Что случится с долгами и накоплениями вашего дома, если вы решите поменять управляющего?
Что происходит с накоплениями и долгами владельцев квартир, когда они принимают решение о смене домоуправления? Разбираемся в этом на реальном примере дома в Риге.
Плохие новости для товарищества
В доме по ул. Калнциема, 48 расположена 31 квартира. Зимой 2017 года владельцы квартир этого дома окончательно решили перейти на самоуправление: создали товарищество, переняли дом с баланса Рижской думы и отказались от услуг муниципального предприятия Rīgas namu pārvaldnieks.
– Теперь домом управляет товарищество собственников, – рассказала Инара, одна из активистов дома.
Однако новая жизнь для собственников квартир по ул. Калнциема, 48 началась с трудностей. Товариществу собственников предстояло перезаключить договора со всеми поставщиками услуг – предприятиями Rīgas Ūdens, Rīgas siltums, оператором по обслуживанию отходов и проч.
– Мы пришли в Rīgas siltums и получили проект договора. На общем собрании решили внести в него кое-какие поправки. Однако тут оказалось, что договор с Rīgas siltums мы перезаключить не можем. Причина простая: прежний управляющий не оплатил последний счет за февраль, – говорит Инара.
Где деньги?
Члены товарищества собственников с ул. Калнциема, разумеется, кинулись в Rīgas namu pārvaldnieks: «Куда пропали наши деньги, уплаченные за тепло?» А чтобы не быть голословными, собрали все квитанции за февраль. По счетам и чекам видно, что за тепло владельцы квартир рассчитались чуть ли не 100%. То есть на счет домоуправления деньги были перечислены, а до Rīgas siltums не дошли.
– Сумма приличная! – переживают жильцы. – Общий счет за тепло превысил 3000 евро, домоуправление перечислило только 600 евро. В результате за домом числится долг в размере 2500 евро.
Представители Rīgas siltums на переговорах с товариществом заняли твердую позицию: или жители полностью расплачиваются за тепло, полученное при старом управляющем, или им перекроют горячую воду.
– Не понимаю, – пожимает плечами Инара, – вот счета за февраль – жителями все оплачено. Куда управляющий дел наши средства? Почему мы сегодня должны повторно оплачивать услугу, за которую уже внесли деньги?
Возмущение владельцев квартир очень даже можно понять, поэтому вопросы обиженных рижан мы передали прямо в Rīgas namu pārvaldnieks. Представители домоуправления согласились на встречу без колебаний и сразу. Из одного этого можно было понять, что Rīgas namu pārvaldnieks чувствует за собой железную правоту...
Две квартиры испортили статистику
Санта Валюма, представитель Rīgas namu pārvaldnieks, сразу процитировала Закон об управлении жилыми домами:
– Управляющий действительно уполномочен заключать договора с поставщиками коммунальных услуг от имени владельцев квартир. Он же должен выписывать жильцам счета за полученные коммунальные услуги, принимать деньги и перечислять их поставщикам – Rīgas siltums, Rīgas ūdens и остальным. Но! Управляющий обязан перечислять этим коммунальным предприятиям ровно столько денег, сколько сам он получил от жителей. А за владельцами квартир дома по ул. Калнциема, 48 числится долг за все коммунальные услуги.
– Но жители говорят, что в феврале они полностью расcчитались за тепло!
– То, что собственники квартир собрали счета за последний месяц и убедились, что за этот период все квартиры расплатились в 100-процентном объеме, не показатель. Одна или две квартиры могли задолжать за услуги в прошлом месяце или в другое время. Приведу пример: если в доме 10 квартир, из которых за отопление заплатили владельцы только восьми квартир, то управляющий перечислит поставщику только сумму, полученную от жителей. Долг двух квартир останется за домом. Именно так произошло и по адресу ул. Калнциема, 48.
Домоуправление платит из своих резервов?
– Однако в январе ваше предприятие почему-то не вспоминало о старых долгах жителей этого дома! Rīgas namu pārvaldnieks полностью оплатил счет этого дома за тепло, полученное в январе.
