Что именно принесли нам поправки к Закону о квартирной собственности и стоит ли их бояться?
1 января 2017 года вступили в силу поправки к Закону о квартирной собственности. Многие газеты и сетевые СМИ уже осенью сообщили, что жителей многоквартирных домов ждет революция. Мол, теперь им придется в обязательном порядке создавать ремонтный фонд, а значит, и квартплата снова поднимется. Но специалисты Министерства экономики, разработавшие проект поправок, сегодня возражают: «Ничего страшного для жителей не произошло! Все перемены только упрощают их участие в управлении домом».
Что на самом деле изменилось в Законе о квартирной собственности? Важных поправок много:
■ собственник квартиры обязан предоставить управляющему документы, удостоверяющие право собственности;
■ человек, купивший квартиру с аукциона, несет ответственность за все коммунальные платежи со дня вступления в силу решения суда об утверждении акта аукциона;
■ в случае смены владельца квартиры участники сделки обязаны немедленно сообщить об этом управляющему в письменном виде;
■ каждый владелец квартиры обязан совершать взносы в ремонтный фонд в соответствии с решением общности собственников;
■ только общность владельцев квартир может принять решение о перестройке или реставрации общих коммуникаций, которые находятся в отдельной квартире;
■ для того, чтобы установить порядок пользования общей собственностью, теперь нужно не 100% голосов собственников конкретного дома, а только 3/4;
■ письменные опросы в доме теперь может проводить не только управляющий или другое лицо, назначенное общностью собственников, но и любой владелец квартиры;
■ до времени первичной регистрации прав собственника в Земельной книге (при приватизации) на хозяина квартиры ложатся те же обязанности и ответственность, что и на прочих квартировладельцев, записанных в Земельной книге;
■ ограничить права пользования отдельной квартирной собственностью можно только с соблюдением нормативных актов;
■ старый владелец квартиры обязан проинформировать покупателя о всех долгах, связанных с этой недвижимостью.
Мартиньш Аудерс: «Ремонтные накопления не увеличатся!»
Мы попросили, чтобы поправки к закону прокомментировал Мартиньш Аудерс, заместитель директора департамента строительства и жилья Министра экономики.
Делим общее!
– Самой важной поправкой для жильцов стал пункт в Законе о квартирной собственностью, которые разрешает устанавливать порядок пользования общей собственностью с согласия 3/4 квартировладельцев, тогда как раньше для этого требовалось 100% голосов, – считает представитель министерства.
– Что это значит?
– Предположим, жители хотят поделить сарайчики в подвале для хранения вещей, причем квартир в доме 40, а сарайчиков только 20. Раньше на разделение сарайчиков по конкретным квартирам должны были согласиться собственники всех 40 квартир, сейчас для принятия решения достаточно 30 голосов.
– Многие читатели задают нам вопрос о правилах установки дорожных знаков во дворе, которые запрещали бы парковку чужих автомобилей. По нашей информации, предприятие Latvijas valsts ceļi требует, чтобы за знаки проголосовали все 100% квартировладельцев. Правильно ли это и что изменится после вступления в силу изменений в законе?
– Мы уже разъясняли ответственным учреждениям, что для установки обычных дорожных знаков, которые разрешают стоянку во дворе только жителям дома, необходимо согласие простого большинства собственников квартир (50% + 1 голос). В свою очередь, если бы жители хотели присвоить каждой квартире определенное стояночное место во дворе, до 1 января 2017 года для этого действительно требовалось 100-процентное согласие совладельцев дома. Теперь же для определения правил пользования частью общей собственности –
двора, нужно согласие только ¾ квартировладельцев.
А как с батареями?
– Еще один интересный нюанс: измененный Закон о квартирной собственности говорит, что перестраивать общие коммуникации в квартирах можно только с разрешения остальных совладельцев.
– Эта поправка относится в основном к тем жителям, которые хотят отключиться от центрального отопления, подключить газовый котел. Для этого понадобится согласие 2/3 остальных квартировладельцев.
– А нужно ли заручиться голосами соседей, если я хочу всего лишь поменять старый радиатор?
– Нужно, в таком случае вам по-прежнему необходимо собрать 50% голосов + 1 голос.
– Предусматривает ли обновленный закон случаи, в которых для принятия решений в доме по-прежнему требуется согласие 100% собственников?
– Да, это все случаи, когда дом хочет увеличить или уменьшить части общей собственности, например, при продаже части общей земли, строительстве дополнительных помещений общего пользования и так далее.
Пользуйся, но не нарушай!
– Теперь в законе сказано, что общность собственников может ограничить права пользования отдельной квартирой только с соблюдением нормативных актов.
– Это значит, что в обычной ситуации общность собственников может принимать решение только об использовании общих помещений и никак не может запретить вам, например, устроить в квартире бюро или сдавать ее в наем.
– А что если соседям не нравится, что я сдаю квартиру шумным студентам?
