Главный инженер Rīgas namu apsaimniekotājs – о том, как домоуправление помогает жителям оперативно решить проблемы с крышами, трубами и лифтами
Собственники квартир требуют, чтобы управляющий оперативно и качественно организовал в их доме ремонтные работы. От этого зависит сохранность не только дома, но и средств жителей. Ведь аварийный ремонт стоит намного дороже, чем плановый, выполненный вовремя и без спешки. О том, как организованы работы в домах под управлением предприятия Rīgas namu apsaimniekotājs, рассказала главный инженер компании Виктория Кураева.
– Виктория, предположим, что жители доверили управление домом Rīgas namu apsaimniekotājs. С чего вы начинаете обслуживание дома?
– С полного обследования его технического состояния. Причем желательно, чтобы в обследовании участвовали и уполномоченные лица жильцов. По результатам обследования инженер домоуправления составляет акт о состоянии дома.
– Какие проблемы, как правило, открываются при техническом обследовании?
– Дома приходят к нам с очень разными проблемами. В первую очередь мы обращаем внимание на состояние крыши, отмостков (эта конструкция не позволяет влаге попадать в дом через подвал), водостоков, желобов и коммуникаций. В каждом втором доме в неудовлетворительном состоянии находятся внутренние трубы.
– Что происходит дальше, после составления акта о проблемах?
– Мы сообщаем о состоянии дома жителям и совместно принимаем решение о будущих ремонтных работах. Право решать, какие работы делать в первую очередь, принадлежит собственникам квартир, однако инженер Rīgas namu apsaimniekotājs обязательно высказывает свое мнение и при необходимости дает совет.
– Значит, жители вместе с управляющим составляют план ремонтных работ. Как быстро можно приступать к самим ремонтам?
– Список приоритетных ремонтов мы готовим в течение месяца-двух. Далее мы запрашиваем у строительных компаний сметы на выполнение работ, после чего жители уже могут принять решение о сроках и финансировании ремонта.
– Известно, что по закону все работы в наших домах выполняются за счет собственников квартир. Как вы помогаете жителям накопить нужные средства?
– Размер ремонтных взносов, это второй вопрос, который управляющий обсуждает с владельцами квартир. После того, как мы составили список ремонтных работ и обсудили сроки их выполнения, мы предлагаем жителям разные варианты накоплений. Взносы в ремонтный фонд зависят от общей жилой площади квартир. Чем больше дом, тем, конечно, легче жителям копить деньги. Однако наши клиенты, как правило, быстро собирают средства (даже на большие работы). Например, недавно один дом под нашим обслуживанием в Саласпилсе принял решение отремонтировать крышу. За год жители отложили половину нужной суммы, и этим летом мы установим им новую кровлю. Окончательно жители расплатятся за эти работы к Новому году.
– Кто решает, как быстро дом должен накопить деньги?
– Такое решение принимают только сами жители на общем собрании. При этом мы позволяем собственникам квартир, которые могут себе это позволить, сразу расплатиться за работы, а менее состоятельным оплачивать ремонты в рассрочку.
– Если жители по решению общего собрания копят деньги на ремонт крыши, имеет ли ваше домоуправление право потратить их средства, например, на ликвидацию аварии трубопровода?
– Закон позволяет управляющему так поступить, но на практике мы стараемся согласовать такие незапланированные траты со старшим по дому. Предположим, дом копил деньги на косметический ремонт подъезда, но в подвале прорвало трубу, и часть средств ушла на аварийный ремонт. В таком случае жители, бывало, принимали решение либо отложить косметический ремонт лестничной клетки на несколько месяцев, либо увеличить размер накопительных взносов, чтобы провести ремонт в срок.
– Часто жители жалуются, что управляющий направляет ремонтные накопления на погашение долгов их соседей. Делаете ли вы так?
