Не переплачивайте за обслуживание!

На семинаре жителей научат проверять, справедлива ли их квартплата и расскажут, как контролировать расход общих денег дома.

В январе жители Юрмалы смогут посетить образовательный семинар для владельцев квартир «Как определяется плата за квартиру и какие услуги владельцы квартир должны получать за свои деньги?». Семинар организует Рижская ассоциация управляющих в сотрудничестве с недавно созданной Юрмальской ассоциацией управляющих. Цель обеих организаций – научить собственников квартир участию в управлении своим домом, а следовательно и экономии средств на квартплате.

Почему квартплата в нашем доме может повыситься?

Александр Саковский, председатель Юрмальской ассоциации управляющих:

– Жилые дома Латвии условно можно разделить на две категории: дома, перенятые собственниками с баланса самоуправления или государства после приватизации и дома, которые не были переняты. Последних домов большинство, и их управлением обычно занимаются обслуживающие организации, назначенные формальным собственником – самоуправлением. В таких домах плата за обслуживание устанавливается в соответствии с правилами Кабинета министров № 1014. Каждый год эта плата может меняться в зависимости от работ, которые запланировал управляющий. Однако право жителей – понимать, за что они вносят деньги, и контролировать правильный их расход.

Собственники квартир часто жалуются нашей редакции: «Стоимость обслуживания в нашем доме подняли, даже не спрашивая нашего согласия». Действительно ли управляющий может так поступить?

Игорь Трубко, председатель Рижской ассоциации управляющих:

– В правилах Кабинета министров № 1014 предусмотрен порядок, в котором управляющий должен до 15 октября каждого года сообщить собственникам квартир неперенятого дома о смете на обслуживание в следующем году, а жители имеют право эту смету поправить или оспорить. Однако не всегда владельцы квартир знают об этой возможности, и в случае, если они не принимают участие в обсуждении сметы, план управляющего вступает в силу автоматически. В свою очередь, в домах, перенятых собственниками квартир, плата за обслуживание назначается только в соответствии с договором между управляющим и владельцами дома. Это значит, что без согласия собственников домоуправление повысить плату не может.

Как узнать, правильно ли управляющий назначил плату за обслуживание для нашего дома?

Александр Саковский, председатель Юрмальской ассоциации управляющих:

– В правилах Кабинета министров № 1014, а также в Законе об управлении оговорены необходимые работы по управлению жилым домом. Например, сюда входит техническое обслуживание, техническое обследование дома, административные и юридические услуги управляющего, санитарная уборка и т.д. В правилах правительства также дан образец сметы платы на обслуживание, которую управляющий неперенятого дома обязан соблюдать. Но надо признать, что многие частные управляющие, обслуживающие перенятые собственниками дома, не соблюдают эти правила. Например, они назначают дому некую плату, соответствующую средней по городу, однако не включают в нее важные услуги. По этой причине жителям очень важно понимать, что должно входить в плату за обслуживание и как они могут проверить выполнение работ, за которые заплатили. Об этом они могут узнать, прочитав правила Кабинета министров № 1014 или посетив наши семинары.

В редакции есть жалобы от жителей, которые не могли получить у своего управляющего ни сметы на управление, ни документов о ремонтных работах, поэтому не могут проконтролировать расход общих средств дома. «Пусть другие владельцы квартир вашего дома выберут вас старшим, тогда выдадим документы», – говорил управляющий. Правильно ли это?

Игорь Трубко, председатель Рижской ассоциации управляющих:

– Разумеется, это неправильно. В Законе о квартирной собственности сказано, что любой собственник квартиры может по первому требованию как получить смету на обслуживание, так и ознакомиться с документами домового дела, в том числе с актами о ремонтных работах. Управляющий, который скрывает эти бумаги, нарушает закон, и практика показывает, что жители могут требовать у него через суд не только информацию, но и возмещение нанесенного им морального ущерба. Если такие факты есть, обращайтесь с жалобами в Рижскую ассоциацию управляющих или к нашим партнерам – в Юрмальскую ассоциацию управляющих.

