Юрист Юрий Соколовский отвечает на вопросы читателей. Как обычно, вместе с нашим экспертом совершаем полный круг по вашим историям: от комедии до трагедии и обратно. Сегодня – все о недвижимости, имущественных правах и аренде земли под многоквартирными домами.
Как написать завещание на дому?
«Уважаемая редакция, прошу господина Соколовского ответить на мои вопросы. Сестра сказала, что если родственник живет один в своей приватизированной квартире, то после его смерти при отсутствии завещания или дарственной эта квартира переходит государству. Так ли это? Если я напишу завещание дома, а не через нотариуса, сколько надо подписей от соседей? Можно ли завещать родственникам на три доли, то есть на трех человек? Какие правила Кабинета министров определяют порядок завещания?»
– Собственникам квартир, которые живут одни и не оставили завещания, не нужно волноваться о судьбе недвижимости. После смерти хозяина его родственники имеют право заявить права на имущество. Другой вопрос, что завещание позволяет более точно распорядиться квартирой. Если человек составляет завещание дома, достаточно подписей двух людей, которые не упоминаются среди наследников. И – да, квартиру можно завещать одновременно нескольким близким. Что касается нормативных актов, определяющих порядок завещания, то это не правила Кабинета министров, а Гражданский закон.
Если нет договора, пени не больше 6% в год
«В феврале дворник принес мне досудебное предупреждение от домоуправления, где указана сумма долга 1355,42 EUR и пени в размере 214,42 EUR (15,8% от суммы долга). Однако у меня нет договора с домоуправлением. Я слышала, что в таком случае управляющий не может начислять больше 6% годовых. А еще говорят, что вступили в силу поправки к Гражданскому закону, по которому штрафные санкции не могут превышать 10% от суммы долга. Почему же этот закон не выполняется?»
С уважением, Татьяна Завьялова
– Гражданский закон, действительно, ограничил размер договорного штрафа (līgumsods) 10% от основной суммы долга. Однако, не надо путать договорной штраф со штрафами за просрочку платежа (kavējuma nauda). Договор с домоуправлением чаще всего предусматривает начисление именно штрафа за просрочку платежа в размере 0,2–0,3% от суммы долга в день. В таком случае, управляющий имеет право начислять пени согласно договору. Если же у владельца квартиры нет договора с управляющим или в договоре не прописана сумма пеней, то домоуправление действительно имеет право наказать жильца штрафами на сумму не более 6% от долга в год.
Выселяют из квартиры из-за аварии
«Хочу попросить грамотного совета, так как не знаю, куда обратиться. Мой муж (56 лет) и я – инвалиды. У мужа 2-я группа, пенсия 117 евро. Сначала от тяжелой работы – всю жизнь на стройках и в столярке – у него стала болеть спина. А теперь еще добавились инфаркт и язва желудка. В 2013 году шесть раз лежал в больнице, работать не может, а на лекарства нужны деньги.
У меня 3-я группа инвалидности, пенсия 64 евро, больные ноги, безработная. Дети: дочь 25 лет, безработная, сын 17 лет учится в школе в 12-м классе.
Когда мы с супругом еще не были инвалидами и у нас была работа, взяли в банке ипотечный кредит 3000 латов на 10 лет и заложили в качестве гаранта единственную приватизированную квартиру – однокомнатную в деревянном доме без удобств.
Пока работали, кредит оплачивать было легко. Став инвалидами, оплачивали кредит из мизерных пенсий, но переоформили на 15 лет, чтобы меньше платить каждый месяц.
Но беда не приходит одна. Еще до инфаркта муж подрабатывал после работы или по выходным дням, если находилась работа, так как на основной работе в домоуправлении получал на руки после вычетов налогов 139 латов. Заезжая на стоянку, он не справился на повороте с управлением и врезался в чужую машину (хотя до этого за пять лет не было ни одного нарушения правил дорожного движения, а накануне еще и закончилась страховка). Ему присудили штраф – 800 латов и отняли права на четыре года. Машину после аварии мы сдали на металлолом за копейки. Состоялся суд, с пенсии мужа стали высчитывать 30%, жить нам совсем не на что, но мы все равно не смогли уплатить такой большой штраф. Теперь судебный исполнитель выставил наше единственное жилье на аукцион, а счет в банке заморозил, хотя мы туда платили исправно каждый месяц. Жить негде, идти некуда.
