Как выбрать управляющего, который наведет порядок в вашем доме?
Власти добились своего: хозяева квартир начинают все более тщательно считать свои деньги и лучше разбираться в обслуживании собственных домов. Они уже не просто подчиняются домоуправлению, но задают неудобные вопросы, требуют отчетов, а если управляющий не может объясниться, клиенты начинают искать другого управляющего. От того, насколько удачен выбор, зависит, будет ли в вашем доме горячая вода, не остановится ли лифт, насколько хорошо начнет работать дворник и так далее. О том, как смена обслуживающей организации способна полностью изменить жизнь в доме, рассказывает председатель Рижской ассоциации управляющих и домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs Игорь Трубко.
10 лет опыта, полторы сотни домов
Одно время казалось, что у коммерческих домоуправлений в Латвии нет будущего, ведь львиную долю домов обслуживают муниципальные предприятия. Жители привыкли доверять старым ЖЭРам, так зачем искать счастья на стороне? Но прошло 10 лет, и оказалось, что собственники квартир нынешними управляющими не всегда довольны. Все больше жильцов ищет альтернативу, которая позволила бы не просто содержать многоэтажки, но и улучшать их без разорительных взносов.
Например, дома, заключившие договора с Rīgas namu apsaimniekotājs уже 10 лет назад, сегодня завершили главные работы по благоустройству. Жители здесь платят за обслуживание не больше, чем в среднем по городу, однако накапливают порядочные суммы на ремонт и получают больше работ.
Сегодня предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs входит в десятку крупнейших домоуправлений Латвии, обслуживая 157 дома. Как же вышло, что частники смогли составить достойную конкуренцию муниципальным компаниям?
Госконтроль велел продать?
– Наше предприятие было образовано в 2005 году, – рассказывает Игорь Трубко. – В то время Госконтроль как раз закончил ревизию муниципальных предприятий и заявил, что обслуживание домов не является функцией самоуправлений, поэтому муниципальные домоуправления было бы целесообразно продать.
Мы собрали потенциальных акционеров и предложили объединиться, чтобы в будущем купить одно из 15 городских домоуправлений. Но депутаты в Риге поменяли мнение, и продажа не состоялась. Тогда мы начали действовать в другом направлении. В Саласпилсе дума, напротив, последовала рекомендациям Госконтроля и доверило функцию управления жилыми домами коммерсантам. Саласпилские власти просто объявили жителям, что с 1 сентября 2006 года муниципальное предприятие Dzīvoklis перестанет существовать, поэтому владельцы квартир в соответствии с Законом о приватизации и Законом о квартирной собственности обязаны в течение шести месяцев перенять управление домами и выбрать управляющего по договору.
– Жестко!
– В Риге депутаты могли поступить так же. В принципе, эта ситуация не исключена и в будущем, потому что эксперты продолжают настаивать на том, что самоуправление не должно заниматься управлением жилыми домами.
– Почему Саласпилс не продал свое домоуправление, а ликвидировал его?
– Возможно, город поступил так из-за долгов. Жители, которые переняли дома с городского баланса, могли выбрать управляющего по своему желанию, а остальных власти передали в обслуживание домоуправления, выигравшего конкурс.
А как в других городах?
– Спрошу сразу, каким путем пошли другие города Латвии – сохранили муниципальные домоуправления или доверили своих жителей коммерсантам?
– В большинстве городов сохранились муниципальные домоуправления. Отчасти это правильно, потому что при массовой смене управляющих всегда возможны потрясения и ошибки. Например, в прошлом году муниципальное домоуправление Юрмалы было продано литовским частникам, и сейчас из этого города поступает много жалоб.
– Какие же плюсы есть в том, чтобы сразу весь город отказался от муниципального домоуправления?
– Судите сами, в Саласпилсе в результате реорганизации начали работать десять отдельных домоуправлений. Сегодня между ними существует здоровая конкуренция, которая выгодна для жителей. Теперь, если собственники квартир жалуются на качество работы своего домоуправления, в Саласпилской думе им советуют перейти к управляющему, который лучше справляется с работой.