– Нет, такое недопустимо даже по закону. Каждый дом под нашим управлением имеет свой накопительный фонд, отдельный от условных долгов части жителей за коммунальные услуги. Предположим, что в доме есть несколько неплательщиков, задолжавших 2000 евро, однако честные жители уже накопили в ремонтном фонде 2000 евро на замену дверей. Замена дверей обязательно состоится независимо от долгов некоторых жителей.
– Бывает, что жители хотят побыстрее отремонтировать крышу, однако не могут так скоро накопить деньги. Как быть в таком случае?
– Если общее собрание собственников квартир утвердило смету работ и график накоплений, то мы начинаем работы сразу, не требуя от жителей немедленной оплаты. Единственное условие – наличие у дома положительного баланса. Скажем, если жители подтвердили, что готовы в течение двух лет платить за новую крышу по 0,2 евро с квадратного метра жилплощади ежемесячно, то ремонт будет произведен уже этим летом.
К примеру, недавно к нам пришел дом по проспекту Виестура, 61 в Риге, которому требовался срочный ремонт лифта. Эти работы мы провели сразу же после согласования графиков с жителями.
– Известно, что некоторые домоуправления просят, чтобы жители доплатили за такой «кредит». Как с этим обстоит у Rīgas namu apsaimniekotājs?
– Нет, за пользование деньгами домоуправления наши клиенты ничего не доплачивают, а для длительных графиков оплаты ремонтных работ мы используем овердрафт.
– Помогаете ли вы своим клиентам претендовать на комплексную реновацию дома?
– Да, первый проект реновации мы успешно выполнили уже в 2014 году в небольшом доме по ул. Миера, 21 в Саласпилсе. Результаты прекрасные, плата жителей за отопление значительно уменьшились. Раньше здешние жители платили за тепло больше, чем любой другой дом в Саласпилсе, а теперь платят меньше всех. Жители в Риге тоже активно интересуются утеплением. Сейчас у нас сразу четыре дома готовятся участвовать в конкурсе на получение европейского софинансирования реновации из фондов ЕС.
– Что, по-вашему, более выгодно для жителей – комплексная или постепенная реновация?
– Комплексная реновация хороша тем, что позволяет одновременно отремонтировать взаимосвязанные узлы или коммуникации. Например, в доме по ул. Лачплеша, 80 наши клиенты начали ремонт крыши и мансард, но обнаружили, что вместе с этим необходимо восстанавливать и фасадные балконы, и эркеры. А поскольку у них нет ни накоплений, ни проекта, то возникли непредвиденные сложности. Это не редкость, когда восстановление дома делается постепенно, а не сразу. К тому же, если дом участвует в комплексной реновации, то сегодня он может получить софинансирование от фондов ЕС в размере от 30 до 50% от стоимости работ. Это очень выгодно для жителей. Но, конечно, только сами владельцы квартир под нашим управлением принимают окончательное решение о том, как лучше ремонтировать дом.
– Что делать, если жители не могут прийти к согласию насчет ремонтных накоплений или их использования?
– Дому при помощи управляющего нужно найти компромисс. Мы к каждой ситуации подходим индивидуально. Например, некоторые наши дома имеют плавающую ставку ремонтных накоплений, которая зависит от времени года: во время отопительного сезона дом может откладывать на ремонты, например, всего 0,1 евро с квадратного метра, зато летом, когда счета за коммунальные услуги снижаются, жители накапливают уже по 0,2–0,25 евро с квадратного метра. Для этого требуется решение общего собрания или домового комитета.
– Как жители могут убедиться, что заказанные ими ремонтные работы действительно выполнены?
– В договоре между владельцами квартир и домоуправлением Rīgas namu apsaimniekotājs, как правило, указано, что представители дома должны участвовать в приеме ремонтных работ вместе с управляющим.
– То есть без подписи старшего по дому деньги за ремонты просто не будут перечислены строителям?
– Да, такое также можно предусмотреть в договоре. В любом случае, пожелания и претензии жителей мы принимаем во внимание и контролируем, чтобы исполнители довели работу до конца.