Юрис Виджис, руководитель Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde, рассказывает, как управляющий борется за права жителей и информирует их об обязанностях
Прошлый год не был простым для управляющих. По решению правительства к услугам управления и обслуживания в Латвии начали применять налог на добавленную стоимость. Затянулось согласование государственной программы реновации. Трудно, с большими спорами в Сейме обсуждали проект поправок к Закону о квартирной собственности. Однако самые стабильные предприятия по управлению сумели все эти сложности обратить на благо себе и своим клиентам. Среди таких лидеров и домоуправление Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde.
Елгава будет строить!
Юрис Виджис много лет возглавляет Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde. Под его управлением предприятие стало одним из лидеров отрасли, и на 2017 год у Виджиса снова большие планы.
– Мы хотим начать строительство, – сообщает он. – Что именно будем строить? Сначала нам поручено возвести дом для людей, которые стоят в квартирной очереди самоуправления. Вторая задача – построить дом для коммерческого найма.
– Что это такое?
– Это дом, в котором мы могли бы продать права найма квартир. Ведь Елгава развивается, свободных квартир в городе нет, а привлекать специалистов в город необходимо. Самоуправление или промышленные предприятия смогут купить права аренды такого дома и сдавать квартиры приглашенным работникам.
– Ничего себе планы для такого сравнительно небольшого предприятия, как Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde!
– Ничего нового тут нет, таким проектом уже занимается Валмиера. А наша цель не только построить в Елгаве новые дома, но и сделать их энергоэффективными. Да, построить «теплный» дом стоит дороже, чем обычный, однако впоследствии мы сэкономим на эксплуатационных расходах. А еще важно сделать новые дома безопасными. Видите ли, мы уже сегодня обслуживаем много муниципальных квартир и видим, что наниматели ведут себя так, будто они не в своей квартире – ломают там краны, унитазы, технику. Мы хотим сделать так, чтобы в новых домах вся сантехника и коммуникации были безопасны, чтобы их трудно было испортить. Деньги на строительство муниципального дома можно занять в Государственной кассе, средства для строительства арендного дома придется искать самим.
Реновация будет и после 2020 года
– Это будет новым подходом к муниципальному строительству в Латвии. Скажите, какими еще проектами Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde будет заниматься в наступившем году?
– Мы начинаем задумываться над тем, как восстанавливать и реновировать старые дома Елгавы после 2020 года, когда закончится нынешний период планирования. Сейчас в Латвии действует программа реновации, участники которой могут получить софинансирование работ из фондов ЕС. Но уже ясно, что после 2020 года денег на реновацию жилья Европа больше не даст. А реновировать будет что!
– Какой вы видите выход из ситуации?
– Сейчас мы понимаем, что качественно и быстро можем реновировать только 10-12 домов в год. Однако в Елгаве более 300 домов подключены к центральному отоплению, и большая их часть нуждается в утеплении и восстановлении. Это значит, что работу нужно продолжать и после 2020 года. Выход есть – это принцип ESKO, который в Латвии уже применяется. Согласно этому принципу жители в течение 20–25 лет платят за тепло, исходя из экономии тепловой энергии.
– По сути, новая программа, которую предлагает Европа совместно с финансовым учреждение Altum, уже работает по принципу ESKO (все вложения в утепление вместе с банковскими процентами должны окупиться за счет экономии тепла в течение 20 лет, иначе жителям денег не дадут).
– Именно так. Поэтому вместе с коллегами из Германии мы ищем возможности создать в Латвии финансовое учреждение, которое после 2020 года будет действовать по принципу ESKO и поможет жителям продолжать реновацию на выгодных условиях.
– Нынешняя государственная программа реновации будет работать еще четыре года. Может, Елгаве хватит времени, чтобы реновировать большую часть домов в рамках европейского софинансирования?