Я слышала, что есть такой закон, что инвалидов выселять из квартиры нельзя. Объясните, как нам быть и что делать в такой ситуации. Должно ли государство дать нам другое жилье? Если да, то когда? Или мы останемся на улице?
И еще я не понимаю: разве я, дочь и сын виноваты? Ведь мы не сделали аварию. Почему мы должны терять жилье? Помогите, пожалуйста, разобраться. Что же нам делать?»
Елена
– Увы, в Латвии нет закона, который запрещал бы судебным исполнителям выселять инвалидов, стариков или семьи с детьми. Новую же квартиру выселенцам государство не обещает. В лучшем случае ее можно будет получить у самоуправления, если только правила Тукумской думы позволят семье стать на очередь.
Людям, оказавшимся в таком сложном положении, я всегда советую не доводить дело до аукциона. Что можно сделать? Во-первых, любое решение суда важно вовремя оспорить – это дает семье время, чтобы разобраться с проблемами. Во-вторых, если уплаты штрафа не избежать, лучше всего занять деньги у знакомых или даже в банке, пока дело не попало к судебному исполнителю. В Латвии судебные исполнители по правилам Кабмина имеют право брать за свои услуги большие деньги. Они посылают запросы и письма, и за каждый чих выставляют должникам дополнительные счета.
Если дело попало к судебному исполнителю, можно попытаться достичь соглашения о постепенной выплате штрафа, составить график платежей. Правда, по моему опыту судебные исполнители на это идут неохотно, им выгоднее продать недвижимость должников и получить деньги одним махом.
Что делать, если квартира продана и семью выселяют? Необходимо как можно раньше обратиться в квартирный отдел местного самоуправления и узнать свои права на помощь в решении квартирного вопроса. Здесь будет важно – имеет ли семья статус малообеспеченной и получит ли после аукциона какие-то деньги за квартиру. Если деньги будут, чиновники могут сказать: «Вы же заработали на продаже недвижимости, поэтому должны снимать квартиру сами!»
На самый крайний случай существуют и юридические хитрости. Если квартира была приобретена в браке и считаются совместно нажитым имуществом, супруги могут подать на развод. Одновременно жена имеет права требовать раздела имущества и даже – ареста на квартиру. Что это даст? Взыскание долга мужа будет обращено только на половину квартиры, и на аукцион будет выставлена только она. Сами понимаете, что очередь из покупателей едва ли выстроится.
Подведу итог: важно начинать борьбу за квартиру как можно раньше, пережившим социальное бедствие людям это дает, как минимум, отсрочку на несколько лет.
Должен ли наниматель платить за аварийный ремонт?
«Здравствуйте, пишет вам наниматель муниципальной квартиры в Риге. Дело в том, что в августе прошлого года в подвале нашего дома обвалился подпол квартиры на первом этаже. Домоуправление произвело аварийный ремонт на сумму 5000 евро, эту сумму разбили на все девять квартир дома. В результате я целый год должна ежемесячно оплачивать дополнительный счёт в 102,51 EUR, для меня это немалые деньги.
Законно ли то, что меня принуждают к оплате ремонтных работ? Ведь я не владелец, а только наниматель, квартира мне не принадлежит. Во-вторых, если плата взимается незаконно, куда мне обращаться?»
С уважением, Елена
– Единого ответа на вопрос не дам, потому что взаимоотношения нанимателя и хозяина жилья определяются Законом о найме и договором найма. Да, согласно Закона о квартирной собственности, платить за аварийный ремонт должны все владельцы квартир дома, в том числе и Рижская дума. Но вполне возможно, что при заключении договора наниматель перенял и обязательства платить за аварийные работы. В таких случаях жильцу важно сразу обратиться с документами к юристу.
