«Вы часто пишете о правах собственников квартир, почему же о нанимателях забываете?» – пожаловались недавно наши читатели. Исправляемся: сегодня самое главное о правах арендаторов квартиры. На вопросы отвечает председатель столичной Управы по найму Нарине Абагян.
Хозяин сказал: «Платить будешь больше!»
– Нарине, для начала – классический вопрос, все еще встречающийся в письмах наших читателей. Хозяин дома повышает арендную плату – что делать жильцу?
– Первым делом необходимо взять в руки договор аренды и посмотреть, оговаривается ли там порядок пересмотра арендной платы. Если такого пункта в договоре нет, то ситуацию регулирует Закон о найме жилых помещений, в статье 13 которого сказано:
«Если договором найма жилого помещения предусмотрена возможность повышения платы на наем жилого помещения, наймодатель по меньшей мере за шесть месяцев письменно предупреждает нанимателя о ее повышении, если только договором найма не установлено иное. В предупреждении указывают причину и финансовое обоснование повышения платы за наем. Споры, возникающие в связи с изменением договора найма жилого помещения, разрешаются судом».
Как видим, владельцу дома необходимо обосновать причину повышения платы за наем. Причиной может быть, например, повышение расходов на обслуживание дома. В таком случае хозяин должен письменно объяснить жильцу, какие такие дополнительные расходы по дому он в последнее время несет.
Если наниматель считает, что повышение необоснованно, он должен вступить с владельцем дома в спор. Ведь если человек молча продолжит платить за наем по старому тарифу, затем в суде ему будет трудно доказать, что с повышением он был несогласен. Поэтому свое мнение необходимо донести до хозяина в письменном виде.
Итак, свои аргументы против повышения платы за наем житель должен направить владельцу или управляющему дома заказным письмом. Далее – смотрим, что происходит. Если владелец внемлет мнению нанимателя, все в порядке. Если нет – он должен доказать свое право на повышение платы через суд.
– Домовладелец требует с нанимателя оплатить аренду земли под домом – правильно ли это?
– Это правильно в случае, если земля под домом принадлежит третьему лицу. Статья 11 Закона о найме жилых помещений говорит: «В дополнение к плате за наем пропорционально площади жилого помещения уплачивается следующий обязательный платеж – плата за аренду земли, установленная договором аренды земли, заключенным собственником (владельцем) квартиры или жилого дома и собственником земли, если сданное внаем жилое помещение находится в доме, расположенном на принадлежащей другому собственнику земле».
– Если земля и дом принадлежат одному собственнику, просить отдельную плату за аренду участка нельзя?
– Именно так, но в таком случае согласно статье 11 Закона о найме наниматель жилья должен компенсировать владельцу установленный законом налог на недвижимость.
Плата за обслуживание – это законно?
– Хозяин дома просит плату за обслуживание жилья. Законно ли это требование?
– Нет! Согласно Закону о найме жилых помещений каждый наниматель жилья вносит только плату за наем квартиры. Она же состоит из двух частей – экономически обоснованной платы за обслуживание и прибыли домовладельца. Поэтому хозяин не может повторно просить деньги за одну и ту же услугу – обслуживание дома. В то же время это очень распространенное злоупотребление! Повторяю: строка «Плата за обслуживание» в квартирной квитанции нанимателя квартиры появляться не должна!
– Какой собственный доход может предусмотреть владелец дома, рассчитывая плату за наем?
– Этого не регулирует ни один закон. По практике я вижу, что домовладельцы, пытающиеся умно распоряжаться своей собственностью, закладывают в арендную плату жителей собственный ежегодный доход в размере 5% от кадастровой стоимости строения. Это считается неплохой прибылью от хозяйственной деятельности.
– Может ли суд ограничить прибыль владельца?
–Хозяин имеет право получать прибыль от имущества, отданного в пользование третьим лицам, это даже не обсуждается. Были случаи, когда владельцы планировали астрономические прибыли за счет арендаторов. Однако известные мне суды по таким искам жильцов пока не дошли до логического завершения.