– До конца нынешней европейской программы мы планируем реновировать около 50 домов. Видите ли, из-за задержки с принятием программы софинансирования реновации из фондов ЕС в 2015 году у строителей Латвии не было работы, многие из них уехали из страны. Сейчас спрос на рабочие руки резко возрастет, потому что дома снова начнут утеплять по всей Латвии. Это может спровоцировать рост цен на строительные услуги, а также нехватку ресурсов. Но я считаю, что жителям все равно нужно бороться за утепление прямо сейчас. Дело в том, что стоимость энергоносителей будет расти, а с нею будет расти и стоимость отопления. Чем скорее будет утеплен ваш дом, тем скорее вы начнете экономить деньги. Вдобавок – об этом почему-то мало говорят – при помощи реновации владельцы квартир увеличивают жизненный срок своего дома. Что это значит? Только то, что дом, рассчитанный на 100 лет эксплуатации, после реновации прослужит, например, 125 лет, причем жителям будет обеспечен полный комфорт и экономия денег.
Мы надеемся, что в этом году самоуправление Елгавы выделит софинансирование на проведение энергоаудитов и разработку технического проекта в домах, которые готовы начать реновацию.
Узнайте о своих правах!
– Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde – одно из тех домоуправлений Латвии, которые обучают жителей, сообщают им о любых изменениях в законах. Состоятся ли в этом году учебные семинары для елгавчан?
– С 1 января 2017 года в Латвии вступили в силу поправки к Закону о квартирной собственности, поэтому в феврале мы начнем серию образовательных семинаров для наших клиентов. Первый семинар состоялся 8 февраля, на нем присутствовали специалисты Министерства экономики, которые и рассказали, что изменилось для жителей. Если интерес к изменениям в законе будет большим, то мы организуем дополнительные семинары, пока не обучим всех желающих. Записаться на семинары можно будет на нашем сайте.
Я советую жителям обратить внимание и на наши встречи, и на сами изменения в Законе о квартирной собственности. Многие из этих поправок очень важны для всех собственников квартир.
– Например?
– Например, в законе наконец четко сказано, что собственник квартиры принимает на себя все права и обязанности, связанные с владением квартирной собственностью, со дня регистрации прав собственности в Земельной книге. Я особенно прошу обратить на это внимание людей, продающих квартиры. Часто случается, что бывший владелец перестает платить за квартиру со дня заключения сделки купли-продажи, а новый владелец начинает платить за квартиру только после регистрации в Земельной книге (которая может произойти через месяц-два-три, даже через год). В таких случаях образуется долг. Теперь закон четко говорит, что старый владелец квартиры отвечает за все коммунальные платежи до дня, когда новый владелец закрепит свои права собственности в Земельной книге.
– Много говорилось о том, что после принятия поправок к Закону о квартирной собственности жителей обязывают делать взносы в ремонтный фонд дома. Действительно ли это так?
– Эта норма закона касается учета накопительных взносов, которые жители по общему решению собственников уже делают или только собираются делать. По желанию общности собственников мы можем организовать целевое накопление, например, на запланированный ремонт крыши, ремонт дороги, ремонт труб и т.п. Мы думаем, что активные дома захотят создать такие отдельные «кармашки» для отдельных ремонтов. В конце года мы сможем по каждому такому «кармашку» подробно отчитаться. Но в таком случае жители должны понять: за отдельный учет придется дополнительно платить управляющему. Клиенты должны понимать, что каждая дополнительная работа должна быть оплачена.
– Что изменится для домов, которые уже копят средства на отдельные ремонтные работы?
– Они могут остаться при старой системе, по которой мы учитываем только общие финансовые поступления дома. Но и эти жители также могут выделить накопительные взносы в отдельную позицию и требовать от нас более полного отчета по каждому пункту накоплений. То, изменится ли система для конкретного дома, зависит от решения, которое его собственники примут на общем собрании в феврале (или в любой другой момент).
– Какой совет вы дадите жителям – переходить ли на новую систему?
– Единого совета нет. Но я хочу напомнить, что домоуправление приступает к ремонтным работам только после того, как дом накопит все 100% необходимых средств.
– То есть авансом работы вы не проводите?
– Мы предлагаем другое решение: есть возможность привлечь средства на выгодных условиях. Общности владельцев квартир надо только принять решение. В Елгаве такой возможностью воспользовались уже квартировладельцы 15 домов.
Владельцы земли забыли свои обещания
– Как в прошлом году проходила работа с владельцами земли под домами клиентов Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde?