– Знаете, многие наши клиенты считают само собой разумеющимся, что в их доме постоянно работает канализация, поступает вода и тепло. Однако за этим стоит большая работа Rīgas namu pārvaldnieks. Домоуправление и правда целиком рассчитывается с поставщиками услуг, несмотря на то, оплатили ли счета сами жители. Это делается, чтобы дома под нашим управлением без перерывов получали все коммунальные услуги. Это наша цель. Зачем мы это делаем? Вы же сами понимаете, что во многих домах живут как исправные плательщики, так и должники. Пока дом находится на обслуживании Rīgas namu pārvaldnieks, мы стараемся сделать все, чтобы добросовестные жители не страдали из-за долгов соседей.
– Получается, домоуправление использует свои резервы, чтобы оплатить все счета за тепло и воду вместо должников?
– Можно это и так назвать. Но если дом принимает решение сменить управляющего, Rīgas namu pārvaldnieks сразу снимает с себя заботу о должниках. Жители принимают решение самостоятельно обслуживать дом и должны понимать, что принимают также всю ответственность за своевременную оплату общедомовых счетов (и за последствия, которые влечет накопление долгов за тепло и воду). Это не значит, конечно, что честные люди должны платить за должников. Но дом является общей собственностью всех квартировладельцев, поэтому, если одна-две квартиры серьезно задолжали, поставщик отключит тепло всему дому. В такой момент проблема одного неплательщика становится проблемой всего дома.
– В доме по ул. Калнциема, 48 Rīgas namu pārvaldnieks не оплатил счет за отопление на сумму 2576 евро. Скажите, именно столько задолжали за тепло неплательщики, которые имеются в доме?
– Да, это так. Причем в эту сумму не вошли долги неплательщиков за остальные коммунальные услуги – вывоз мусора, техническое обслуживание, водоснабжение и т.п.
Перед сменой управляющего – отчет!
– В письменном ответе жителям вы сообщаете, что будете готовить углубленную финансовую проверку дома. Скажите, проверка закончена?
– Мы вообще не информированы о такой проверке, – говорит юрист Rīgas namu pārvaldnieks Инесе Робежниеце. – Возможно, в ответе имелся ввиду обзор доходов и расходов дома, который мы в обязательном порядке выдаем представителям жильцов при смене управляющего. Если жители сомневаются в цифрах, приведенных в таком отчете, они могут обращаться к нам за дополнительной информацией.
Что будет с должниками после перехода?
– В доме по ул. Калнциема, 48 два должника. Будет ли Rīgas namu pārvaldnieks и в будущем работать с этими квартировладельцами, чтобы добиться оплаты коммунального долга?
– Да, в отношении обоих квартировладельцев уже ведется работа. Иск против крупного неплательщика мы подали в суд в 2015 году и получили решение о взыскании долга. Дело передано судебному исполнителю. Вопрос только в том, как быстро судебный исполнитель сможет взыскать долг. Дело против второго должника по этому адресу уже находится в суде.
– Следовательно, несмотря на то, что теперь у дома новый управляющий, общество собственников, Rīgas namu pārvaldnieks продолжит взыскивать долги, накопленные жителями в прошлом?
– Мы уже начали этим заниматься, – подтверждает Инесе Робежниеце. – Если дом меняет управляющего, то прежнее домоуправление продолжает взыскивать долги, накопившиеся у жителей за минувший период. В отдельных случаях мы предлагали новым управляющим вместе с накоплениями дома перенимать и право взыскания старых долгов жителей. Но это связано с дополнительными расходами для нового управляющего, а значит, и для собственников квартир, поэтому они не соглашаются, говоря попросту, выкупить у нас старые долги.
– Что произойдет, если Rīgas namu pārvaldnieks взыщет старые долги жителей?
– Мы расплатимся с поставщиками услуг, – утверждает Санта Валюма.
– Но ведь товарищество, которое не хочет сидеть без горячей воды, к тому времени уже расплатится по долгам соседей с Rīgas siltums.
