Какие тенденции наблюдаются на рынке недвижимости и упадут ли цены?
Что происходит с рынком недвижимости в Латвии, стоит ли ждать падения или повышения цен на квартиры и станет ли жилье более доступным? Ответить на эти вопросы взялся Эдгар Шинс, председатель правления Latio. Именно его прогнозы перед кризисом 2008 года и во время него оказались наиболее точными.
В своей статье «Горячая картошка – квартирный вопрос» (Forbes) Эдгар Шинс указывает на проблемы, которые мешают жителям Латвии улучшить свои жилищные условия. Одним из главных препятствий стала плохая доступность ипотечных кредитов: «Последние доступные данные за 2017 год свидетельствуют о том, что объем ипотечных кредитов в Литве и Эстонии немного вырос по сравнению с 2008 годом, в Латвии же наблюдается снижение».
Далее эксперт указывает, что ставка по ипотечному кредиту в Латвии составляет 2,9%, тогда как в Эстонии она равна 2,5–2,7%, в Литве же – 2,3%. Это влияет на условную покупательную способность латвийцев. Для сравнения, жителю Латвии требуется 62 месяца, чтобы накопить средства на покупку квартиры за 50 тысяч евро, в Литве этот срок составляет 61 месяц, а в Эстонии – 42 месяца.
Доступность финансов стала одним из факторов, которые заставляют латвийцев медлить с приобретением собственного жилья или арендовать квартиры. «Это создает напряжение на рынке найма, – считает Эдгар Шинс, – особенно в столице».
Впрочем, продавцы недвижимости не унывают. По мнению Эдгара Шинса, молодые люди в Латвии являются экономически активными, именно они будут задавать тон на рынке недвижимости впредь. Примерно треть молодых людей, живущих в Риге и Рижском районе, намерены приобрести собственное жилье в течение двух лет. Речь идет о 45 000 человек, которым нужны квартиры, отвечающие их требованиям.
Кстати, о требованиях покупателей. На латвийском рынке недвижимости недостаточно предложений, пишет Эдгар Шинс, а имеющиеся предложения не отвечают желаниям и возможностям покупателей.
«Домашние хозяйства сейчас меняются, – пишет эксперт, – они становятся малочисленными, все чаще состоят только из одного человека (в мире такие домохозяйства принято называть «человек плюс собака»). Меняется стиль жизни людей, которые хотят социализироваться вне дома. Меняется и экономический подход к выбору недвижимости: жилье, по мнению современных людей, должно быть экономным в содержании».
Как следствие, многие покупатели в Риге интересуются квартирами небольшой площади. В последние два года в эксплуатацию сданы несколько таких проектов, которые представляют собой перестройки довоенных доходных домов. «Спрос на маленькие квартиры сильно превышает предложение», – считает Шинс.
По-прежнему наибольший интерес у покупателей в Латвии вызывают квартиры стоимостью от 50 000 до 75 000 евро. В ближайшее время, по мнению главы Latio, латвийцы продолжат искать маленькие, компактные квартиры с низкими коммунальными платежами. Некоторые девелоперы заявили, что готовы построить дома с подобными квартирами, которые будут сдаваться в наем. Но Эдгар Шинс считает, что предложение будет очень ограниченным и не сможет сколько-нибудь изменить цены на общем рынке недвижимости.
Пришло ли время покупать квартиру? Эдгар Шинс не отвечает на этот вопрос прямо, однако приводит следующий анализ: «Стоимость недвижимости сегодня сравнительно низкая, если сравнивать ее с расходами на строительство и т.п. Статистика показывает, что квадратный метр жилплощади в доме советской постройки до кризиса стоил около 1700 евро, теперь же он стоит 830 евро, в новых проектах цены упали с 2500 евро до 1700 евро за квадратный метр. Получается, что собственность можно приобрести по цене ниже себестоимости (купить выходит дешевле, чем постоить самому). Также очевидно, что спрос на жилплощадь не изменится, поскольку сегодня нет никаких показаний для коррекции цен (ни в сторону снижения, ни в сторону роста).
По мнению Эдгара Шинса, государству следовало бы заняться стимулированием рынка недвижимости. Для этого следовало бы принять новый Закон о найме жилых помещений, поскольку прежний действует уже 26 лет. Также пора провести инвентаризацию процесса согласования строительных проектов, всячески помогать реновации имеющегося жилого фонда и обеспечать большую государственную поддержку молодым людям, желающим приобрести жилье – не только в Риге, но и в регионах.