«Я живу в многоквартирном доме, не разделенном на отдельные квартирные собственности. Таким образом, по документам мне принадлежит не отдельная квартира, а 57/1000 идеальных частей дома. Обслуживающая организация не предоставила мне для рассмотрения смету на обслуживание в 2014 году, зато присылает повышенные счета, согласно которым я должен платить за обслуживание один евро с квадратного метра. На мой взгляд, такие цены создают социальное напряжение. Например, я не могу себе позволить такой высокой квартплаты.
Управляющий ссылается на решение общего собрания, в котором я не участвовал. Протокол общего собрания собственников дома я даже не видел. Скажите, если дом не разделен на отдельные квартирные собственности, имеют ли соседи право принимать решение о новой квартплате простым большинством голосов или для повышения платы нужно 100-процентное согласие собственников? Как поступить человеку, который столкнулся с таким управляющим, как бороться?» А. Павловскис
Отвечает Департамент жилья и среды Рижской думы:
– Для начала посмотрим, какие законы защищают права собственников в описанной ситуации. Это Закон об управлении жилыми домами, а именно его 5-я статья. В этой статье говорится:
4. Решение, которое относится к обеспечению обязательных работ по управлению в жилом доме, находящемся в общей собственности (составление задания на управление, его отзыв, заключение договоров на поставку услуг, необходимых для содержания дома, а также порядок, в котором определяются и оплачиваются обязательные расходы и возмещение за управление), принимается при соблюдении правил Закона о квартирной собственности о порядке принятия решений сообществом собственников квартир, и эти решения являются обязательными для каждого совладельца жилого дома.
5. Если собственники в соответствии с условиями первой части 1070 статьи Гражданского закона договорились о порядке раздельного пользования жилым домом, отметка о чем внесена в Земельную книгу, правила четвертой части данной статьи применяются настолько, насколько они не вступают в противоречие с порядком раздельного пользования жилым домом, определенным совладельцами.
Итак, что мы видим? Если собственники дома не заключили договор о раздельном пользовании общей собственностью, то все решения об управлении они должны принимать в порядке, определенном Законом о квартирной собственности. Этот закон (16 статья, 3 часть) говорит, что решение сообщества собственников квартир является обязательным для каждого владельца квартиры, если «ЗА» проголосовали собственники квартир, представляющие большую половину имеющихся в доме квартирных собственностей.
В домах, которые не разделены на отдельные квартирные собственности, совладельцы не могут представлять отдельные квартирные собственности. Но, по мнению юристов Департамента жилья и среды, здесь по аналогии должны применяться нормы Закона о квартирной собственности. То есть при голосовании по вопросам управления все равно нужно считать голоса по квартирам (ведь каждый собственник является пользователем конкретной квартиры). Решение считается принятым и обязательным к исполнению, если за него проголосовали собственники, в пользовании которых находится большая половина квартир данного дома.
Мы советуем читателю обратиться к опытным консультантам Департамент жилья и среды, которые принимают по адресу ул. Бривибас, 49/53, 5-й этаж. Они помогут оценить ситуацию и найти решение.