Честным домоуправам поправки к закону не страшны!
В октябре Сейм в первом чтении одобрил поправки к Закону об управлении жилыми домами, уточняющие административную ответственность домоуправов. Поправки предусматривают штрафы для управляющих, которые плохо справляются со своими обязанностями.
Ответственность за плохую работу
Время от времени жители многоквартирных домов сообщают нам о домоуправах, которые не слишком добросовестно работают. В одних случаях управляющие не обеспечивают дому ремонт, в других не следят за чистотой во дворе или на лестничных клетках. «Что делать? – спрашивают жители. – Кто может заставить домоуправа следовать требованиям законов и правил Кабинета министров, которые точно описывают, какие работы он должен обеспечивать в нашем доме?»
До сих пор существовало мнение, что наказать управляющего может только общее собрание собственников квартир, которое имеет право выбрать вместо халтурщика другое, более честное домоуправление. Однако для этого требуется, чтобы за нового управляющего проголосовало не менее 51% собственников квартир. Согласитесь, не в каждом доме можно достичь такого единодушия между жильцами, поэтому по ряду адресов управляющие годами работают спустя рукава.
После того, как Сейм окончательно примет поправки к Закону об управлении жилыми домами, сиутация должна измениться. Ведь законопроектом предусмотрена вполне конкретная административная ответственность за плохую работу управляющего.
Штраф до 14 000 евро
Авторы законопроекта предлагают дополнить Закон об управлении двумя новыми пунктами:
29. Административная ответственность в сфере управления жилыми домами
За уклонение от выполнения определенных в законе обязательных действий по управлению накладывается денежный штраф на владельца жилого дома или его управляющего (если действия по управлению жилым домом поручены управляющему). Штраф для частных лиц – от двух до 280 единиц денежного штрафа, штраф для юридических лиц – от двух до 2800 единиц денежного штрафа.
30. Процесс административного нарушения для применения оговоренного в 29-й статье штрафа производит административная комиссия или подкомиссия самоуправления.
Одновременно в Латвии готовится новый Закон об административных правонарушениях, в проекте которого установлено, что одна единица денежного штрафа на данный момент равна 5 евро. Получается, что за плохую работу организацию, обслуживающую ваш дом, могут оштрафовать на сумму до 14 000 евро, а частного управляющего – на сумму до 1400 евро.
Что именно считать нарушением?
За какие же именно нарушения Административная комиссия самоуправления сможет оштрафовать любого домоуправа? Давайте разбираться вместе.
Закон об управлении жилыми домами (5 статья, первая часть) говорит, что вообще-то за управление жилым домом отвечает его владелец. В случае с многоквартирными жилыми домами этим владельцем является не отдельный человек, а все сообщество квартировладельцев. По закону собственники могут управлять своим имуществом и сами, без договора с профессиональным домоуправом. Но на практике такое получается редко. Как правило, все дома в соответствии со второй частью 10-й статьи Закона об управлении все-таки выбирают для себя частного управляющего или обслуживающую организацию.
В любом договоре между домом и управляющим должно быть сказано, какие именно обязательные работы по управлению домом владельцы квартир доверяют своему домоуправу. Список этих обязательных работ имеется в 6-й статье Закона об управлении. Это:
■ содержание жилого дома (физическое его сохранение) в соответствии с требованиями нормативных актов;
• санитарная уборка жилого дома;
• обеспечение поставки теплоэнергии, в том числе природного газа, обеспечение услуг водоснабжения и канализации, вывоза мусора. Для этих целей у дома должен иметься договор с поставщиками услуг. Все эти услуги называются необходимыми для содержания дома, то есть отключать их нельзя;
• обеспечение общих помещений дома электроэнергией (в том числе обеспечение работы устройств, находящихся в общей собственности владельцев квартир, например, теплоузла и лифта);
• своевременное обследование жилого дома, его устройств и коммуникаций, их техническое обслуживание и очередной ремонт;
• обеспечение выполнения требований, предъявляемых дому, как к объекту окружающей среды;
• выполнение минимальных требований по энергоэффективности дома.