– В случае раздельной собственности мы по-прежнему наблюдаем большие проблемы. Напомню, что сегодня землевладельцы имеют право требовать, чтобы жители платили аренду в размере до 6% от кадастровой стоимости участка в год. Такое решение 15 апреля 2009 года принял суд Сатверсме. Но почему суд Сатверсме пошел навстречу владельцам земли? Те просили увеличить стоимость аренды на том основании, что вынуждены содержать и убирать сданную жильцам землю. А теперь, как показывает практика, землевладельцы забыли о своей обязанности участвовать хотя бы в уборке этих территорий.
– По этой-то причине многие и отказываются заключать договора с владельцами квартир.
– Это правда, ведь в договоре пришлось бы отдельно оговорить такой неудобный пункт, как разделение расходов на содержание и уборку территории! Нет, сегодня владельцы земли избрали другую тактику. Они годами не показываются жителям, не напоминают о своем существовании, не заключают договора, а потом отправляются прямиком в суд и требуют, чтобы владельцы квартир заплатили им тысячи евро за последние 10 лет аренды. При этом суд часто не учитывает, что в течение этих 10 лет жители вместо хозяина платили тысячи евро за уборку этой частной земли. Получается, что жители должны хозяину заплатить 6% от кадастровой стоимости участка в год, а дворнику заплатить отдельно. Это неправильно, расходы на содержание террритории должны быть включены в арендную плату.
– Как Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde намерено защищать права своих клиентов?
– Когда мы от лица собственников квартир потребовали, чтобы хозяин заплатил за уборку своей земли вокруг домов, то первые два суда проиграли. Но сейчас это решение оспорено в Верховном суде. Мы пойдем до конца, доказывая, что землевладельцы должны участвовать в расходах на уборку земли.
Как заключать договора с поставщиками?
– Каких еще новостей жителям города ожидать от вашего предприятия?
– Хочу напомнить, что в Законе об управлении жилых домов сказано, что поставка любой коммунальной услуги «осуществляется по договоренности между поставщиком и владельцами квартир». Управляющий может быть посредником между сторонами, но только в случае, если он уполномочен на это владельцами квартир.
– Что из этого следует?
– Сегодня в Елгаве действуют прямые договора между жителями и поставщиком тепла, у каждого дома есть отдельный договор полномочий с Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde. Сейчас мы работаем над тем, чтобы у домов был отдельные договора на общее электричество, водоснабжение и т.п. Мы согласуем проект договора с поставщиками услуг, а потом предложим его на обсуждение и принятие жителям.
– Когда жители смогут ознакомиться с этим документом?
– К очередным общим собраниям собственников квартир, которые начнутся в Елгаве уже в феврале, проект договора будет готов к обсуждению. Владельцы квартир его оценят и решат: уполномочивать ли заключать этот договор управляющему или какому-либу другому лицу.
– На каких условиях?
– Заключение и администрирование договоров с поставщиками, это дополнительная работа для управляющего, которая должна быть оплачена.
– Что, если жители не примут решение о том, чтобы уполномочить управляющего на заключение договоров с поставщиками?
– Рано или поздно им придется сделать выбор. Очень плохо, что при существующей системе управляющего в Латвии сделали поставщиком услуг. Формально именно он сегодня поставляет домам услуги водоснабжения, содержания лифтов, вывоза мусора и т.п. Но давайте посмотрим в Закон об управлении! Там сказано, что все эти услуги не имеют ничего общего с управлением домом. Да, если управляющий согласен принять на себя дополнительные обязанности, он может это делать и может заключать договора с поставщиками услуг от имени владельцев квартир. Но навязать эти функции домоуправлению нельзя.
– Наверное, самым правильным было бы ввести в Латвии прямые договора и прямые расчеты между жителями и поставщиками услуг.
– Очень жаль, что этот вопрос однажды уже «сплавили». Поставщики услуг фантастически ловко ушли от ответственности. Они согласились выставлять жителям прямые счета только за огромнейшую плату – до 25 евро за один счет.
– Конечно, на таких условиях никто из собственников квартир на прямые расчеты не согласился. Что с этим делать?
– Министерство экономики должно взять координировать это дело и определить, какие расходы можно включать в плату за прямые расчеты. У нашего предприятия 15 тысяч клиентов. Представьте, что с каждого квартировладельца за предъявление ежемесячного счета мы потребуем дополнительно 25 евро! Это же неразумно.