Каждый год SIA Jelgavas nekustāmā īpašuma pārvalde (JNĪP) организует общие собрания собственников квартир. Такие встречи проводятся отдельно в каждом из 415 домов под управлением предприятия, и жителям важно не пропустить их.
На собрании собственники квартир могут получить отчет управляющего о техническом состоянии дома, принять общее решение о ремонтах и проконсультироваться по вопросам управления. Об этом рассказывает Елена Барановская, руководитель Отдела эксплуатации JNĪP.
Как готовиться к собранию?
Собственники квартир получают в свои почтовые ящики объявления JNĪP о месте и времени проведения ежегодного собрания, повестке дня и отчете о проделанных в 2012 году работах.
– Во время ежегодного отчетного собрания управляющий дает владельцам квартир детальный ответ об управлении, расходе финансов, работе с должниками, законченных и запланированных ремонтных работах, а также отвечает на вопросы владельцев квартир. Во время собрания владельцев квартир информируют о возможности участия в долгосрочных проектах развития с целью повышения энергоэффективности жилых домов, – говорит Елена Барановская.
В прошлом году общие собрания собственников квартир посетили в среднем только 13% клиентов JNĪP, однако предприятие надеется на большую активность клиентов в будущем. Важно, чтобы владельцы квартир приходили подготовленными – это позволяет намного конструктивнее обсудить все запланированные вопросы.
Что делать, если решение не принято?
Часто на общем собрании собственников нет необходимого для принятия решения кворума. В таком случае встреча носит информационный характер, и JNĪP предлагает собственникам квартир принять решение о ремонте или благоустройстве путем опроса.
– Закон позволяет собственникам голосовать за ремонты и благоустройство путем опроса, – рассказывает Барановская. – Мы считаем, что это самый быстрый и удобный способ.
Заочное голосование управляющий начинает с рассылки владельцам квартир проекта решения, в котором указывает необходимые дому работы и их стоимость.
Не более чем через две недели, владельцы квартир должны передать письменный ответ с голосованием «За!» или «Против!» по данному вопросу. Управляющий подсчитывает голоса и действует в соответствии с волей собственников. Если опрос не удается провести с первого раза, JNĪP проводит в доме разъяснительную работу и снова высылает жителям анкеты или созывает общее собрание. Согласно Закону о квартирной собственности, решение сообщества собственников квартир является обязательным для всех, если «за» проголосовали квартировладельцы, представляющие большую половину имеющихся в доме квартирных собственностей.
Всегда ли нужно голосовать за ремонты?
– Управляющий действует в соответствии с полученным заданием, в данном случае – на основании договора полномочий по управлению жилым домом, в котором владельцы квартир определяют объем полномочий управляющего. Как правило, в жилых домах выбирают уполномоченное лицо, имеющее право согласовать с управляющим оплату и порядок проведения ремонтов определенного объема, – объясняет процедуру глава отдела эксплуатации. – Однако, если в договоре не обозначены полномочия доверенного лица дома, все вопросы по ремонтам в определенном законом порядке решает сообщество владельцев квартир.
Какие еще вопросы решаются на собрании?
Закон определяет вопросы, которые могут быть решены только сообществом владельцев квартир, однако это не мешает владельцам обсуждать на общем собрании и другие проблемы, принимая соответствующие решения.
Например, бывают случаи, когда на общем собрании собственники рассматривают вопрос замены радиаторов в квартирах. По словам Елены Барановской, согласно Закону о квартирной собственности батареи находятся в общей собственности владельцев квартир:
– Это значит, что если владелец квартиры задумал поменять радиаторы в своей квартире за средства дома, ему необходимо согласие остальных собственников (50%+ один голос), – объясняет специалист. – Есть дома, в которых собственники квартир уже в договоре на управление предусмотрели, что для замены батарей хватает согласования с управляющим и уполномоченным лицом. В обоих случаях для замены отопительных приборов владельцу квартиры необходимо заказать техническое решение.
Многие собственники считают, что установка мощных батарей без проекта принесет им пользу, но происходит обратное – нарушается общая отопительная система дома. Поэтому перед ремонтом нужно получить письменное согласие хозяев квартир дома и заказать технический проект замены отопительных элементов. Проект могут подготовить и специалисты JNĪP. Если техническое решение разрабатывает другое предприятие, перед началом работ его необходимо согласовать с управляющим. После замены радиаторов их принимает в эксплуатацию специалист обслуживающего предприятия.
Как правильно верифицировать счетчики?
JNĪP не возражает, если владелец квартиры при установке счетчиков горячей и холодной воды выбирает услуги другого предприятия. Но поскольку управляющий производит учет услуги и расчеты с поставщиком за весь дом как неделимое целое по заданию собственников квартир, ему важно получить от собственника квартиры точную информацию о показаниях демонтированных приборов. Также управляющему важно принять новые водомеры в эксплуатацию и убедиться, что счетчики установлены качественно и в соответствии с техническими требованиями.
– После установки или верификации счетчиков владелец квартиры должен информировать наше предприятие, – говорит Елена Барановская, – и работник JNĪP принимает новые приборы в эксплуатацию. При этом мы фиксируем показания демонтированных счетчиков и убеждаемся, что новые водомеры установлены в соответствии с техническими требованиями.
Если собственник не пригласил представителей управляющего на прием счетчиков, расход воды в квартире будет рассчитываться по нормативам, установленным правилами Кабинета министров.
Как правильно ремонтировать квартиру?
Во время обследования домов во многих квартирах специалисты JNĪP констатируют несогласованный демонтаж несущих конструкций. Межэтажные перекрытия могут не выдержать повышенной нагрузки, в результате чего возникают аварийные ситуации с серьезными последствиями.
– Несогласованный квартирный ремонт опасен для всего дома, – предупреждает Елена Барановская, – и очень жаль, что владельцы отдельных квартир не сознают, какое зло могут причинить общей собственности и инженерным коммуникациям.
JNĪP просит владельцев квартир не затевать перестроек без проекта или карты упрощенной реновации. Подобные работы необходимо согласовать с управляющим и Строительным управлением Елгавской думы. За самовольную перестройку владелец квартиры может быть наказан в административном порядке, не говоря уже о более серьезных последствиях.
Как правильно пережить зиму?
Отдел эксплуатации JNĪP напоминает, что зима еще не закончилась и жителям необходимо особенно заботиться о своем имуществе. Владельцев квартир в домах с печным отоплением Елена Барановская просит поддерживать в помещениях нормативную температуру, желательно не меньше 18°C:
- Если жилище не отапливать, замерзнет водопровод и канализация. Остальным владельцам квартир в таком случае грозят не только неприятности, но и расходы на восстановление инженерных коммуникаций.
Согласно Закону о квартирной собственности владелец или арендатор, не обеспечивающий отопления в жилище, отвечает за ущерб, причиненный соседям. Лучше уж не допускать этого, чем получить повестку в суд.