Управляющий в многоквартирном доме – кто он и для кого работает?
Александр Валетов, известный и уважаемый в Юрмале домоуправ, поделился с нашими читателями своими размышлениями об отношениях между обслуживающими организациями и жителями многоквартирных домов. О многом из этого вы даже не догадывались! Давайте посмотрим на обслуживание дома глазами хорошего управляющего.
Юрмала меняется к лучшему
– В 2016 году мы, несколько управляющих из Юрмалы, обратились в Рижскую ассоциацию управляющих (РАУ) с просьбой помочь нам объединиться в свою организацию. С помощью РАУ у нас все получилось. Теперь в нашем городе есть Юрмальская ассоциация управляющих, а в председатели мы выбрали грамотного, молодого и настойчивого Александра Саковского. Ассоциация создана для того, чтобы консультировать жителей и помогать им не нарваться на непорядочных управляющих.
Самое главное, что с помощью Рижской ассоциации управляющих в Каугурском доме культуры были организованы тематические семинары по проживанию в многоквартирных домах. Для нашего города очень важно, что в этих встречах принимают участие депутаты городской Думы, представители коммунальных служб. Выступают и управляющие со стажем.
Огромнейшею роль в информировании жителей играет и двуязычная газета «Делаем вместе!», в которой можно найти примеры различных жизненных решений в управлении домами. Эти публикации очень полезны и управляющим, которым надо совершенствовать свои знания, и жильцам, которые узнают о законах и своих правах.
Ответ был: «Денег нет!»
– Я хотел бы поделиться с читателями историей о том, как сам стал управляющим. Я проживаю в кооперативном доме с года его постройки – 1974-го. Мы создали свое кооперативное общество и накопили много знаний, особенно за последние годы. Я занимал разные должности в правлении жилищного кооператива, но основную практику получил с 2005 года, когда был выбран на должность председателя правления. Ведь одно дело заседать в правлении, а другое – претворять решения общего собрания в жизнь.
Сначала мне пришлось побороться c бывшим «царьком-руководителем» нашего кооператива, который старался не устранять причины аварий, а «жил» за счет аварий. У этого человека на все просьбы жильцов был ответ «Денег нет!». Самое страшное, что на тот момент мы, начинающие руководители кооперативов, не имели ни опоры, ни знаний, ни положительных советов других управляющих. Каждый варился в собственном соку.
Для меня начало карьеры управляющего было очень тяжелым, так как пришлось всеми силами предотвращать падение кооператива в «яму» банкротства. Нужно было гасить огромные накопленные финансовые долги, накопленные предыдущими «царьками–руководителями», и только уже потом, потихоньку, медленно становиться на ноги. Этот подход позволил нам приводить в порядок все коммуникации дома и многое обновлять. Мы не латали дыры, чтобы снова и снова выбрасывать деньги на ветер, то есть на аварийные ремонты, а полностью меняли все коммуникации дома.
И швец, и жнец, и на дуде игрец
– Сейчас нашим последователям, желающим самостоятельно управлять своим домом, намного легче. Изменилось законодательство, появилось большое количество фирм, кооперативов, обществ, жильцы которых обслуживают себя сами. Сменить руководство обществом, если жители им недовольны, сейчас уже не проблема, так как всегда можно пригласить в управляющие опытного человека.
Но если вы собираетесь управлять домом сами, готовьтесь к испытаниям. Как долголетний руководитель жилищных обществ я считаю, что на данной должности надо разбираться в очень многих практических вопросах. Надо уметь анализировать цифры, знать технологии и находить выгодные и полезные для дома решения. Надо уметь находить причины аварий и предотвращать (опережать) ЧП, пока они не нанесли вред жильцам или дому. Управляющему сегодня многое надо делать своими руками, не стесняться учиться, браться за метлу, лопату и другие инструменты.
Только вдумайтесь, управляющий должен быть не только технически грамотным человеком, но и хорошим психологом, быть терпимым, сдерживать свои эмоции, уметь общаться с людьми. Одновременно он «подрабатывает» даже вышибалой долгов за обслуживание, а также нормировщиком по сметам, следит за новыми веяниями в технологиях и предлагает жильцам обновлять дом с использованием соовременных достижений и материалов. Для этого надо исследовать сайты в интернете, искать фирмы, склады и магазины и торговаться.
А еще управляющему своим домом надо уметь поработать за садовника – сажать цветы и стричь кусты, разбираться по ежегодным работам на крыше, быть кладовщиком, делопроизводителем, иметь понятие в бухгалтерии, в малярных работах, по возможности организовывать домовые праздники для объединения жильцов (это очень сплачивает жильцов и особенно детей) и делать много другого. Вот каким должен быть управляющий, который от всего сердца посвятил себя новой профессии, причем неважно, управляет он жилым домом или гаражным или садовым товариществом.
Как быть открытым и честным?