– Если к тому времени товарищество за счет резервов расплатится с поставщиком, мы все равно перечислим деньги Rīgas siltums, Rīgas ūdens и проч. В результате за домом образуется переплата и очередной счет жителей за тепло или воду будет меньше. Но сейчас мы уходим в область предположений. Дело в том, что срок взыскания долга по решению суда – десять лет. Остается вероятность, что судебный исполнитель вообще не сможет взыскать эти деньги в полном объеме.
– Как так?
– Например, должник объявит себя банкротом.
– Значит, жители должны смириться с тем, что сегодня они должны оплатить долги соседей перед поставщиками, а завтра (в самом неблагоприятном случае) не получат вложенные средства обратно?
– Такие примеры бывали. Во время кризиса наше предприятие переняло один дом на Саркандаугаве, прежний управляющий которого, получив деньги жителей за коммунальные услуги, обанкротился и не перечислил средства поставщикам. В результате всем владельцам квартир пришлось оплатить счета по второму разу, чтобы и дальше получать тепло и воду. Это нечестно, но так происходит.
– Скажите, если бы дом по ул. Калнциема не ушел от Rīgas namu pārvaldnieks, то домоуправление оплатило бы февральский счет за тепло полностью?
– Предполагаю, что да, поскольку все предыдущие счета этого дома мы оплачивали целиком, невзирая на долги двух владельцев квартир.
Покупая квартиру, требуйте справку!
– Прошу подчеркнуть в статье еще один нюанс, связанный с долгами жителей. Когда человек покупает квартиру, то обычно ему все равно, был ли у прежнего владельца долг по коммунальным платежам или нет, – говорит Санта Валюма. – С одной стороны, это правильно, потому что по существующим законам долг «привязан» к человеку, владевшему квартирой в прошлом, а не к самой квартире. Новый хозяин не отвечает по долгам старого владельца. Но с другой стороны, если старый хозяин даже после продажи имущества не сможет расплатиться по счетам, то этот долг продолжится числиться за всем домом. В нормальной ситуации жителям придется этот долг оплатить.
– Может ли покупатель своевременно узнать, какой долг накоплен за всем домом и квартирой?
– По Закону о квартирной собственности он может требовать, чтобы старый владелец квартиры перед заключением договора купли-продажи предоставил справку домоуправления о таких долгах.
– Как действовать покупателю, если за квартирой, которая ему приглянулась, накоплен старый долг?
– Предположим, квартира стоит 30 000 евро, однако прежний владелец накопил долг в размере 5000 евро. Покупателю следовало бы настаивать, чтобы квартира была продана за 25 000 евро, но с обязательным условием, что новый хозяин оплатит 5000 старого долга перед домоуправлением. Увы, но сегодня большинство жителей не интересуются старыми долгами дома. Они не понимают, что при покупке квартиры становятся не только собственниками отдельного жилища, но и совладельцами всего дома. А значит – принимают ответственность за общедомовые долги.
Накопления должны быть неприкосновенны
– Предположим, дом решил поменять управляющего. В доме есть несколько крупных должников, но есть и реальные накопления. Что случится с общим фондом жителей, заберут ли из него деньги для погашения долга нескольких квартир?
– По принципу хорошего управления владельцам квартир следовало бы решать, что делать с этим долгом. Это ненормально, когда жители уходят и требуют у домоуправления: «Накопления вы нам отдайте, а долги оставьте себе!»
– Но ведь сегодня так происходит!
– Да, но все-таки это ненормально.
– Скажите прямо, вы забираете себе часть накоплений жителей, чтобы погасить долги неплательщиков?
– Нет, такого не происходит. Я только хочу сказать, что в идеальной ситуации жители, перенимая управление домом, должны взять на себя ответственность как за накопления дома, так и за долги.
– Сегодня Rīgas namu pārvaldnieks действует так, как это предусмотрено законом, – дополняет коллегу Инесе Робежнице. – Если дом отказывается от наших услуг и выбирает другого управляющего, то мы в течение месяца обязаны передать ему все дела дома и финансы, в том числе и деньги жителей. Конечно, мы можем предлагать владельцам квартир, создавшим приличные накопления, использовать часть фонда на погашении долгов. Но это зависит от решения общего собрания владельцев квартир.
