ТСЖ, перенимая управление домом, нередко входят в конфликт с отдельными собственниками или нарушают законы. Как защищаться жильцам?
Жителям Латвии, которые устали от коммунальных проблем, кажется, что спасет от них только покупка квартиры в новом доме. Действительно, в новостройках и водопровод новый, и система отопления работает как надо, и крышу еще много лет не придется ремонтировать – чего еще желать собственнику? Но опыт рижского дома по ул. Каплавас показывает, что иногда лучше жить в серийном доме с дружными соседями, чем в новостройке, где каждый жилец тянет одеяло на себя.
Общество для контроля
Тамара Я. рассказывает, что переехала в дом по ул. Каплавас девять лет назад, сразу после его постройки.
– Вместе с соседним домом мы почти сразу организовали товарищество собственников квартир, – говорит женщина.
Сначала ТСЖ должно было контролировать работу коммерческого управляющего, который тогда обслуживал новостройку. Конечно, объединившиеся жители дома по ул. Каплавас подумывали и о том, чтобы полностью взять управление дома в свои руки. Но в тревожные годы кризиса это оказалось невозможно: большинство жильцов были связаны ипотекой и в трудное время расплачивались в первую очередь с банками, а не с домоуправлением. В результате за новым домом постоянно числился большой долг за обслуживание и тепло. Сумма его достигала 19 000 латов или почти 30 тысяч евро. Какая уж тут самостоятельность?
Активисты убедили соседей
Однако в 2013 году в доме появились новые активные жильцы, которые все-таки добились передачи управления в руки ТСЖ.
– Как один из учредителей товарищества я была против отказа от профессионального домоуправления, – говорит Тамара. Я. – Считаю, что у хорошего управляющего должны быть финансовые резервы, чтобы самостоятельно расплатиться за полученные домом свет, воду и тепло, пока жители не отдали долгов. Если у домоуправления нет такой «подушки безопасности», дом в любой момент может остаться без коммунальные услуг.
Однако активисты убедили жителейв том, что ТСЖ само справится с обслуживанием многоэтажки. Провели общее собрание, переизбрали правление товарищества и взяли власть в свои руки.
Должников оставляют без света
– В доме сразу начал заправлять один из активистов, Сергей Б., – рассказывает наша читательница. – Причем, что меня удивляет, этот человек даже не является собственником квартиры в нашем доме (жильем владеет его жена)! По уставу в ТСЖ могут вступить только прямые владельцы квартир, но несоответствие этому требованию не помешало Сергею Б. стать членом правления товарищества.
Тамара говорит, что при новом правлении ТСЖ принялось наводить порядок в доме весьма своеобразными методами. Например, новый управляющий стал отключать должникам электричество. По словам нашей читательницы, эта мера применялась даже к тем семьям, которые запоздали с оплатой счетов всего на месяц.
Далее собственники начали получать счета за дополнительные работы в доме.
– Что это за работы? С кем ТСЖ их согласовало? Мы не допросились у Сергея Б. и членов правления ТСЖ ответов, – жалуется Тамара. – Посылали нынешнему управляющему заказные письма, но он даже не забирал их с почты.
А где же председатель?
Возникают сомнения и насчет законности решений ТСЖ. В уставе товарищества записано, что любой его документ имеет силу только при наличии подписи председателя правления и двух его членов.
– Однако у нашего ТСЖ больше нет председателя, потому что бывший глава разочаровался и подал в отставку, – рассказывает наша читательница. – Получается, что все решения ТСЖ вопреки уставу подписывают только рядовые члены правления. Разве это правильно?
Бунтарей в ТСЖ не принимают
Также правление ТСЖ, по мнению Тамары, принимает самовольные решения по вопросам, которые может решать только общее собрание собственников квартир дома.
– Например, в 2015 году нам сообщили, что «благодаря усилиям членам правления Сергея Б. правлению товарищества через суд удалось вернуть от прежнего управляющего 3094,44 евро, уплаченных жителями». Правление сообщило, что эти деньги будут потрачены на систему видеонаблюдения за территорией. Но система видеонаблюдения нашему дому не нужна! Почему деньги жильцов потрачены без согласования?
Десяток собственников квартир, как рассказывает Тамара Я., в знак протеста вышли из ТСЖ. Однако скоро им пришлось об этом пожалеть, так как бунтовщики поняли, что с выходом из товарищества потеряли всякое влияние. Теперь они даже не могут участвовать в голосованиях, а значит, не могут потребовать и перевыборов правления общества.
– Я написала заявление с просьбой снова принять меня в ТСЖ, но правление это проигнорировало. Разве можно так поступать с собственником квартиры, который ничем не нарушил устава ТСЖ и соответствует всем требованиям ко вступлению в общество? – задает риторический вопрос Тамара.
В чем ТСЖ перегнуло палку?
Вот такие страсти кипят в новостройке, жители которой не могут прийти к согласию по вопросам управления. Вопросы читательницы мы передали юристу Виктории Аузине.
– Кто имеет право стать членом правления или председателем правления ТСЖ, если в уставе товарищества указано, что вступить в товарищество могут только собственники квартир?