– В управлении дома не должно быть безразличия к имуществу жильцов. Но самое главное для управляющего видеть перед собой человека-жильца. Ведь именно жилец платит управляющему денежное вознаграждение за хорошую и добросовестную работу.
Главная заповедь руководителя – быть порядочным, делать все открыто и гласно. Отвечать на все без исключения вопросы жителей. Добиваться, чтобы все коммуникации в доме работали исправно, чтобы жильцам предоставлялись все услуги в полном объеме.
Обязательно нужно, чтобы каждый владелец квартиры за несколько дней до общего собрания дома имел полный письменный отчет (мы в своем доме даем этот документ на латышском и на русском языках) о проделанной работе в доме за истекший год. В нем должно указываться, какие в доме проделаны работы, где и за сколько. Также нужен полный финансовый отчет кооператива о поступлении денежных средств в кооператив. Пусть собственники четко понимают, откуда поступили и как они были истрачены. Это нужно, чтобы каждый жилец, приходя на собрание, имел полное представление о проделанной управляющим работе, участвовал и принимал решение на собрании осознанно. Отчет предотвращает догадки и сплетни.
Также во время общих собраний в нашем доме жителям дается проект годового бюджета на будущий год. Вообще-то управляющий в любой момент должен уметь ответить жильцу на то, сколько денежных средств лежит на банковском счете дома. Это деньги жильцов, поэтому расходование их не должно быть тайной. Но вот тратить общие средства надо с умом, не на показуху. Например, зачем обновлять каждые три года входные двери в подъездах, если можно вложить средства в обновление всех коммуникаций.
Важнее всего – добрая слава
– Главное, чтобы руководитель домоуправления действовал в рамках законодательства, при соблюдении устава товарищества собственников квартир и всех решений, принятых на общих собраниях. Главным руководящим органом в доме является общее собрание собственников квартир. Решение общего собрания дома является законом для всех жильцов.
Если управляющий добросовестно выполняет свои обязанности, то скоро о нем разносится добрая слава, и соседи, увидев хорошее состояние вашего дома, начнут приглашать вас на управление к себе. Так получилось и со мной. В том, чтобы управлять сразу несколькими домами, есть положительные моменты. Так управляющему легче распланировать многие административные затраты.
«Вместе мы можем стать силой!»
– Хочу рассказать еще о некоторых нюансах. Делая в домах объемные и сложные работы (например, установку новых электронных квартирных счетчиков с дистанционным считыванием), я всегда жильцам давал пояснения, для чего это надо, во сколько обойдется, какую экономию даст. Благодаря тому, что в подвале своего кооперативного дома мы обустроили зал на 80 человек, мы всегда могли собраться не только на отчетные встречи, но и для решения других проблем. На такие собрания приглашали и представителей фирм, чтобы они разъясняли свои предложения по внедрению нового оборудования или технологии.
Я понимаю, что не всем руководителям домов нравится давать жителям полную информацию. Необразованных жильцов легче запутать. Но в хорошем домоуправлении от владельцев квартир тайн быть не может. Ведь именно они – жильцы – содержат всех работников обслуживающей организации. Так что здесь стороны должны уважать друг друга и добиваться взаимопонимания.
А теперь – предложение. Хотелось бы объединить на общественных началах руководителей домов, которые желают добра своим жильцам, чтобы мы могли обмениваться примерами и опытом и сообща выполнять свою полезную работу. Вместе мы – огромная сила. Это позволило бы совместно решать очень многие вопросы. С таким обществом представителей домов многие бы считались и прислушивались к нашему мнению. Нам легче было бы решать вопросы и с городскими предприятиями–монополистами.
Этому надо учить еще в школе
– А напоследок скажу, что все зависит от нас самих, жильцов. Мне тоже вначале многие соседи не верили, но упорный труд в доме, порядочность, открытость изменило отношение ко мне. Изменился наш дом, изменился наш двор, изменились люди. Они стали добрее, приветливее, чистоплотнее, бережливее к общему имуществу. Дети дома – эта наша гордость, ведь они будущие наши жильцы. Если мы сегодня дадим им хороший пример, то нам самим в старости жить будет легче.
Я вообще пожелал бы, чтобы в Латвии уже в школе учили детей правилам общего проживания в многоквартирных домах. Дети, входя во взрослую жизнь, должны понимать, из чего состоит их жилой дом, как работают различные коммуникации, как получается холодная и горячая вода, как и откуда берется отопление, где можно сэкономить. Да и взрослые должны понять, что любой жилой дом со всеми коммуникациями похож на живой человеческий организм. Когда мы молоды, нам не требуются больницы, аптеки, но с годами организм слабеет и нужны денежные затраты, чтобы сохранить здоровье. Поэтому давайте помнить, что любой жилой дом нуждается в хорошем содержании и обновлении, и только от нас зависит, в каких условиях мы будем жить и что оставим своим детям.