«Караул, видим над головой небо!»
– Читатели сообщили – хозяин проводит капитальный ремонт дома без расселения жителей. Люди сообщают: «Крышу сняли – мы над головой видим небо!»
–Сначала жителям нужно понять, что именно и на каких основаниях ремонтируется в доме. Для этого нужно обращаться в муниципальную Стройуправу. Эта организация выдает разрешения на начало любых крупных строительно-реновационных работ.
– Жителям нужно выяснить, есть ли у хозяина нужные разрешения?
– Да! Рачительный хозяин делает так, чтобы наниматели при ремонте не страдали. Но случалось, что при получении разрешения на реконструкцию владелец «забывал» сообщить самоуправлению, что в доме живут люди. Поэтому нужно поинтересоваться своими правами в Стройуправе! Эта организация тщательно подходит к соблюдению законов и ее специалисты приедут на место раньше, чем сами жители вернутся домой. Если характер строительных работ таков, что жители в доме находиться не могут, владельца дома принудят остановить реконструкцию до выселения нанимателей.
– Должен ли хозяин предоставить жителям другие квартиры на время ремонта?
– Нет, эта норма закона действовала лишь первые семь лет после денационализации. Сейчас статья 6 Закона о найме говорит, что владелец дома имеет право просто не продлевать договор с нанимателем в случае, если он запланировал капитальный ремонт строения. Но для этого хозяин должен доказать, что дому нужен именно серьезный ремонт! На моей памяти был случай, когда владелец убирал ненесущие стены в одном корпусе и пытался под этим предлогом выкинуть на улицу нанимателей квартир из второго корпуса. Это незаконно.
– Как в таком случае жителям доказать, что в доме проводится косметический, а вовсе не капитальный ремонт и поэтому выселение противозаконно?
– Для этого нужно обращаться в суд. Хозяину придется показать заключения независимых экспертов о том, что дом нуждается именно в полном ремонте, при котором жителям там оставаться опасно.
Жизнь в вечном сумраке
– Хозяин отключил свет – как защищаться нанимателю?
– Законами Латвии определены четыре основных коммунальных услуги, которые нельзя отключить – это отопление, холодная вода, канализация и вывоз бытовых отходов. За отсутствие таких услуг владелец дома или управляющий может быть наказан штрафом (до 1000 латов для физических лиц, до 10 000 латов для юридических лиц). В практике рижской Управы по найму часто применяются максимальные ставки штрафов, у нас есть «клиенты», злостно отключающие нанимателям основные услуги и месяцами не соглашаются подключить их обратно.
– Но свет в число основных услуг не входит.
– Электричество согласно Закону о найме считается дополнительной услугой, поэтому за его отключение административная ответственность не предусмотрена. Наша Управа по найму борется за внесение света в пакет основных услуг. Пока к нашему мнению не прислушивается ни Сейм, ни Министерство экономики.
– Там считают, что без света можно прожить?
– Да, хотя электричество в наши дни не менее важно, чем вода. Если у вас дома темно и не работает холодильник, как выжить?
– Как защититься от «электрического» произвола домовладельцев?
– С самого начала необходимо все услуги, связанные с пользованием данным жилым помещением, внести в договор найма. В городах вы не найдете ни одного жилища без света. Поэтому нужно так и написать – наниматель арендует квартиру с такими и такими-то удобствами, в том числе электричеством. Это же касается газа, с которым бывают похожие проблемы.
– А дальше?
– В суде вы сможете доказать, что владелец отключил услугу без оснований, и требовать компенсации за причиненные неудобства. Но замечу: это не касается нанимателей, которые за свет или газ задолжали.
Не надо мучиться ни дня!
– Многие жители хозяйских квартир ждут предоставления муниципального жилья и боятся покидать свои ужасающие хибары, чтобы не потерять место в очереди. Как правильно действовать таким очередникам?
