По опыту домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs, разумные переговоры с владельцем участка помогают снизить стоимость аренды для жителей!
Один из самых болезненных вопросов для хозяев квартир, это отношения с частными владельцами земли под домом. Известно, что сегодня в большинстве случаев договора аренды от имени жителей заключают работники обслуживающих организаций. При этом многие управляющие даже не спрашивают, что об условиях такого договора думают их клиенты-жильцы. Вот и жалуются рижане, что вынуждены платить за пользование землей по максимальной ставке, дозволенной законом. В обслуживающей компании Rīgas namu apsaimniekotājs вопрос решается иначе: жители сами участвуют в переговорах с землевладельцем, а управляющий заинтересован в поиске выгодного для клиентов компромисса.
Рута Гринберга, руководитель юридического отдела Rīgas namu apsaimniekotājs, рассказала, что около 20 домов под управлением предприятия находятся на земле, принадлежащей третьим лицам.
– Главное, чего в таком случае жители ждут от управляющего, это помощи в переговорах с землевладельцем, – говорит госпожа Гринберга. – При этом мы всегда идем до последнего, чтобы достичь компромиссной ставки аренды, которая устроила бы и жильцов, и хозяев участка под домом.
– Предположим, дом переходит к вам, уже имея действующий договор с владельцами земли. Остается ли этот договор в силе при смене управляющей компании?
– Нет, договор нужно перезаключить. Если прежний договор жителей устраивает, мы перезаключаем его на тех же условиях. Но бывают случаи, когда при переговорах удается достичь скидки для жителей. Так случилось, например, в доме по ул. Межциема, 6, который стоит на двух участах земли. Договоренности с одним собственником мы достигли сразу, при этом добившись уменьшения площади прилегающего участка (излишками пользовались соседние дома). С владельцем второго участка переговоры затянулись. Нам пришлось поторговаться, но результат получился приемлемый для обеих сторон, договор заключен.
– Известно, что двое-трое неплательщиков с большими долгами за коммунальные услуги могут испортить жизнь всему дому. Бывали случаи, когда в Риге за одним жильцом скапливался долг в 5–10 тысяч евро, но и тогда управляющий не торопился в суд. Зато, когда честные жители требовали отремонтировать крышу или подъезд, отвечал: «У вас нет денег, потому что ваши соседи задолжали за отопление!» Как вопрос с должниками решают в домоуправлении Rīgas namu apsaimniekotājs?
– В доме, который переходит к Rīgas namu apsaimniekotājs, главные условия работы с должниками определяются при составлении договора на управление, – рассказывает глава юридического отдела предприятия Рута Гринберга. – Это значит, что сами жители могут определить, как скоро домоуправление должно высылать неплательщику предупреждение или обратиться в суд, требуя взыскания долга. Обычно работа с должником начинается после того, как он не оплачивает счета за два-три месяца. Впрочем, этот период зависит от степени благоустройства дома. Если в доме печное отопление, то долг копится медленней, и предупреждение может быть выслано на месяц позже.
– Что значит «начать работать» с должником?
– Сначала должник получает от нас очередной счет с печатью-напоминанием о долге. Примерно 25% неплательщиков реагируют на это полностью или частично оплачивая долг или звонком предупреждая нас, что счет будет оплачен позже. Но предположим, что должник никак не откликнулся на первое предупреждение. Если у нас имеется номер телефона или адрес электронной почты такого жильца, мы связываемся с ним лично. В случае, если переговоры не привели к результату, мы отправляем ему предупреждение. После этого, если владелец квартиры не отзывается, то мы подаем иск о взыскании долга в суд.
– Предположим, человек отозвался на ваше предупреждение, но заплатить всю сумму не может. Что делать?
– В таком случае мы предлагаем заключить мировое соглашение о постепенной оплате долга. Сроки в каждом случае определяются индивидуально, потому что один человек согласен выплатить долг за полгода, а другой – только за два года.
– Если человек выполняет график выплаты долга, прощаете ли вы ему штрафные проценты, начисленные за опоздание?
– Да, мы полностью списываем пени, как только человек выплатит основную сумму долга. При этом неважно, на какой срок заключен график. Мы не считаем, что должны зарабатывать на штрафах.
– Что происходит, если должник нарушит график выплаты долга?
– Мы даем ему вторую возможность.
– Можно ли достичь мирового соглашения с домоуправлением, если дело уже рассмотрено судом и принято решение о принудительном взыскании долга?
– Да, можно договориться о постепенной оплате и в таком случае. Мы просто не передаем исполнительный лист судебному исполнителю и заключаем с жителем график выплаты (со списанием штрафных санкций). Единственное, что человек обязан будет доплатить, это наши судебные издержки.
– Простите, но что значит поторговаться? Разве владелец земли не имеет права настаивать на том, чтобы жители оплатили аренду по годовой ставке в размере 6% от кадастровой стоимости участка?