На частном участке прокладывают газопровод
«Вдоль нашего участка будут прокладывать газопровод, и часть моей земли входит в проект. Значит, изменится план моего участка? Кто должен делать новый план, за чей счет? Как будет оцениваться этот кусок земли и сосны на нем? В Земельной книге мне сказали, что управа имеет право забрать землю бесплатно».
– Как правило, при прокладке магистрального газопровода план участка менять не нужно, потому что такие коммуникации были задуманы властями уже давно и в плане под них предусмотрены так называемые красные линии. По этой же причине никто не платит хозяину земли компенсации – считается, что человек знал о будущем газопроводе задолго до начала его строительства.
Деньги владельцам земли платят только в том случае, если весь участок отчуждается. Судя по письму читателя, в этом случае хозяин участка не поменяется.
Земельный вопрос: один участок, но разные решения
«В января 2013 года выяснилось, что фирма-собственник земельного участка, на котором стоит наш дом, была признана банкротом. Надо сказать, что за аренду мы фирме не платили, поскольку хозяин ее никогда ни договора дому не предлагал, ни квитанций не высылал.
Однако вскоре администратор неплатежеспособности Марис Спрудс выслал жильцам извещения и счета к оплате аренды земли, за период с 2005 по 2012 год. Конечно, жильцы отказались платить, и администратор подал на каждого из владельцев квартир в суд. Разбирательства продолжаются по сей день. Мы, жильцы данного дома, с удивлением увидели, что разные судьи Видземского районного суда принимают разные решения о взыскании арендной платы. Одна наша соседка по решению суда должна оплатить около 1400 евро (!) за аренду земли, а вторая соседка от уплаты решением суда освобождена, иск администратора просто отклонен. А ведь Марис Спрудс подал против всех жильцов совершенно одинаковые иски. Как же в правовом государстве возможен такой разнобой?»
– Я внимательно прочитал оба решения суда. Действительно, одна судья со всей серьезностью считает, что хозяйка квартиры должна оплатить аренду земли с 2005 года, хотя владелец участка ранее никакой платы не требовал, а вторая судья, рассматривая такое же дело по соседней квартире, отклонила иск администратора неплатежеспособности. Читатели спрашивают: возможно ли такое в правовом государстве? Да, к сожалению, возможно.
Мы видим, как в суде рижского Видземского предместья столкнулись две правовые концепции. Ведь что такое право хозяина получать доход от принудительной аренды земли под многоквартирным домом? Одна судья считает, что владельцы квартир обязаны платить за пользование участком, даже если хозяин никогда не предлагал им заключить договор аренды. Судья утверждает: принудительные отношения между владельцами дома и земли основаны на законе. В законе же сказано, что жильцы дома обязаны заплатить за аренду сумму, оговоренную в договоре с землевладельцем, если же соглашения достичь не удалось, то сумму равную 6% от кадастровой стоимости участка в год (плюс компенсация по налогу на недвижимость). Обращался ли собственник земли к жильцам, не обращался – для сторонников «законной» концепции это не важно. Раз дом стоит на хозяйском участке, жильцы должны платить.
Вторая судья придерживается другого мнения: механизм принудительной аренды не может быть запущен без желания владельца участка. То есть этот человек должен хотя бы прийти к управляющему или собственникам квартир и сказать: «Ребята, давайте заключим договор аренды!» Если дело дойдет до суда, то арендная плата должна быть жильцами уплачена с того самого дня, когда землевладелец начал переговоры. Поскольку в случае с домом на Яунциема гатве хозяин земли – фирма Peltes īpašumi, никогда не появлялась перед жильцами, то можно считать, что те ничего и не должны.
Конечно, неправильно будет одного владельца квартиры заставлять платить за аренду, а другого от платы освобождать. Но этого, скорее всего, и не произойдет, потому что такие дела после обжалования рано или поздно попадают в Сенат Верховного суда. Как правило, сенаторы трактуют подобные споры по единому стандарту. Хотя я не исключаю, что и на уровне Сената могут быть приняты разные решения по аналогичным спорам.
