очень эффективен, поскольку редкий житель готов смириться с частичными удобствами и охотно спешит решить вопрос с неоплаченным долгом.
– Может ли должник лишиться квартиры?
– В некоторых случаях мы просим обратить взыскание долга на имущество. Это происходит в том случае, когда суммы задолженности уже значительны. Еще год-два назад в таких ситуациях мы полагали, что собственники просто уехали за границу на заработки. Надеялись, что они вернутся и заплатят по счетам, но поскольку этого не происходит, JNĪP не остается ничего другого, как требовать продажи квартиры с аукциона. Конечно, и в таких случаях мы выясняем мнение остальных владельцев квартир и только после этого делаем столь радикальный шаг.
На данный момент несколько дел переданы на исполнение и находятся, так сказать, в процессе. Но в трех случаях аукцион, к сожалению, уже произошел.
– Иногда человек объявляет себя банкротом, и с него нечего взять. Что тогда происходит с долгом?
– Неплатежеспособность физических лиц – большая проблема для домов и управляющего. Соответствующий закон до конца не упорядочен, поэтому после банкротства владельца квартиры его долги остаются висеть «в воздухе». Взыскать с банкрота нечего, и получается, что по его квартирным счетам должен платить весь дом. На наш взгляд, это неправильно, и мы обратились со своими предложениями как в Министерство юстиции, так и к омбудсмену и надеемся, что будем услышаны и сможем ждать позитивные перемены.
– Как правильно поступать неплательщику, попавшему во временные трудности и не желающему лишиться имущества?
– Можно найти решение для любой проблемы, и у жителей есть возможность расплатиться по счетам постепенно. Пока они выполняют соглашение о выплате долга, JNĪP не подает иск в суд.
– Какими проблемами ваш отдел планирует заниматься в новом сезоне?
– Надо сказать, что не все проблемы можно спрогнозировать. Юридический отдел это место, куда люди приходят за помощью в самых разных житейских ситуациях. Соответственно, мы оцениваем суть проблемы и ищем общее решение. Владельцы квартир все чаще просят нас обратить внимание на соседей, которые своими действиями или бездействием наносят вред общей собственности. Например, в холода они не отапливают собственные квартиры, в результате чего замерзает водопровод или канализация и страдает весь дом. Это недопустимая ситуация, и соседи имеют право требовать, чтобы такой человек понес ответственность. В худшем случае он может потерять свою собственность.
– Разве можно по такой причине выселить владельца приватизированной квартиры?
– Закон позволяет остальным собственникам квартир обращаться в суд против человека, который своими действиями вредит остальным квартировладельцам, не соблюдает санитарные, противопожарные и прочие нормы и нормы.
– Выходит, у приличных людей появилась надежда избавиться от соседа-буяна?
– Да, это определяется Законом о квартирной собственности, но каждый случай мы тщательно оцениваем. Получив решение сообщества собственников квартир, мы обращаемся в муниципальную полицию и просим выдать акты, фиксировавшие нарушения со стороны такого жильца в течение какого-то времени (поэтому другим собственникам важно вызывать полицию каждый раз, когда проблемный сосед нарушает их покой или вредит общей собственности). Эти акты служат дополнительными доказательствами при подаче иска в суд. Но бывает и так, что такой человек после предупреждения осознает, что поступал недопустимо, и исправляется.
– Честные жители часто недовольны управляющим, потому что не знают, какие меры он принял против должников. Почему бы не сообщать об этом всему дому?
– Уже сейчас каждый собственник квартиры, зарегистрированный в информационной системе JNĪP (www.jnip.lv), может получить сведения о своем доме. В этом году планируем размещать в интернете более обширные сведения о долгах по каждой квартире (видеть их смогут только собственники жилья в этом доме), а также информацию о действиях JNĪP по отношению к каждому из неплательщиков.