– Сколько домов выбрало вас в первый год работы?
– Самостоятельно нас выбрали семь домов Саласпилса, еще 15 небольших домов мы получили по конкурсу самоуправления. К 2016 году мы помогли жителям самых маленьких домов перейти на самостоятельное управление, что для них особенно выгодно. Сами же мы обслуживаем в Саласпилсе 20 домов.
Рижский опыт: берем и благоустраиваем
– Как вы начали работать в Риге?
– Многие жители Риги слышали отзывы о нашей работе в Саласпилсе и сами стали приходить с вопросами. Это происходило особенно потому, что в 2006–2007 годы жители оставались недовольны сметами, полученными от действующего управляющего. Например, первым к нам пришел небольшой дом с ул. Слокас, 24, которому управляющий предлагал укрепить подвал за 15 000 латов. В результате мы переняли дом и провели работы в два раза дешевле. Для дома на девять квартир это большая экономия! К тому же мы позволили жителям рассчитаться за ремонты в течение трех лет.
Следующий дом мы переняли по ул. Адмиралю, 22 в Болдерае. Там фирма довела строение до того, что была полностью разморожена система отопления, крыша текла. Люди пришли к нам за помощью, и мы решили все вопросы: поменяли двери и окна, поставили систему освещения, отремонтировали крышу и стояки канализации и водоснабжения. За эти десять лет дом полностью приведен в порядок.
В кризис пришлось стать спасателями
– Дома приходят к вам от муниципального управляющего или от частников?
– Примерно половина на половину. Однако во время кризиса, когда многие управляющие не могли справиться с финансовыми проблемами, к нам пришло много домов от частных домоуправлений с огромными долгами, которые были созданы искусственно. Например, мы переняли порядка 20 домов, которые до того находились в управлении компании Māju serviss KSA. Домоуправление получало деньги от жителей, но не перечисляло их поставщикам. Получалось, что жители заплатили за услугу, но перед лицом Rīgas ūdens и Rīgas siltums остались в долгу. Некоторые дома задолжали по 15 000–20 000 латов, а одному пришлось заплатить даже 59 000 латов. Только в 2016 году последние из обманутых домов полностью расплатятся с теплосетями и водоканалом.
– Как вы помогли им?
– Мы предлагали жителям платить за обслуживание столько же, сколько они платили прежнему управляющему. Однако наши услуги были существенно дешевле, поэтому жители могли копить деньги на оплату надуманных долгов.
– В таких домах вы проводили ремонтные работы или пускали все деньги на погашение несправедливо начисленного долга?
– Мы проводили все необходимые работы по содержанию дома и аварийные ремонты. Благоустройство и улучшение домов жители смогли начать только теперь, когда расплатились с долгами.
– А судиться с прежними управляющими, которые по сути обворовали жителей, вы пытались?
– Да, но это было сложно. Договор на поставку тепла в Риге был изначально заключен между поставщиком и жителям, поэтому в суде за свои долги пришлось отвечать самим владельцам квартир. А вот в Саласпилсе договора были заключены между поставщиком и прежним управляющим, и благодаря этому мы уже выиграли два суда, защитили 1100 жителей от отключения тепла и горячей воды.
Как выбрать надежного управляющего?
– Как в последние годы развивалось ваше предприятие?
– После 2009 года мы перенимали много домов от кооперативов и обанкротившихся управляющих. Ведь в «тучные годы» многие хотели управлять домами, потому что считали это легким хлебом. А потом такие предприятия разбазаривали деньги жителей, не отчитывались перед клиентами, вгоняли дома в искусственные долги. Когда возмущенные жители спрашивали «Где наши деньги?», такие маленькие предприятия быстренько закрывались.
– Почему же они не боялись наказания? Неужели в Латвии можно так легко обманывать жителей?