Тут можно понять и суд: политики подкинули ему юридическую кривулю в виде принудительной аренды земли под многоквартирными домами, и попробуй еще найти в Гражданском законе от 1937 года статью, защищающую интересы владельцев земли или жителей!
Проблема в случаях, когда владельцы земли просыпаются через 10–15 лет после приобретения участка и требуют, чтобы жители оплатили аренду за весь этот срок, заключается в отсутствии единого законодательного решения. Парламенту следовало бы определить, действительно ли такой рассеянный хозяин имеет право годами не заботиться о заключении договора аренды, а потом проснуться и потребовать у жителей срочно уплатить сотни и даже тысячи евро. Права землевладельца и хозяев квартир нужно четко оговорить в законах.
Пока же могу сказать, что Сенат Верховного суда в похожих спорах чаще всего остается на стороне хозяина и позволяет ему требовать у жителей плату за аренду со дня закрепления его права собственности в Земельной книге. Причем независимо от того, предлагал ли владелец участка заключить договор аренды или спокойно полеживал все эти годы на печке.
Как добиться ремонта в гаражном кооперативе?
«Я владелец гаража в гаражном кооперативе «Иманта-5» в Риге. В нашем кооперативе целых 2000 гаражей, расположенных на двух этажах. Каждый год мне выставляют счет за обслуживание гаража (в счет входит оплата за уборку территории, охрану, содержание администрации кооператива и т.д.). Счет за 2013 год – 85,00 латов.
Я не заключала с кооперативом договор на обслуживание, не являюсь членом кооператива, но меня заставляют платить за так называемое обслуживание, т.к. я – собственник гаража. Проблема в том, что кооператив ничего не делает по обустройству территории и поддержанию ее в надлежащем виде: дороги как после войны, на подъеме и спуске со второго этажа моя машина цепляется защитой двигателя о колдобины.
Я не могу продать гараж, т.к. потенциальные покупатели пугаются состояния дорог в кооперативе и обветшания вокруг. Вероятно, наши платежи за обслуживание идут только на содержание правления кооператива. Я пробовала не платить, но кооператив тут же передал мое дело коллекторам. Как мне избавиться от оплаты за то, что в действительности не делается? Мне надоело кормить бездельников».
С уважением, Ольга
– В гаражных кооперативах конфликты не редкость, поэтому давайте разберемся в правах членов кооператива и простого собственника гаража.
Ответственность члена кооператива довольно высока: при вступлении в общество он принимает обязательства подчиняться уставу и общим решениям. Если все члены кооператива проголосуют за клумбу и фонтан у центрального входа, такой человек должен участвовать в финансировании такого благоустройства без возражений.
Для простых собственников гаражей, не вступивших в кооператив, ситуация несколько другая. Они должны оплачивать только необходимые расходы. Гражданский закон делит все расходы на три вида: необходимые, полезные и расходы на роскошь. Итак, необходимые расходы должны покрывать все 100% пользователей и собственников. Тут приведу в пример многоквартирный дом: если нужно ставить крышу – платят все, даже жители первого этажа.
Ремонт дорог, охрана и уборка территории, содержание разумного количества членов правления кооператива – это, конечно, необходимые расходы, отказаться от них нельзя. Другой вопрос, когда человек деньги платит, а реальных услуг не получает. Если такое происходит, важно требовать перерасчета и вообще отстаивать свои права.
Для начала я советовал бы вступить в переписку с кооперативом, заявления должным образом регистрировать у секретаря. Вы можете требовать перерасчета или выполнения обещанных работ. Если это не происходит, важно зафиксировать нарушения. Например, на территории гаражей не убрано. Собираем соседей по гаражам, составляем акт, подписываем: такого-то числа дворник не вышел на работу, такого-то числа снова не вышел. Можно даже поручить такую фиксацию судебному исполнителю, он составит железную бумагу, которая потом поможет вам доказать свое в суде.
Правильнее всего продолжать оплачивать квитанции, но ловить кооператив на плохой работе и прямо либо через суд требовать возврата денег.