– Как вы поможете жителям?

– Дадим необходимые бланки заявлений для переписки с управляющим, дадим консультацию, поможем защитить права жителей. Дело будет взято на общественный контроль.

Александр Саковский, председатель Юрмальской ассоциации управляющих:

– В Министерстве экономики утверждают, что рынок управления жильем в Латвии регулирует здоровая конкуренция. Это действительно так, ведь любой дом имеет право выбрать для себя управляющего с хорошей репутацией, который станет выполнять все требования закона. По этой причине сегодня все обслуживающие компании дорожат клиентами. Я не думаю, что после общественного вмешательства любое частное домоуправление станет упорствовать в нарушениях прав собственников.

Жители нередко жалуются, что домоуправляющий целый год брал деньги за ремонт подъезда, покос травы и т. п., а в реальности траву никто возле дома не косил, а подъезд так и не покрасили. Что делать в таком случае?

Игорь Трубко, председатель Рижской ассоциации управляющих:

– Первый шаг для собственников квартир – это объединиться и создать в доме некий актив, а еще лучше – выбрать на общем собрании домовой комитет или старшего по дому и с согласия 2/3 владельцев квартир наделить таких лиц следующими полномочиями: представление интересов дома в переговорах с домоуправлением, участие в приеме ремонтных работ, контроль показаний общедомовых счетчиков и т. п. Это обязательное условие для того, чтобы жители могли контролировать движение своих денег. Например, в Риге есть дома, где старшие по дому определяют, как часто надо косить траву у дома, проводить дератизацию, следят за тем, чтобы мусор не вывозили слишком часто или слишком редко.

Что делать, если жителям нашего дома кажется, что выставленные домоуправлением счета являются завышенными?

Александр Саковский, председатель Юрмальской ассоциации управляющих:

– На каждую услугу существуют рыночные цены. Если вам кажется, что управляющий слишком дорого берет за тот же покос травы, замену окон, даже за свои административные услуги, то жители могут обратиться в Рижскую или Юрмальскую ассоциации управляющих. Мы проведем анализ сметы и проинформируем собственников о рыночных расценках и вариантах решения на тот случай, если управляющий действительно выставляет непомерно высокие сметы.

– Но разве наш дом, который не был перенят жителями с баланса самоуправления, может спорить с назначенным управляющим о ценах?

– В том-то и дело, что расходы на обслуживание можно не только контролировать, но и оспорить. Для этого нормативными актами предусмотрена определенная процедура. Правда, назначенный вашему дому управляющий все-таки может настаивать на своем, и тогда жителям остается только перенять дом, выбрать другое домоуправление или обслуживать дом самостоятельно.

Жители боятся, что такое самостоятельное управление им не под силу, да и обойдется дороже.

Александр Саковский, председатель Юрмальской ассоциации управляющих:

– Это миф. В той же Юрмале на сегодня есть много товариществ собственников, которые обслуживают свои дома, и во всех случаях плата за обслуживание после перехода там понизилась, а количество ремонтных работ и работ по благоустройству увеличилось. Но никто не может заставить ваш дом уйти от прежнего управляющего. Иногда для экономии владельцам квартир достаточно перенять дом с баланса самоуправления, в результате чего они получат намного больше полномочий при переговорах с нынешней обслуживающей организацией.

Есть и другая крайность. Некоторые частные управляющие предлагают жителям низкую стоимость обслуживания, а затем оказывается, что в нее входит только зарплата самого управдома, а все остальные работы проводятся из ремонтных накоплений.

Игорь Трубко, председатель Рижской ассоциации управляющих:

– Для того, чтобы ваш дом добился разумной экономии и при этом не обманулся, важно улучшать знания собственников об их правах и обязанностях. Обо всех подводных камнях, которые встречаются при назначении платы за обслуживании и контроле расходования общих средств дома, жителям Юрмалы мы расскажем на семинаре в Каугури 24 января, а жителям Риги в феврале (дата семинара будет уточнена в следующем номере газеты «Делаем вместе!»).