«Хотим через вашу газету узнать, с какого момента мы можем просить плату за обслуживание у нового владельца квартиры, который приобрел имущество на аукционе!
Немного о нашей ситуации. У нас многоквартирный дом, в котором находится четыре владения – три квартиры и одно нежилое помещение.
В 2007 году владельцы на общем собрании решили отказаться от услуг домоуправления, потому что посчитали, что управляющий нехозяйственно распоряжается нашими накоплениями. Владельцы решили не основывать общество собственников, выбрали уполномоченного представителя, который и организовал все дела, связанные с обслуживанием. В договоре полномочий на управление дома определяется плата за обслуживание, которая до сих пор дважды менялась по соглашению между собственниками (понижалась, ведь три владения долго стояли пустыми). Однако отдельных договоров на обслуживание с каждым собственником мы не заключали. Управляющий все это время выписывал счета и принимал определенную плату за обслуживание.
Одна из квартир была продана, но никаких проблем с нею не было и теперь тоже нет, ведь новый собственник продолжает платить за квартиру по ранее установленным ценам.
Еще одна квартира была продана на втором аукционе в конце 2014 года. С этим владением у нас теперь проблемы, потому что прошлый владелец платил за квартиру только несколько месяцев после общего собрания, установившего размер платы за обслуживание, и за ним накопился значительный долг. За этой недвижимостью была закреплена крупная ипотека, поэтому мы сразу объяснили управляющему, что взыскать долг едва ли получится, шансы равны нулю. До февраля включительно все счета управляющий посылал на имя прежнего собственника, которых их, конечно, не оплачивал.
Сейчас владельцем этой квартиры стало юридическое лицо – предприятие, которое занимается торговлей недвижимостью. Представитель фирмы по просьбе управляющего прислал нам акт аукциона, по которому видно, что компания приобрела эту квартиру, однако по сей день не закрепило право собственности в Земельной книге. У нашего управляющего нет опыта, как поступать в такой ситуации, поэтому прошу ваших пояснений.
■ В доме на сегодня поменялся уже второй собственник, следовательно, в договоре на обслуживание также нужны изменения. Как правильно оформить смену квартировладельца? В договоре полномочий до сих пор указаны те собственники, которые подписали его в 2007 году, потому что никаких значительных поправок к соглашению с тех пор мы не принимали.
■ Можно ли требовать, чтобы новый собственник, приобретший имущество с аукциона, погасил долги прежнего жителя?
■ Если долг не распространяется на нового владельца, то с какого момента мы можем просить, чтобы он платил за квартиру – со дня аукциона или только с момента регистрации его права собственности в Земельной книге?
■ Сегодня ясно, что новый владелец приобрел квартиру, чтобы затем перепродать ее дальше. Значит, скоро у имущества появится очередной собственник. Как управляющему учитывать этот факт при оформлении документов?»
На вопросы читателя отвечает Игорь Трубко, председатель Рижской ассоциации управляющих:
– Читатели задают важный вопрос: является ли старый договор на управление обязательным для нового владельца квартиры или после смены одного собственника всему дому нужно подписывать новое коллективное соглашение?
– Любое решение общности собственников дома является обязательным для всех жителей дома, пока это решение не выполнено или не отменено общим голосованием. При этом не имеет значения, менялись ли после подписания договора хозяева квартир или не менялись. В пример жителям могу привести Сейм: каждые четыре года депутаты парламента меняются, однако решения, принятые депутатами прошлого созыва, не теряют силы. По этой причине, если в доме сменился один собственник квартиры (или даже все собственники), перезаключать договор полномочий нет необходимости. Все жители должны продолжать выполнять условия, оговоренные в этом документе. Другое дело, если собственники квартир желают изменить само содержание договора. В таком случае они могут созвать общее собрание и проголосовать за другие условия управления.
– Получается, дом может десятилетиями не перезаключать договора на управление?
– Это так, но с одной оговоркой: договор должен соответствовать требованиям Закона об управлении, который вступил в силу 1 января 2011 года. Предполагаю, что договор, заключенный жителями дома в 2007 году, не соответствует этим условиям. В таком случае собственники могут разработать и подписать новый договор, чтобы выполнить закон (надо отметить, что за невыполнение этого пункта Закона об управлении не предусмотрено никаких санкций – прим. ред.).
– Должен ли новый хозяин оплатить коммунальные долги прежнего жителя?
– Нет! Управляющий обязан разделить долг на две части: первая – за коммунальные услуги, полученные прежним собственником квартиры до аукциона, вторая – за коммунальные услуги, предоставленные новому собственнику с момента подписания акта о принудительном отчуждении недвижимости. За долги, сделанные до аукциона, отвечает прежний владелец жилища.
– Значит, управляющий может выставлять счета за квартиру новому владельцу, даже если тот не внес свои права собственности в Земельную книгу?
– Управляющий действительно не должен ждать, пока собственник зарегистрирует свои права. Для того, чтобы выписывать счета на имя нового владельца, достаточно акта о продаже квартиры с аукциона. Такой документ может предоставить судебный исполнитель, который проводил аукцион.
– А что произойдет со старыми долгами?
– Управляющий должен пытаться получить эти деньги с прежнего владельца. Для этого следует высылать предупреждения должнику, а в крайнем случае подать дело в суд. Предположим, суд признал, что прежний хозяин квартиры должен платить по счетам, но судебный исполнитель обнаружил, что с должника нечего взять. В таком случае по истечении положенного срока судебный исполнитель выдаст заключение, что долг вернуть невозможно. Следующий шаг управляющего – обращение к поставщикам коммунальных услуг с требованием списать принадлежащую им часть соответствующего долга.
– Значит, долг не будет висеть на доме вечно?
– Нет, теплосети должны будут списать часть долга, относящуюся к отоплению, водоканал – долг за воду и канализацию. В свою очередь, управляющему придется аннулировать долг съехавшего жильца за обслуживание дома и его часть ремонтных накоплений.
– Управляющий считает, что скоро квартира будет перепродана, и спрашивает, как учитывать этот факт при оформлении домовых документов.
– То, что квартира перейдет к следующему хозяину, никак не влияет ни на работу управляющего, ни на документы из домовой книги, в том числе на коллективный договор полномочий на обслуживание и управление домом. Главная задача управляющего заключается в том, чтобы корректно выставлять счета новым владельцам жилья.