Некоторые управляющие путают жителей, выставляя дополнительные счета за «эксплутационные расходы» и «текущие ремонты»! Правильно ли это?
Насколько правильно ваш управляющий начисляет квартплату, а главное – отражает ее в квартиром счете? В этом вопросы мы разбирались вместе со специалистами Министерства экономики и Рижской ассоциации управляющих.
Хитрость или нарушение?
«Добрый день! Нашим домом управляет жилищный кооператив, – написала нам Алина Михалек из Риги. – Мы всегда хвалились перед знакомыми тем, какой у нас хороший управляющий. Пока в других домах плата за обслуживание росла, у нас – стояла на месте. Например, у моей бабушки в доме плата за обслуживание достигла 0,60 евро с квадратного метра ежемесячно. За двухкомнатную квартиру выходит 30 евро только за услуги домоуправления. Зато наш кооператив просит за обслуживание только 0,24 евро с квадратного метра.
Одним словом, мы очень долго гордились тем, какой у нас хозяйственный и нежадный управляющий. Но недавно я всмотрелась в квартирный счет и увидела там дополнительную графу «Эксплуатационные расходы». У бабушки такой позиции в счете нет. Между тем, мы платим за эксплуатационные расходы еще 0,16 евро с квадратного метра.
Читаю дальше и продолжаю удивляться. Следом за эксплуатационными расходами в счете следует графа «Текущий ремонт» – еще 0,10 евро с квадратного метра в месяц. Тем временем в вашей газете часто пишут, что все эксплуатационные и текущие расходы по содержанию дома должны быть включены в плату за обслуживание. Получается, управляющий искусственно занижает плату за обслуживание, разделяя ее на разные непонятные жителям позиции?»
Министерство экономики: «Это не запрещено!»
Мы проверили счета разных управляющих и обнаружили, что некоторые действительно указывают в счетах расходы, которые по нормативным актам входят в плату за обслуживание.
Например, в одном счете домоуправление просило у жителей дополнительно заплатить за эксплуатационные расходы, в другой – за содержание коммуникаций, в третьем – за мелкий ремонт. Но имеют ли управляющие право выделять из платы за обслуживание отдельные позиции? И как проверить, не платим ли мы, жители, дважды за одну и ту же услугу?
В Министерстве экономики ответили, что нормативные акты не определяют единого образца для квартирного счета. По этой причине управляющие могут выписывать счета, указывая разные позиции расходов. Главное, чтобы указанные в счете услуги совпадали с теми, которые дом действительно получил от управляющего в соответствии с договором на управление.
Не все так просто
Однако в Рижской ассоциации управляющих не считают, что все так просто.
– Разберемся в том, что входит в плату за обслуживание, – предлагает председатель ассоциации Игорь Трубко. – Согласно действующим правилам Кабинета министров, она состоит из платы за санитарную уборку дома, техническое обслуживание, административные услуги домоуправления, выполнение аварийных работ и накоплений на ремонтные работы.
Плата за обслуживание может быть назначена самими собственниками на общем собрании или же рассчитана управляющим на основании правил Кабинета министров № 1014.
Однако некоторые управляющие действительно выделяют из платы за обслуживание отдельные позиции. Зачем? Думаю, для того, чтобы не вызвать недовольства жителей слишком высокой ценой на свои услуги. Вот пример: управляющий на общем собрании обещает жителям, что плата за обслуживание будет невелика, всего 0,42 евро с квадратного метра. Но умалчивает, что хочет получить от них еще по 0,25 евро за обслуживание коммуникаций (а эта плата должна быть уже включена в плату за обслуживание).
– Это лукавство управляющего?
– Законом действительно не запрещено стоимость обслуживания разделить на несколько позиций. Но это делает квартплату непрозрачной, непонятной жителям.
– И правда, ведь жители не понимают, какие именно услуги получают за плату за обслуживание, а стоимость каких вынуждены будут оплачивать дополнительно!