– Ответ зависит от устава конкретного товарищества. Если в уставе сказано, что стать членом правления или председателем правления ТСЖ может только собственник квартиры в данном доме, то так тому и быть. Если в уставе этот пункт не оговорен отдельно, то возглавить товарищество может любой человек, в том числе и не являющийся членом ТСЖ. В Законе о товариществах нет ограничений, которые помешали бы жителям выбрать в правление ТСЖ посторонних людей, пусть даже рядовым членом товарищества по уставу может быть только собственник квартиры. Ознакомиться с уставом любого товарищества можно в Регистре предприятий.
– Что делать, если отдельные собственники квартир желают вступить в ТСЖ, чтобы участвовать в решении важных для дома вопросов, однако действующее правление игнорирует их заявления?
– В Законе о товариществах сказано так, что новых членов в ТСЖ принимают на основании заявления и в порядке, который установлен уставом конкретного товарищества. Решение по новым членам принимает правление, если, конечно, в самом уставе не определен другой порядок. Если кандидаты на вступление в товарищество не нарушают устава (например, не имеют долгов и т.п.), но все равно получают отказ или не получают никакого ответа на свое заявление, то им остается обратиться в суд. К сожалению, такие суды проходят долго, а потому неэффективно.
– Сколько членов должно вступить в товарищество для того, чтобы ТСЖ могло перенять дом и впоследствии им управлять?
– Если жители провели общее собрание собственников и простым большинством голосов приняли решение, что доверяют управление домом кокретному ТСЖ, то товарищество подчиняется лишь Закону об управлении жилыми домами. Для того, чтобы такое ТСЖ могло управлять домом, достаточно принять в него двух собственников квартир.
Другое дело, если товарищество создано после приватизации старого дома для того, чтобы от лица собственников перенять общую собственность с баланса самоуправления или государства. В таком случае в товариществе также может состоять минимальное количество членов – два человека. Однако остальные собственники квартир данного дома должны уполномочить ТСЖ на перенятие прав управления. Для этого на общем собрании за эти полномочия должны проголосовать 2/3 квартировладельцев.
– В уставе товарищества с ул. Каплавас сказано, что решения от его лица может принимать только председатель правления товарищества вместе с двумя членами правления. Однако в ТСЖ больше нет председателя правления и бумаги подписывают три рядовых члена правления. Правомочны ли решения товарищества, принятые в таком составе?
– Первое, что надо проверить, это актуальное решение Регистра предприятий об основании товарищества. Запросить этот документ может любой член товарищества. Если в решении сказано, что документы ТСЖ должен подписывать председатель правления и два члена правления, а в товариществе больше нет председателя, то все постановления ТСЖ не будут иметь силы. Возможно, принятые усеченным составом решения и будут исполняться третьими лицами, но жители могут оспорить их в суде. Если уж ТСЖ в доме по ул. Каплавас осталось без председателя, члены его правления сначала должны были внести изменения в устав. Будем помнить, что все такие изменения они обязаны сначала согласовать с собранием членов товарищества. Только после того, как эти изменения будут согласованы и поданы в Регистр преприятий, ТСЖ сможет принимать решения в усеченном составе, без председателя.
– Можно ли «отменить» созданное в доме товарищество?
– Добиться закрытия товарищества можно. Для этого надо, чтобы «за» проголосовали 2/3 членов ТСЖ. Но общее собрание собственников квартир должно будет выбрать другого управляющего для дома.
– Можно ли создать в доме второе товарищество и имеет ли это смысл?
– В доме можно создать хоть десять маленьких товариществ, но только общее собрание собственников квартир будет решать, которому из них передать право управления домом. С одной стороны, наличие двух товариществ даст жителям больше возможностей выбирать управляющего, с другой стороны, это создает в доме хаос.
– Наши читатели рассказывают, что товарищество в их доме отвоевало 3800 евро, переплаченных жильцами прежнему управляющему. ТСЖ оповестило жильцов, что эти деньги потратят на систему видеонаблюдения. Разве товарищество могло распоряжаться общими средствами без разрешения общего собрания собственников?
– Законом об управлении установлен список обязательных услуг по управлению. Это услуги, за которые жители платят управляющему и которые он обязан оказывать по умолчанию. То, как именно организовать оказание этих услуг и сколько средств на это потратить, управляющий решает самостоятельно – в рамках выделенного ему домом финансирования. Все услуги, которые не входят в такие графы, как техническое обслуживание, санитарная уборка, административные и юридические расходы домоуправления и т.п., обязательными услугами по управлению не являются. В эту категорию входят, например, работы по благоустройству, к которым можно отнести и установку системы видеонаблюдения в доме по ул. Каплавас. Все такие работы управляющий обязан сначала согласовать с общим собранием собственников квартир. Если товарищество потратило деньги без согласия собственников квартир, то можно сделать вывод, что оно проявило самоуправство. Деньги следовало вернуть на счет дома.
– Жители жалуются, что за малейшую просрочку с платежами ТСЖ тут же отключают должникам свет. Разве управляющий может так поступать, если подобные действия не согласованы с общим собранием собственников или не предусмотрены договором на управление? Как быть пострадавшим?
– Увы, электричество не входит в список основных коммунальных услуг, которые управляющий не имеет права отключать должникам. Вместе с тем, если в договоре на управление, одобренном общим собранием собственников, такая штрафная санкция не предусмотрена, то управляющий не имеет права ее применять. Если у собственника в квартире неправомочно отключили электричество, то пострадавший должен вызвать полицию самоуправления и зафиксировать этот факт. А потом на основании акта можно обращаться в суд и требовать от управляющего возмещения моральных или материальных убытков.