Правда ли, что жильцам будут выставлять принудительные счета за ремонтные работы? Разбираемся, откуда взялась шумиха!
Жители Латвии встревожены: прошел слух, будто с 2018 года домоуправления будут включать в наши квартирные счета не только расходы на обслуживание, но и накопления на все ремонты, какие только им заблагорассудится. И жители якобы не смогут отказаться от плана управляющего, даже если он за один год решит получить с них деньги и на новую крышу, и на утепление, и на ремонт балконов. Что происходит на самом деле?
Новые правила уже приняты
В середине июля Кабинет министров принял новые правила «Правила о подсчете платы за обслуживание и управление жилым домом». Этот документ будет действовать вместо аналогичных, но уже устаревших правил № 1014. Если коротко – в Латвии действительно появились новые условия игры, по которым управляющий может раcсчитывать плату для жителей. Но чем эта игра будет отличаться от прежней, уже нам знакомой?
Что изменится для жителей?
О том, что Министерство экономики планирует ввести в коммунальную сферу такое понятие, как обязательные платежи жителей, было известно уже в 2016 году, когда Сейм принял поправки к Закону об управлении. Тогда-то в этом законе и появилось впервые неясное понятие «обязательных накоплений на ремонт». Однако директор департамента жилищной политики Министерства экономики Мартиньш Аудерс сразу заявил нашей газете, что для жителей практически ничего не изменится:
– Мы только заново закрепили в нормативных актах понятие, которое и так существует в действующих правилах № 1014!
Ремонта просят 1000 домов в Риге
Однако теперь с принятием правил, которые должны заменить устаревшие правила № 1014, в обществе снова поднялось волнение. Журналисты заговорили о том, что жителей принудят платить за ремонт балконов. «На данный момент в Риге насчитывается порядка 1000 многоквартирных домов с балконами в опасном состоянии. В основном это здания, построенные в 70-х и 80-х годах прошлого века. Согласно новым правилам, домоуправление будет обязано взимать с жильцов плату за ремонт. Причем, если сейчас для проведения крупного ремонта в доме нужно согласие 2/3 жильцов, то после вступления нововведений в силу этого больше не потребуется», сообщает портал lsm.lv.
По данным за 2016 год, реновация одного балкона стоит от 600 до 2500 евро, причем расходы равномерно распределяются между всеми владельцами квартир дома (то есть платить должны и те жильцы, в квартирах которых балконов нет). В среднем же ремонт и восстановление балконов одного дома обходилось всем собственникам в 10 000 евро и более.
Цифра
Сегодня, как свидетельствуют данные предприятия Rīgas namu pārvaldnieks, каждый четвертый дом, в котором необходимо проводить ремонтные работы балконов, от них отказывается – собрать необходимо количество голосов владельцев квартир не удается.
Главное слово за управляющим
Так почему при прежних правилах Кабинета министров жители могли отказаться от ремонта предаварийного балкона? Секрет прост: домоуправления позволяли владельцам квартир созывать общие собрания и голосовать за отказ от ремонтов.
Теперь же в правилах Кабинета министров будет четко сказано: при составлении сметы на квартплату в следующем году управляющий должен предусмотреть и накопления жителей на обязательные ремонтные работы. Если управляющий в ходе визуального осмотра или технического обследования констатировал, что у дома крошится карниз, по фасаду пошли трещины, течет крыша, а балконы потеряли прочность, то он обязан выставлять жителям счета, в которых предусмотрены взносы на проведение необходимых ремонтных работ в будущем. Если дом совсем плох, то жителям, разумеется, надо будет делать крупные взносы в накопительный фонд.
Что изменится?
«Эта норма была внесена для того, чтобы управляющему было проще планировать ремонтные работы в доме на будущее. Раньше у жильцов мог появиться вопрос: «Почему мы должны пять лет собирать деньги на крышу, которая еще даже не прохудилась?», хотя было понятно, что спустя пять лет крышу действительно придется ремонтировать – это неизбежно. Для того, чтобы управляющий не спохватился в тот день, когда крыша станет протекать, в законе снова подчеркнуто его право планировать работы заблаговременно и предлагать жителям создание ремонтного фонда».
Директор департамента жилищной политики Министерства экономики Мартиньш Аудерс о поправках к Закону об управлении
Два варианта развития событий
Но что, если у большинства жителей нет денег и желания ремонтировать дом? В новых правилах Кабмина говорится, что в таком случае владельцы квартир должны перенять управление общей собственностью, а вместе с ним и ответственность за сохранение дома. Конечно, после перенятия не обязательно управлять домом самим, можно перезаключить договор со старым управляющим. Но при таком раскладе уже сами собственники жилья будут решать, какие ремонты проводить в доме и когда.
Что делать, если управляющий запланировал в доме масштабные ремонтные работы и предупредил, что с Нового года ваши счета увеличатся, а недовольных в доме недостаточно, чтобы оспорить это решение? В этом случае платить за ремонты придется всем – и согласным жителям, и протестующим. А если вы начнете демонстративно игнорировать счета, домоуправ очень скоро подаст в суд и продаст вашу квартиру с аукциона. Согласитесь, доводить конфликт до таких крайностей было бы неразумно, тем более, что закон на стороне управляющего.
А чего добивается Кабмин?
Есть в этой ситуации одно утешение. Наши власти сделали все, чтобы рынком управления жилья в Латвии двигала конкуренция. Если владельцы квартир конкретного дома недовольны своим управляющим, они могут сегодня же провести общее собрание и перейти к другому домоуправлению. Это обязывает управдомов искать компромисс с владельцами квартир и не навязывать им неподъемную плату. По этой причине не исключено, что управляющие ради сохранения репутации вообще проигнорируют ужесточенные требования правил Кабинета министров и повышать счета не станут.
Но может случиться и наоборот: управляющие, обозленные на клиентов, которые постоянно упрекают их в бездействии, используют свое право решать, сколько средств жители должны накапливать на ремонтные работы. А новые правила, напомним, позволяют повышать взносы жителей в ремонтный фонд без всяких ограничений (согласитесь, что ремонты нужные практически всем нашим домам, причем самые масштабные).
При таком развитии событий жителям не останется ничего другого, как только перенимать право управления домом. Об этом-то наши власти и мечтают. Возможно, что и ужесточенные-то правила приняты в Латвии ради того, чтобы стимулировать создание обществ собственников и избавиться наконец от муниципальной функции управления неперенятыми домами.
Когда ждать новых счетов?
Итак, подведем итоги. Как сегодня узнать, повысятся ли в вашем доме взносы в накопительный фонд и заставят ли вас в 2018 году ремонтировать балкон, крышу, дорогу, подвал и т.п.? Никак. Об этом управляющие обязаны сообщить владельцам квартир только к 15 октября 2017 года, когда подготовят сметы на обслуживание в следующем году и план ремонтных работ. Когда вы получите такой план, будьте начеку и проверьте, насколько выросли взносы в накопительный фонд, какие работы управдом обещает провести за ваши деньги. Возможно, вы посчитаете накопления слишком большими или вообще ненужными. Тогда действуйте по плану Б: созывайте в доме общее собрание и перенимайте право управления домом, после чего высылайте управляющему свой вариант сметы на обслуживание.
И еще. Если ваш дом уже перенят с баланса государства или самоуправления или если вас исторически обслуживает кооператив, то новые правила Кабинета министров не являются для вас обязательными.