– Увы, услуги по управлению жилыми домами государство не контролирует. А ведь качественно обслуживать дома может только предприятие, которое имеет финансовые резервы, оборотные средства. Многие маленькие общества или кооперативы объявляют себя управляющими, хотя не имеют никаких резервов и очень скоро перестают справляться с давлением. Как только жители накапливают долги, у такого управляющего начинаются проблемы.
– А почему же государство не следит за этим?
– Это вопрос, на который я сам желал бы получить ответ. Управляющие компании нужно сертифицировать и постоянно проверять.
– Какие гарантии потенциальным клиентам-жителям дает ваше домоуправление?
– Каждому, кто хочет заключить с Rīgas namu apsaimniekotājs договор на обслуживание домом, мы показываем поток своих финансовых средств. У нас нет долгов перед поставщиками коммунальных услуг и при этом имеется остаток средств на счету. Когда жители говорят: «Мы не верим цифрам», мы показываем отчет присяжного ревизора и баланс нашего предприятия. Также наши клиенты могут обратиться в Rīgas ūdens и Rīgas siltums, чтобы удостовериться в том, что у нашего домоуправления нет долгов.
Все счета оплачены!
– Это значит, что все ваши клиенты вовремя расплачиваются по квартирным счетам? Но ведь это невозможно!
– Конечно, должники есть и в домах под нашим обслуживанием. Однако платежная дисциплина наших клиентов достигает 96–98%. Вдобавок, сколько бы нам ни заплатили жители, наше предприятие всегда на 100% рассчитывается по счетам поставщиков. Это значит, что нашим домам не могут отключить тепло или воду.
– Каким образом вы добиваетесь того, чтобы жители так четко оплачивали квартирные квитанции?
– Мы считаем, что с каждым должником лучше договориться и понять его проблему, позволить ему постепенно покрывать задолженность. К тому же жители, которые видят работы по благоустройству их домов, начинают намного исправнее оплачивать счета. В последние годы собственники квартир сами приносят нам протоколы общих собраний, в которых просят увеличить ремонтные накопления.
– Сколько ремонтных работ выполняется в домах под вашим обслуживанием?
– В последние годы мы получаем от жителей поручения на ремонты общей стоимостью около 400 000 евро в год.
Государство выбирает Rīgas namu apsaimniekotājs
– В 2012 году вы выиграли конкурс на обслуживание домов Государственного агентства приватизации. Что это значит?
– Это значит, что Агентство приватизации доверило нам управление всеми домами, которые раньше принадлежали государству, были приватизированы, но еще не переняты жителями. Таким домам государство обязано обеспечить управляющего, и для этих целей оно выбрало Rīgas namu apsaimniekotājs. Однако за три года мы с этими домами хорошо поработали и помогли жителям перенять управление. Многие из них затем добровольно выбрали нас своими управляющими и больше не будут участвовать в конкурсе Агентства приватизации.
– Что необходимо дому, который желает перейти под ваше управление?
– Наш принцип – работать только с теми домами, в которых есть хотя бы один инициативный житель, заинтересованный в улучшении. Выбор же управляющего происходит в Латвии так же, как выбор любого товара в магазине. Люди должны запросить предложения нескольких обслуживающих компаний, сравнить цены и качество, исследовать репутацию и финансовые данные предприятий. Далее они выносят этот вопрос на общее собрание собственников квартир, которое и решает, кому доверить управление. Если жители выбирают наше предприятие, мы рекомендуем на том же собрании выбрать старшего по дому и доверенных лиц. Именно через таких соседей в будущем жители будут передавать управляющему свои решения и пожелания, согласовывать список ремонтных работ и расходование общих средств.
– Выходит, что после перехода все решения по дому придется принимать самим жителям? Но ведь они не могут сами разбираться во всех нюансах управления или знать, например, какие ремонты являются приоритетными! Нет ли тут опасности?