■ Планирование работ по управлению, организация и надзор за ними, в том числе:
• составление плана работ по управлению и содержанию дома;
• составление проекта годового бюджета;
• организация учета финансов.
■ Ведение дела дома (домовой книги).
■ Заключение договора о пользовании необходимым дому участком земли.
■ Передача информации государственным и муниципальным учреждениям.
Все эти действия прямо связаны между собой. Например, если управляющий не обеспечил составление плана работ по управлению жилым домом, то ему будет весьма сложно обеспечить содержание доверенной ему недвижимости.
Важно знать, что выполнение многих работ по управлению домом обслуживающая организация должна выполнять не по своему понятию, а строго по правилам Кабинета министров. Например, все условия обследования жилого дома, его устройств и коммуникаций описаны в правилах Кабинета министров № 907. Тут же сказано, как управляющий обязан обслуживать все внутренние устройства и коммуникации дома и ремонтировать их.
Управляющий нарушает правила, не составляет план работ, не ведет домовую книгу, не выдает информацию жителям? За все это его уже и сегодня могут наказать денежным штрафом.
Штрафовать могут уже сегодня
Сегодня Закон об управлении жилыми домами (статья 9-я) гласит, что владелец дома, который плохо выполняет или вообще не выполняет обязательные действия по управлению домом, несет за это ответственность в порядке, определенном законом. Эту ответственность предусматривает статья 150.2 Кодекса административных правонарушений. Сегодня там сказано, что за уклонение от содержания и обслуживания жилого дома частное лицо может быть оштрафовано на сумму до 1400 евро, а юридическое лицо – на сумму до 14 000 евро. Если домом управляют сами жильцы, штраф придется заплатить им, если же по договору управление доверено домоуправу, то максимальный штраф для него может стать разорительным.
Как видите, смысл поправок Министерства экономики – чисто косметический. Норма о штрафах, ранее включенная только в Административный кодекс, должна появиться и в специальном Законе об управлении.
Больше контроля в хозяйских домах
Важно знать, что штрафы за плохое управление домом могут применяться также в так называемых хозяйских домах, владельцы которых нередко оставляют нанимателей без основных коммунальных услуг или просто не следят за своим домом.
Сегодня владельцы доходных домов также могут быть наказаны за плохое управление своей недвижимостью. На этот счет существуют статьи 150.2 и 150.3 Административного кодекса. Первая статья предусматривает наказание в размере до 1400 евро для физических лиц и до 14 000 для юридических лиц за уклонение от содержания жилого дома. Вторая статья грозит таким же штрафом в случае, если хозяин дома отключит жильцам необходимые коммунальные услуги.
Кстати, до сих пор не все наниматели знают, какие именно услуги обязан им предоставить владелец дома. Закон о найме жилых помещений гласит, что основными считаются услуги, неразрывно связанные с пользованием жилыми помещениями (отопление, холодная вода, канализация и вывоз отходов). Хозяин или управляющий не вывозит мусор? Штраф! Отключил воду? Штраф!
Правда, до сих пор хозяева домов и управляющие не так-то часто подвергались наказаниям, предусмотренным в Административном кодексе. По информации Министерства внутренних дел, за уклонение от содержания жилого дома в 2015 году было наказано всего 12 физических и 13 юридических лиц. При этом частных владельцев наказывали в среднем на 55 евро, а юридических лиц в среднем на 2000 евро.
Скоро мы проверим, как будут действовать нормы о штрафах, заново закрепленные в Законе об управлении жилыми домами. Сегодня же ясно главное: для честных управляющих эти штрафы не страшны, а вот лентяям и халтурщикам они придутся не по нраву.
Предполагается, что рассмотрение поправок во втором чтении состоится уже 15 декабря. До этого срока депутаты парламента могут подать свои предложения к законопроекту.