– Это необоснованный страх. Поскольку вопрос относится по большей части к рижанам, скажу сразу: столичное самоуправление не заставляет людей мучиться и жить в невыносимых условиях. Наниматель в ожидании квартирной помощи города имеет право подыскать квартиру в приличном денационализированном доме и сообщить о переезде в квартирное управление думы. Информируйте о переезде, укажите новый адрес и перед переездом спросите мнение специалистов квартирного управления: «Не потеряю ли я место в квартирной очереди?»
– Значит, решение о сохранении места в очереди принимают специалисты квартирного управления?
– Да, но ни одного человека, который своевременно сообщил о переезде в другое денационализированное жилище, места в очереди пока не лишили. Нужно лишь обосновать свой переезд.
– Как?
– Для начала можете вызвать комиссию из Управы по найму или департамента жилья и среды, чтобы заручиться актом о плохих жилищных условиях. Конечно, если хотите переехать, потому что вас тон обоев не устраивает – извините!.. Но если основанием для переезда является плохое состояние нынешнего жилья или отключение основных услуг, это будет зафиксировано документально и поможет объяснить квартирному управлению смену адреса.
– Предположим, хозяин брутально выкинул человека из квартиры. Теряет ли такой наниматель место в квартирной очереди?
– Нет, если он немедленно сообщил о происшествии в квартирное управление самоуправления или Управу по найму (сейчас мы начали активно защищать таких людей). Хозяин в таком случае совершает преступление: согласно Закону о найме даже бомжа, занявшего вашу дачу без оснований, можно выселить только через суд, что уж говорить о людях, проживающих в хозяйской квартире по договору найма. Вдобавок домовладелец, выселяющий человека без решения суда, нарушает его права на неприкосновенность жилища. Если жилец потерял квартиру не по своей вине, самоуправление его с очереди не снимет.
Договориться по-хорошему
– У дома или квартиры появился новый хозяин, настаивающий на перезаключении договора найма на новых условиях. Имеет ли он на это право?
– В статье 13 Закона о найме жилых помещений говорится: «Условия договора найма жилого помещения могут быть изменены по письменной договоренности нанимателя и наймодателя». То есть договор на новых условиях хозяин может заключить с нанимателем только в случае, если на это согласен сам жилец.
– А если жилец не согласен?
– Он должен сначала ознакомиться с проектом договора (может быть, домовладелец хочет улучшить условия вашей жизни, всякое бывает). Затем – если новые условия для нанимателя неприемлемы, он должен вступить с хозяином в переписку, заказным письмом уведомив его о несогласии подписать договор. Дальше делом будет заниматься суд, который и примет решение – имеет хозяин право менять условия договора или нет.
Права голоса нет
– Могут ли наниматели квартир голосовать на общих собраниях жильцов, если настоящие хозяева отсутствуют?
– Наниматель – это человек, который только пользуется квартирой и не может ею распоряжатся. Если у такого человека нет отдельной доверенности от хозяина, он не может вместо него голосовать на общих собраниях собственников.
– Могут ли наниматели хотя бы присутствовать на общих собраниях собственников, чтобы быть в курсе принятых домом решений?
– Законы не определяют права нанимателей быть слушателями на общих собраниях. Если владельцы квартир большинством голосов запрещают нанимателям присутствовать при обсуждении проблем дома –
придется смириться. Но корректней и логичней не запрещать нанимателям право присутствовать, потому что решения дома напрямую касаются и их.
Можно ли завещать?
– Можно ли завещать квартиру, которую человек снимает?
– Хорошо ли жители понимают, что такое завещание? Это передача прав собственности на что-то, что человеку реально принадлежит. Но что может завещать наниматель квартиры?
– Право аренды!
– Если умер семейный человек, члены его семьи, живущие по этому адресу, сохраняют право аренды. Вот, что говорит об их правах Закон о найме жилых помещений:
«Статья 9.