– Всю ответственность за управление домом мы принимаем на себя. Это значит, что если жители примут изначально неправильные решения, мы их об этом предупредим. В нашей практике были случаи, когда мы не соглашались с решением собственников квартир. Скажем, в доме по ул. Дзирциема, 52 жители выбрали сомнительное предприятие для ремонта крыши с уставным капиталом в 1000 латов, созданное за месяц до начала работ. Предприятие требовало аванс в 4000 латов и не имело никаких сертификатов. Мы были против, поэтому дом расторг договорные отношения с Rīgas namu apsaimniekotājs и все-таки сделали эту крышу. Увы, кровля в первый же зимний сезон рухнула. Оказалось, что председатель правления этой строительной фирмы – родственник старшего по дому. Похожая ситуация была в Саласпилсе, по ул. Энергетику, 4, где нас попросили оплатить ремонтные работы, произведенные фирмой, которую выбрал старший по дому (которого жители после этой истории переизбрали). Мы пришли проверить ремонт и увидели, что никаких работ нет. Конечно, платить за халтуру мы отказались. Так что жители могут быть спокойны, контролировать состояние дома и его финансы мы будем постоянно.
У собственников сегодня много проблем
– По какой причине сейчас жители Латвии меняют домоуправов?
– Первая причина, это большое количество должников, с которым действующий управляющий не работает, и угрозы отключения коммунальных услуг. Еще бывает, что управляющий не способен решить конфликт с владельцами земли под домом и пускает дело на самотек. Еще одна причина недовольства жителей – отсутствие отчетов о финансовом состоянии дома. Вот последний случай: на ул. Даугавгривас, 79А управляющий уже десятый год не может починить лифт и вдобавок берет кредиты без разрешения собственников квартир.
– Складывается впечатление, что наши люди стали разбираться в своих правах и уже знают, какие неудобные вопросы можно задавать управляющему, чтобы оценить качество его работы.
– В то же время это палка о двух концах. Некоторые управляющие за эти годы позволили жителям накопить большие долги. В результате, когда эти собственники квартир начинают говорить о смене обслуживающей компании, действующий управляющий начинает угрожать: «Проголосуете за другую компанию – подадим на вас в суд, взыщем долги и выселим из квартиры!»
– Выходит, что жители попадают на крючок нечестного управляющего?
– Если в доме запущена ситуация с должниками, так и происходит. В результате честные жители вынуждены платить за соседей, в доме годами не бывает ремонта, а правды об общих накоплениях не добиться.
– Я слышала, что многие жители подумывают о смене управляющего, потому что недовольны стоимостью ремонтных работ, которые предлагает им нынешняя обслуживающая организация.
– Такое тоже бывает. В домах под нашим обслуживанием жители имеют право самостоятельно выбирать строительную фирму, которой они доверят ремонтные работы. Отсутствие громоздких конкурсов помогает добиться выгодной цены на новую крышу, утепление фасада, установку точных счетчиков и т.п.
– Что делать жителям, которые недостаточно опытны, чтобы выбрать строителей?
– Нередкая ситуация! Таким домам мы рекомендуем компании, которые хорошо зарекомендовали себя в других домах под нашим обслуживанием. Это значит, что такие компании заранее будут недорогими и качественными. Также мы предлагаем текст договора, по которому фирма сама несет ответственность за работы. В таком договоре обязательно предусматривается гарантийный срок. Если же ремонт особо сложный, например, затрагивает несущие конструкции, то мы требуем от фирмы наличия сертификата. В случае, если работы будут проведены некачественно, строители лишатся сертификата.
– Что, по-вашему, станет с управлением жилыми домами Латвии в будущем?
– Думаю, что в каждом крупном городе скоро будет работать по несколько крупных частных компаний. Муниципальные предприятия рано или поздно завершат свою деятельность, потому что жители поймут, что заведомо дешевле не подчиняться решениям такого домоуправления, а самим выбирать ремонтные работы и их исполнителей. Недаром во всех развитых странах управление жилыми домами доверенно частным компаниям. Это дает жителям возможность участвовать в улучшении собственного дома и полностью контролировать ситуацию.