А если жители задолжали за ремонт?
– В Риге немало домов с отрицательным балансом. Это значит, что у жителей нет накоплений, зато есть долг перед управляющим за работы, выполненные в прошлом. Что происходит с таким домом, если владельцы квартир приняли решение о смене управляющего?
– В законе сказано, что общность владельцев квартир, приняв решение о смене управляющего, обязано рассчитаться с прежним управляющим за все проведенные в доме работы, – утверждает юрист Rīgas namu pārvaldnieks.
– Следовательно, при уходе такого дома вы можете выписать каждой квартире приличный счет, который жители обязаны будут оплатить в течение месяца?
– На практике так и происходит.
«Хотим знать, кто в нашем доме должник!»
– Жители нередко заявляют, что хотели бы знать, кто из соседей накопил долг по коммунальным платежам. Почему Rīgas namu pārvaldnieks указывает в счетах общий долг дома, но не сообщает, за какими квартирами этот долг накоплен?
– Мы не имеем права указывать в счетах номера квартир-должников, поскольку по этой информации можно идентифицировать личность конкретного должника, что противоречит Закону о защите личных данных, – отвечает Инесе Робежниеце. – Но на нашем предприятии разработан внутренний порядок, который помогает сбалансировать требования Закона о защите данных с правами добросовестных владельцев квартир. Любой владелец квартиры конкретного дома может прийти в участок Rīgas namu pārvaldnieks, предъявить документы и под подпись получить информацию о квартирах-должниках. Там не будет имен и фамилий, только номера квартиры и суммы долга.
– Такую информацию может получить любой владелец квартиры?
– Да, любой, но только по отношению к должникам, живущим в его доме. Посторонним лицам мы такие сведения не выдаем. Если сам владелец квартиры отсутствует, он может уполномочить другого человека получить такую информацию. Но в таком случае Rīgas namu pārvaldnieks потребует нотариально заверенную доверенность.
– Понятно, что владельцы квартир запрашивают информацию не из пустого любопытства, а чтобы «работать» с должниками. Может ли старший по дому ходить по квартирам должников и требовать оплаты счетов?
– Управляющий не поддерживает полукриминальные, насильственные методы выбивания долгов. Но если старший по дому пытается воздействовать на должников путем переговоров, то надо признать, что он действует в рамках закона.
Почему долги такие большие?
– Почему Rīgas namu pārvaldnieks допускает образование больших долгов? Разве не проще подавать на должников в суд, когда они еще не накопили многотысячных долгов?
– Во-первых, мы следим за тем, чтобы долг был соразмерным, – утверждает Санта Валюма. – Скажем, для квартиры с печным отоплением накопить долг в 500 евро – это серьезно. А вот для большого жилья с центральным отоплением и всеми удобствами, да еще зимой 500 евро, это два месячных счета, что не так и страшно. Во-вторых, не всегда обращение в суд прекращает накопление долга. Бывает так, что мы подаем в суд на должника, который не оплатил коммунальные счета на 1000 евро. Пока судимся, долг продолжает расти и через год-два достигает уже 3000 евро. Нам приходится снова подавать в суд – уже на взыскание нового долга по тому же адресу. Не удивляйтесь, у нас действительно есть клиенты, против которых мы ведем по нескольку судов.
– Что же делать, чтобы защитить интересы честных жильцов?
– К каждому случаю мы подходим индивидуально. Например, в каких-то случаях эффективно заключать мировые соглашения о постепенной оплате долга сроком до 18 месяцев. Владельцы квартиры собираются, следуют графику – и возвращают долг. Для дома это лучше, чем суды.
– В этом году Rīgas namu pārvaldnieks планирует акцию, в ходе которой должники смогут расплатиться с долгом на условиях полного списания штрафных санкций?
– Пока такая акция не планируется, и мы не хотели бы делать ее регулярной. Некоторые неплательщики стали такими акциями злоупотреблять: годами не платят, а потом приносят всю сумму – мол, штрафные проценты нам все равно простят. Это нечестно по отношению к жителям, которые прилагают все возможные усилия, чтобы оплачивать счета вовремя.