Александр Саковский: «Жильцов должен защитить Сейм!»

Проект нового Закона о найме жилых помещений внушает серьезные опасения экспертам и нанимателям

В Латвии продолжается работа над новым Законом о найме жилых помещений, который в случае вступления в силу серьезно затронет интересы и владельцев, и нанимателей жилья. Специалисты Министерства экономики на конференции по вопросам недвижимости в Рижской думы недавно сообщили, что проект закона ждет рассмотрения в правительстве и передачи в комиссии Сейма.

Напомним, что ныне действующий в Латвии Закон о найме был принят в конце девяностых годов. Без сомнения, «старичок» нуждается в обновлении. Со стороны Министерства экономики это уже вторая попытка написать проект нового закона, однако опять не самая удачная.

Первый проект министерство породило несколько лет назад, но документ был возвращен авторам: в правительстве посчитали, что новый вариант закона создаст куда больше проблем, чем решит. Напомним, что Минэконом уже тогда предлагал Латвии отказаться от бессрочных договоров аренды и ввести обязательную регистрацию срочных договоров в Земельной книге, а также принять еще ряд изменений, особо неблагоприятных для жильцов денационализированных домов.

Получив обратно первый проект нового закона, Министерство экономики несколько лет корпело над его улучшением и переработкой. Наконец осенью 2017 года второй проект был представлен на собрании госсекретарей. Теперь полный текст закона и аннотация наконец-то доступны на домашней странице правительства (http://tap.mk.gov.lv/lv/mk/tap/?pid=40438759).

У законопроекта уже сегодня немало противников. Дело в том, что Министерство экономики настаивает на полной отмене бессрочных договоров найма и прежней системы, при которой все споры между наймодателем и жильцом решал только суд. В будущем, как полагают в министерстве, закон должен предусмотреть случаи выселения жильцов-нанимателей без решения суда. Такой порядок выселения предполагается задействовать, например, против жильцов с истекшим договором найма или же при смене владельца квартиры, если договор между жильцом и предыдущим хозяином не занесен в Земельную книгу.

– Главный недостаток законопроекта заключается в том, что Министерство экономики снова подошло с одной меркой как к нанимателям, которые заключали договора найма уже в условиях свободного рынка, так и к жильцам денационализированных домов, снимающих квартиры еще по советским договорам, – говорит Александр Саковский, эксперт Рижской ассоциации управляющих, который возглавлял Жилищную подкомиссию в Сейме прошлого созыва. – В первую очередь Министерству экономики следовало бы выделить хозяйских жильцов в отдельную категорию и предусмотреть для них механизмы защиты, но это не сделано. Весьма любопытно, что скажет на этот счет правительство, которое должно стоять на защите интересов самых незащищенных жителей страны. Но то, что в октябре 2017 года законопроект без особых проблем был провозглашен на собрании госсекретарей, внушает мне серьезные опасения.

По подсчетам общества Ausma, в Риге осталось около 10 000 жителей денационализированных домов, проживающих по старым бессрочным договорам. Они окажутся в особо уязвимом положении, ведь хозяева домов просто мечтают от них избавиться. Попасть под защиту нового Закона о найме такие жильцы могут только после регистрации договоров в Земельной книге. А без согласия домовладельцев зарегистрировать договор невозможно... Вот такой получается замкнутый круг.

– Государство должно проявить ответственность и позаботиться об этих людях, – считает Александр Саковский. – Предполагаю, что по этому поводу в Сейме развернутся большие дискуссии. Надо помнить, что у депутатов есть все возможности, чтобы исправить бракованный проект в процессе его рассмотрения. Но защитит Сейм жильцов или пойдет на поводу у домохозяев, зависит в первую очередь от того, какой будет правящая коалиция Сейма после выборов в октябре 2018 года. Если у власти окажутся социально ответственные партии, жильцы спасены, если же нет – новый Закон о найме будет защищать в первую очередь наймодателей.

К слову, правительство не спешит передавать спорный законопроект в Сейм перед выборами. Там понимают, что антинародное голосование по вопросам найма сильно подорвет и без того расшатанную репутацию правящих партий. Так что реальные новости о законе появятся, скорее всего, к зиме 2018 года.

Что изменится, если Сейм одобрит проект нового Закона о найме жилых помещений?
Действующий Закон о найме жилых помещений	Проект нового Закона о найме жилых помещений
Регистрация договоров найма
Регистрация договоров найма не обязательна	Все договора найма необходимо регистрировать в Земельной книге
Если меняется хозяин жилья, должен ли новый владелец выполнять договор найма с жильцом
Выполнение договора найма для нового владельца квартиры является обязательным, следовательно, жильца не выселят	Новый владелец обязан выполнять условия договора найма только в том случае, если этот договор зарегитрирован в Земельной книге
Порядок судопроизводства по вопросам найма
Все споры между владельцем квартиры и нанимателем решаются исключительно в суде	Нанимателя можно принудительно призвать к исполнению его обязательств без решения суда, если: ■ наниматель обязан освободить жилое помещение после истечения срока договора найма; ■ наниматель обязан освободить жилое помещение по настоянию нового владельца жилого помещения, если договор найма не был занесен в Земельную книгу.
Срок действия договора найма и его продление
■ Договор найма жилого помещения можно заключить на определенное время или же сделать его бессрочным. ■ По истечении срока договора найма наниматель обязан освободить жилое помещение – за исключением случаев, когда договор предусматривает право жильца требовать продления договора. ■ У владельца жилья есть право отказаться от продления договора с жильцом только в случаях, предусмотренных законом.	■ Договор найма жилого помещения можно заключить только на определенное время. ■ Срок договора найма нельзя продлить. По истечении этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение – за исключением случаев, если наниматель и наймодатель заключают новый договор найма.
Права членов семьи нанимателя
■ У членов семьи нанимателя имеются те же права и обязанности, что и у самого нанимателя. ■ Члены семьи вместе с нанимателем несут солидарную ответственность за выполнение договора найма. ■ Член семьи имеет право просить, чтобы хозяин перезаключил договор найма с ним вместо прежнего нанимателя, если: • предыдущий наниматель более трех месяцев не выполняет требования договора найма; • предыдущий наниматель умер или потерял дееспособность.	■ Члены семьи нанимателя не получают постоянных прав на пользование жилым помещением. ■ Члены семьи не несут солидарной ответственности за выполнение условий договора найма. ■ В случае смерти нанимателя члены его семьи в течение двух месяцев имеют право требовать, чтобы с ними заключили новый договор найма на прежних условиях.
Определение платы за наем
■ При заключении договора на наем жилого помещения плату за наем определяют путем письменной договоренности сторон. ■ Плату за наем можно повышать, если такая возможность предусмотрена договором на наем жилого помещения. Об этом нанимателя предупреждают как минимум за шесть месяцев. В предупреждении указывают причину повышения платы за наем и ее финансовое обоснование. ■ Компоненты платы за наем определяет закон и правила Кабинета министров.	n Жилое помещение передают в пользование за плату, размер которой определяется сторонами в денежном измерении и должен быть занесен в договор. ■ Наймодатель может повысить плату за наем, только если в договоре найма определены правила и порядок повышения платы. ■ Плата за наем может устанавливаться в размере возмещения за пользование предметом или в размере платы за все услуги, связанные с пользованием помещения.