– Он действительно может настаивать. Однако у жителей есть инструменты, при помощи которых можно убедить владельца земли на уступки.
– Что это за инструменты, например?
– В Законе об управлении сказано, что жители могут выбирать, оплачивать ли счета при посредничестве управляющего или напрямую поставщику услуг. Если жители на общем собрании решат: «Хорошо, уступаем требованиям хозяина и платим за аренду 6% годовых, но взамен требуем введения прямых расчетов», то такой ультиматум создаст землевладельцу немало хлопот. Хозяин будет вынужден самостоятельно заключать индивидуальные договора с каждым жильцом, взыскивать долги и так далее. Часто землевладельцы идут навстречу нашим клиентам, снижая ставку аренды, лишь бы заключить коллективный договор и получать деньги через домоуправление.
– Расскажите, как именно жители контролируют ваши переговоры с владельцами земли?
– Уже при заключении договора с Rīgas namu apsaimniekotājs они решают, кто именно будет отвечать за отношения с землевладельцем. Жители могут поручить это нам, но также могут выбрать для переговоров другое уполномоченное лицо, например, кого-то из соседей. Также они имеют право решить, что договор с землевладельцем должен быть одобрен общим собранием (или, как вариант, уполномоченной на это группой лиц или старшим по дому).
– Как часто жители хотят сами участвовать в переговорах насчет аренды земли?
– Очень часто. Для этого они приглашают владельцев земли на общие собрания, вместе обсуждают размеры прилегающего участка и годовую плату. Закон позволяет землевладельцам требовать с жителей плату в размере до 6% от кадастровой стоимости участка, однако, замечу, что ни в одном доме под нашим управлением такая максимальная ставка не применяется.
– Сколько же ваши клиенты платят за аренду земли?
– Если брать среднюю ставку, то около 4%. При этом владельцы земли платят домоуправлению 10% от стоимости аренды – за обслуживание счетов и юридическое сопровождение. Но эти средства мы не оставляем себе, а перечисляем на счет самого дома.
Что будет с деньгами дома?
– Важный для многих жителей вопрос: если дом меняет управляющего, то что случается с долгами перед старым домоуправлением?
– Сразу скажу, что старые долги жителям никто не спишет. Прежний управляющий не обязан заниматься благотворительностью, поэтому после перехода дома он продолжит взыскивать долги, накопленные жителями в предыдущий период. Он может делать это самостоятельно, а может отдать долги в цессию новому управляющему.
– Выгодно ли новому управляющему перенимать старые долги жителей?
– Скажем так, прибыли мы от этого не получаем. Но поставщиков услуг не интересует, при каком именно управляющем жители задолжали ему за тепло или воду. Для того, чтобы впредь обеспечивать нормальное обслуживание дома и не повредить репутации, мы вынуждены перенимать старые долги. Это тяжелая работа, потому что порой старый управляющий отдает нам долги в цессию, но и сам продолжает потихоньку получать деньги от должников или не предоставляет нам документов для судебных процессов. Но все это решаемые вопросы.
– А что при переходе происходит с ремонтными накоплениями дома?
– Некоторые управляющие нарушают закон, удерживая ремонтные накопления дома в счет долгов жителей. Но проблема в другом: некоторые жители вообще не знают, сколько денег в их ремонтном фонде. Это происходит в случаях, если управляющий никогда не давал владельцам квартир отчетов. Например, только что мы переняли такой дом по ул. Бикерниеку, 220. Старый домоуправ передал нам только часть документов, и мы не можем понять, сколько средств жителей он обязан вернуть.
– Выходит, жители при переходе к новому управляющему могут потерять накопленные деньги?
– С другой стороны, после перехода мы обеспечим дому полную прозрачность документации, владельцы квартир в любой момент могут потребовать у нас отчеты и сметы. Это значит, что хотя бы с этого времени жильцы будут контролировать свои деньги и знать, что никто у них ничего не украл.
– Другие управляющие считают, что не должны работать с землевладельцами бесплатно...
– Мы все-таки придерживаемся мнения, что эти деньги принадлежат жильцам. Хотя, признаюсь, что найти общий язык с хозяевами земли очень сложно. Взять один из недавних примеров по улице Раунас. Нам пришлось не только заключить договор аренды на будущие периоды, но и искать компромисс по долгам жильцов за прошлые годы (увы, прежний домоуправ принял у людей деньги, а владельцу земли не перечислил). А только что мы договорились с владельцем земли по ул. Озолциема – он согласился частично простить жильцам долги прошлых периодов.
– Выходит, владельцы земли готовы на компромиссы?
– Именно так, но с ними нужно работать. Например, мы просим землевладельца уступить нам по ставке аренды, а взамен обещаем 100-процентно расплачиваться с ним от лица жителей (независимо от того, сколько средств за аренду в течение месяца внесут сами жильцы). Если хозяин не хочет идти на уступки, мы будет перечислять ему только ту сумму, которую реально уплатили владельцы квартир. Как правило, частник понимает, что выгоднее иметь гарантии от домоуправления, и снижает свои требования.