Наниматель имеет право на вселение в нанимаемое им жилое помещение своего супруга, родителей (усыновителей), недееспособных братьев и сестер и совершеннолетних детей, не имеющих своей семьи, если на это дали согласие все проживающие в соответствующем жилом помещении совершеннолетние члены семьи нанимателя и если заранее об этом письменно был информирован наймодатель.
Для вселения несовершеннолетнего ребенка (в том числе усыновленного) в нанимаемое его родителями жилое помещение согласие прочих проживающих в нем совершеннолетних членов семьи не требуется, однако об этом должен быть письменно информирован наймодатель.
Лицо, вселенное согласно части первой или второй настоящей статьи в нанимаемое нанимателем жилое помещение, признается членом семьи нанимателя.
Не позднее чем в трехдневный срок после вселения в установленном настоящей статьей порядке члена семьи нанимателя или другого лица в нанимаемое нанимателем жилое помещение в договор найма жилого помещения вносится имя, фамилия и персональный код соответствующего лица.
Статья 10.
(...) Члены семьи нанимателя имеют такие же права и обязанности, как наниматель. Они не приобретают постоянное право на пользование этим жилым помещением, и они имеют только такие права и обязанности, которые установлены настоящим законом и договором найма соответствующего жилого помещения».
– Значит ли это, что после смерти нанимателя члены его семьи могут занимать жилое помещение до окончания срока договора?
– Да, но это нельзя называть завещанием права аренды. Право аренды нельзя передать друзьям, знакомым или просто добрым людям. Если человек живет в квартире один, то с его смертью договор найма считается завершенным.
Маленькие вопросы
– Слышала, что договор найма можно занести в Земельную книгу. Стоит ли это делать?
– Стоит! Гражданский закон говорит, что достоверность есть только у фактов, занесенных в государственные регистры. Сейчас в Латвии готовится новый Закон о найме жилых помещений, который, скорее всего, предусмотрит обязательную регистрацию договоров найма. Пока единственным способом свой договор сделать известным для всех третьих лиц, это занесение его в Земельную книгу. О вас будут знать покупатели квартиры, судебные исполнители, администраторы неплатежеспособности и банки – никто не сможет нарушить ваши законные права на пользование этим помещением.
– Может ли наниматель муниципальной квартиры стать старшим по дому или такое право есть только у собственников жилья?
– Сообщество владельцев квартир – людей, которые приватизировали или купили квартиры в этом доме, могут выбрать своим представителем любого человека. Даже если он всего лишь наниматель жилья. И даже если он вообще в этом доме не живет. Для этого достаточно большинством голосов собственников на общем собрании делегировать таком человеку право представлять интересы дома в домоуправлении.
– Может ли владелец квартиры запретить нанимателю декларироваться в квартире?
– Согласно Закону о декларировании места жительства – нет, если у нанимателя имеются основания для проживания в этой квартире. Таким основанием служит договор найма. После заключения договора хозяин не может запрещать человеку декларироваться или требовать аннулирования его декларирования, – власти просто не примут к рассмотрению его жалобу.
– Хозяин денационализированного дома распродает квартиры. Имеется ли у нанимателя право первой руки на покупку?
– Если это право не оговорено отдельно в договоре найма, то – нет, хозяин может сам выбирать покупателя.
– Имеет ли наниматель право требовать от хозяина отчет по обслуживанию дома – чтобы знать, на какие цели потрачены деньги жителей?
– Нет, наниматель не имеет никакого права интересоваться, как домовладелец распоряжается своим имуществом. Он может требовать только информации, касающейся занимаемой им квартиры – например, распечатки счетов, показаний счетчиков и т. д.
– Необходимо ли нанимателю квартиры платить налог на недвижимость?
– Налог на недвижимость нанимателю придется платить в обязательном порядке – независимо от того, арендует человек мниципальную или хозяйскую квартиру. 1 сентября 2010 года вступили в силу поправки к Закону о найме жилых помещений. В 11-й статье закона сказано следующее: «В дополнение к плате за наем пропорционально площади сданного внаем жилого помещения уплачивается установленный законом платеж по налогу на недвижимую собственность».