– Для того, чтобы разобраться в этом вопросе, жителям необходимо проверить не только квартирный счет, но и смету на обслуживание. Каждый управляющий обязан раз в год предоставить владельцам квартир такую смету. Смета – это расшифровка услуг, которые домоуправление обязуется предоставлять за деньги жителей. Вот берем пример: такие услуги, как техническое обслуживание теплосетей, техническое обслуживание лифта и содержание сигнализации, входят в состав платы за обслуживание, но в квартирном счете могут быть указаны отдельно. В таком случае управляющий в ежегодной смете также обязан четко разделить эти услуги, чтобы жители убедились, что не оплачивают одни и те же услуги дважды.
За что придут дополнительные счета?
– Сегодня многие дома меняют управляющего и выбирают, как правило, домоуправление, предложившее самую низкую стоимость обслуживания. Но потом оказывается, что цена низкая, потому что управляющий «забыл» включить в нее плату за текущие ремонты и теперь жителям надо любой ремонт оплачивать дополнительно. Не нарушение ли это?
– В своей практике управляющего я сталкивался с жителями перенятых домов, которые на общем собрании сами просили исключить плату за аварийные работы из ежемесячной платы за обслуживание: «В нашем доме давно не было аварий, нам это не надо!» Если позиция ремонтных работ исключена из сметы управляющего, то в случае аварии управляющий обязан провести ремонт и выставить владельцам квартир дополнительные счета.
– Жители это понимают?
– Хороший управляющий обязан проинфирмировать клиентов о таком порядке. Но проблемы бывают не только с аварийными работами. Жители обращались в нашу Рижскую ассоциацию управляющих с вопросами по другим позициям квартирных счетов. Иногда управляющие выставляют владельцам квартир дополнительные счета за юридические услуги. Это неправильно.
– Почему?
– Административные услуги домоуправления, в том числе услуги юристов, должны быть обеспечены дому в счет платы за обслуживание. Управляющий обязан спрогнозировать эти траты заранее. Если управляющий не включил работу юристов в плату за обслуживание, это значит, что он искусственно занижает вашу квартплату. Когда в доме появятся должники, такой управляющий скажет владельцам квартир: «Если хотите, чтобы мы подали в суд, платите дополнительно».
– Это обман?
– Я бы назвал это подтасовкой фактов. Также некоторые товарищества вообще не предусматривают для жителей плату за техническое содержание коммуникаций. Управляющий говорит: «Я буду работать в вашем доме за 200 евро в месяц, а остальную часть квартплаты вы будете копить на ремонты». Жители, конечно, радуются, потому что при таком положении вещей могут откладывать на ремонты по 0,20–0,30 евро с квадратного метра ежемесячно. Но управляющий не предупреждает о том, что эти накопления не будут неприкосновенными. Именно из этого фонда он собирается проводить в доме мелкие технические работы. Мы видели случаи, когда в результате такого некорректного сотрудничества жители вообще не могли накопить средства на крупные ремонтные работы – все уходило на ежедневное содержание дома.
Как защищаться жителям?
– А как должен действовать управляющий, чтобы корректно информировать владельцев квартир?
– Он должен указать, какой будет полная плата за обслуживание дома. Например, владелец квартиры должен понимать, что каждый месяц станет платить по 0,60 евро с квадратного метра, из которых 0,10 евро будет уходить на зарплату управляющего, 0,15 евро – на оплату дворника, 0,20 евро – на техническое обслуживание дома и аварийные работы, а еще 0,15 евро – в реальный накопительный фонд, которым управляющий сможет распоряжаться только по решению собственников жилья.
– На что надо обращать внимание, когда управляющий предлагает проект платы за обслуживание?
– Владельцам квартир необходимо не только выслушать устное предложение управляющего, но и затребовать письменную смету и проверить, какие именно услуги они будут получать за свою ежемесячную квартплату. Требуйте, чтобы управляющий включил все необходимые работы в плату за обслуживание и подсчитал, какими будут ежемесячные платежи жителей. Также при заключении договора с управляющим разумно указать, что ремонтные накопления в доме можно тратить только по решению общности собственников квартир или правления товарищества.