– Сдавать квартиру вы можете любому человеку, которого сами выбрали. Но если ваши наниматели нарушают правила общественного порядка или причиняют ущерб общему имуществу, то общность собственников может обратиться в суд, требовать выселения и возмещения убытков.
Накопления: думайте о ремонтах заранее!
– Поговорим о накопительном фонде. Многие СМИ подняли шум сразу после принятия поправок – мол, теперь жителям никак не отвертеться от взносов на ремонт. Но ведь большинство владельцев квартир и так годами платят в ремонтный фонд. Что же изменилось?
– Ничего. Эта поправка была внесена для того, чтобы управляющему было проще планировать ремонтные работы в доме на будущее. Раньше у жильцов мог появиться вопрос: «Почему мы должны пять лет собирать деньги на крышу, которая еще даже не прохудилась?» – хотя было понятно, что спустя пять лет крышу действительно придется ремонтировать, это неизбежно. Для того, чтобы управляющий не спохватился в тот день, когда крыша станет протекать, в законе снова подчеркнуто его право планировать работы заблаговременно и предлагать жителям создание ремонтного фонда.
– Разве эти же нормы не действовали и до 1 января 2017 года?
– Многие юристы и эксперты, в том числе и я, считали, что эти права и обязанности жителей уже ясно прописаны в существующих законах. Но другие настаивали на том, чтобы уточнить, продублировать действовавшую норму. По решению общности владельцев квартир все собственники должны делать авансовые взносы за работы, которые указаны в плане на управление.
Будут уточнения
– Председатель Латвийской ассоциации управляющих Гиртс Бейкманис в одном интервью указал, что обслуживающие организации ждут от Минэкономики проект правил Кабинета министров, в котором будет оговорен порядок создания ремонтных накоплений.
– Это немного другая история. Думаю, в будущем будет открыт Закон об управлении, в котором мы и должны будем прописать, как создается ремонтный фонд в каждом доме и по каким принципам общие деньги жителей могут быть потрачены. Сейчас эти вопросы можно предусмотреть в договоре между собственниками и управляющим, но не во всех домах такой подробный договор есть.
– В поправках к закону сказано: при продаже квартиры старый и новый владельцы обязаны письменно сообщить о сделке управляющему. В какой момент мы должны писать такое заявление – в день заключения договора купли-продажи или в день регистрации нового владельца в Земельной книге?
– Это очень важный вопрос. Если стороны заключают сделку купли-продажи, а новый хозяин квартиры медлит с регистрацией в Земельной книге, то формально за коммунальные платежи по-прежнему отвечает старый квартировладелец. Теперь в день, когда человек подписывает договор о продаже своей квартиры, он должен сообщить об этом управляющему. Дальше многие управляющие уже смогут сами отследить, когда новый хозяин зарегистрирует свои права собственности в Земельной книге. Словом, это нужно, чтобы держать дело под контролем.
Покупатель должен знать правду
– В законе также появилось требование при продаже квартиры сообщать о своих коммунальных долгах покупателю. Но ведь новый владелец в любом случае не отвечает за долги старого, кто же выиграет от новой нормы?
– Обычно человек, который покупает квартиру, хочет быть уверен, что в доме нет критических долгов, из-за которых посреди зимы ему могут отключить отопление. Как покупатель он не может получить достоверную информацию о финансовом состоянии дома, поскольку она предоставляется только квартировладельцам. Теперь продавец по требованию должен принести покупателю справку из домовой книги о долгах по конкретной квартире, возможно, и по всему дому. Если долги велики, то будущий владелец может затребовать скидку или вообще отказаться от покупки.
– Прозвучало мнение, что в Латвии многие жители приватизировали свои квартиры, но не занесли права собственности в Земельную книгу. Теперь в Законе о квартирной собственности сказано, что такие хозяева жилья имеют равные обязанности со всеми прочими. Как эта норма изменится для жителей?
– Эта норма подчеркивает, что любой квартировладелец, приватизировавший жилище, но не зарегистрировавший свое право собственности в Земельную книгу, обязан платить за коммунальные услуги и обслуживание так же, как собственники прочих квартир его дома.
– Может ли он наравне с остальными участвовать в общих собраниях и голосовать за важные для дома работы?
– Нет.
– Поправки к Закону о квартирной собственности вступили в силу. Какие новые задачи стоят перед Жилищным департаментом Министерства экономики?
– Как я уже сообщил, мы должны открыть Закон об управлении жилыми домами и уточнить понятия накопительного фонда. Главным же заданием для нас остается доработка проекта нового Закона о найме, главной целью которого я считаю привлечение в Латвию инвесторов для строительства домов под наем. Сегодня в Латвии нет достаточного предложения найма квартир, по этой причине люди вынуждены брать кредиты и покупать жилье. Мы намерены это изменить.
Квартировладелец, его права и обязанности после поправок к Закону о квартирной собственности!