– Известны случаи, когда владельцы земли не торопятся заявлять о своих правах и годами не идут на контакт с жителями, а потом через суд выставляют им счет за аренду в размере 6% от кадастровой стоимости. Что делают жители, у которых нет договора с владельцем земли?
– Как правило, они делают накопления на тот случай, если владелец земли появится и выдвинет финансовые требования за прошлые годы. Есть дома, которые по решению общего собрания, накапливают средства в размере, предусмотренном, например, прошлым договором на аренду – 3,5 или 4,5% от кадастровой стоимости участка. Накопления, пусть даже частичные, смягчат удар по кошельку жителей в случае, если хозяин обратится в суд. Однако случаи, когда у дома нет договора аренды и землевладелец не желает идти с нами на контакт, в последнее время стали редкими.
Порядок, в котором предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs заключает с должниками соглашение об оплате долга, а также о расчете, снижении или погашении договорного штрафа
■ Этот документ предусматривает порядок, в котором Rīgas namu apsaimniekotājs, далее – Управляющий, заключает соглашение с владельцем квартиры, за которым накопился долг по содержанию, обслуживанию жилого дома и услугам, которые связаны с пользованием квартирной собственностью, далее – Должником.
■ Работник Управляющего по просьбе Должника подготавливает соглашение в двух экземплярах, которые со стороны Управляющего подписывает председатель правления. Один экземпляр передается Должнику, другой – Управляющему.
■ Соглашение с владельцем квартиры, его уполномоченным лицом или членом семьи заключают только в случае, если между владельцем квартиры и управляющим заключен договор на управление и обслуживание жилого дома.
■ Работник, который готовит соглашение, должен проверить удостоверение личности Должника, чтобы удостовериться, что соглашение подписывает лицо, которое указано в тексте. Также работник объясняет Должнику текст соглашения и данные правила.
■ В соглашении указывают общую сумму долга на момент подписания документа, отдельно указывая основную сумму долга и штраф за просрочку платежа.
■ В случае, если Управляющий уже начал процесс взыскания долга судебным путем, к общей сумме долга прибавляют уплаченную Управляющим государственную пошлину и указывают ее в соглашении отдельной строкой.
■ В соглашении предусматривают, что вдобавок к оплате долга и судебных издержек Должник обязан в порядке, предусмотренном договором, в полном объеме оплачивать ежемесячные счета Управляющего.
■ Срок постепенной выплаты долга не может превышать 18 месяцев.
■ Со дня заключения соглашения начисление штрафных санкций останавливается. Штрафные санкции не начисляется в течение всего срока действия соглашения и постепенно погашается пропорционально платежам, внесенным клиентом в счет погашения долга.
■ В течение действия соглашения Управляющий не обращается против Должника в суд с требованием взыскания долга.
■ Все средства, внесенные Должником, направляются на погашение основного долга и судебных издержек.
■ Если Должник выполняет условия соглашения и в полном объеме выплачивает как основной долг, так и судебные издержки, то Управляющий погашает уже начисленный ему на момент заключения соглашения штраф за просрочку платежа.
■ В случае, если Должник не выполняет соглашение, то есть не платит в назначенное время или в определенном объеме, то соглашение теряет силу и начисление договорных штрафов возобновляется.
■ Если Должник не выполнил условий соглашения, у него есть право просить о заключении нового соглашения. Однако допускается заключение не более, чем двух соглашений с Должником, который не выполнил условия предыдущего соглашения.
■ При заключении повторного соглашения Должник, который не выполнил условия предыдущего соглашения, может претендовать на погашение только 50% уже начисленного штрафа за просрочку платежа.
■ Если Должник не выполняет условия второго соглашения, то Управляющий подает в суд иск о взыскании долга.
■ Если против Должника уже выдвинут иск о взыскании долга, то с Должником можно заключить соглашение на срок до дня рассмотрения этого дела в суде.
■ Если Должник, против которого уже выдвинут иск о взыскании долга, желает заключить соглашение на более длительный срок, то мировое соглашение должно быть утверждено в суде.
■ Если против Должника уже выдвинут иск в суд о взыскании долга, однако день суда еще не назначен, то соглашение заключают на срок, не превышающий 12 месяцев. Если до дня суда долг не будет выплачен, то мировое соглашение должно быть закреплено судом.
■ Если решение суда о взыскании долга уже вступило в силу, но дело еще не передано судебному исполнителю, соглашение заключают на срок не более 12 месяцев. Если Должник не выполняет условия соглашения, то исполнительный лист о взыскании долга передают судебному исполнителю.
■ Решения об условиях соглашения, которые не соответствуют данному порядку, принимает председатель правления Управляющего или исполнительный директор.