Многоэтажка в Юрмале не может поменять управляющего, хотя выполнила все требования Закона о квартирной собственности...
В Латвии бремя ответственности за дома давно возложено на плечи владельцев квартир. Именно они, собственники, копят деньги на ремонты и благоустройство дома, дают дополнительные задания управляющим. А если домоуправ не справляется с обязанностями, то хозяева квартир имеют право поменять его на другого. Однако в доме по ул. Энгурес, 5 в Юрмале эти принципы нарушены: власти мешают жильцам поменять управляющего.
Строго по закону
В доме по ул. Энгурес – 78 квартир, и такому количеству собственников непросто прийти к единому решению по серьезным вопросам. Но когда в доме стали обсуждать возможную смену управляющего, около 60% владельцев квартир выступили за переход к компании Rīgas namu apsaimniekotājs.
Свое решение жители объясняют тем, что прежним управляющим недовольны, а вот у нового домоуправления хорошая репутация, оно готово сразу взяться за ремонты в доме и помочь жителям собирать средства на дальнейшие работы.
Письменный опрос владельцев квартир закончился 13 мая 2017 года. В протоколе опроса отмечено, что за перенятие права управления домом и смену домоуправления проголосовали представители 54 квартир. Опрос был организован строго по требованиям Закона о квартирной собственности (то есть всем владельцам квартир были разосланы анкеты, которые и следовало заполнить в течение двух недель).
Самоуправление не согласно!
Представители дома Евгений Бубновский и Анастасия Шитова отправили документы в Юрмальскую думу. Жители просили, чтобы самоуправление в установленном порядке передало право управления домом уполномоченному лицу жителей – предприятию Rīgas namu apsaimniekotājs.
Но в конце июня Юрмальская дума прислала жильцам неожиданный ответ. По мнению экспертов исполнительной дирекции самоуправления, жители не имели права перенимать право управления домом на основании специального Закона о квартирной собственности. Дума Юрмалы требует, чтобы жители переняли права управления в соответствии с Законом о приватизации (статья 51 и 51 прим). Напомним, что именно сказано в этих статьях.
■ в течение шести месяцев после начала приватизации владельцы квартир должны собраться на общее собрание, чтобы принять решение о создании общества собственников или выбрать уполномоченное лицо для перенятия права управления домом;
■ если сами квартировладельцы не собрались в указанный срок, общее собрание должно быть созвано самоуправлением;
■ приглашения на общее собрание должны быть вручены всем владельцам квартир (или членам их семей) под подпись;
■ если в доме было созвано общее собрание, но жители не смогли принять решение, то самоуправление или сами владельцы квартир могут начать процедуру принятия решения без созыва общего собрания (то есть путем письменного анкетирования – прим. ред.);
■ в таком случае для того, чтобы уполномоченное лицо жителей переняло права управления домом, достаточно простого большинства голосов владельцев квартир.
Как видите, если руководствоваться Законом о приватизации, то перенять управление домом путем письменного опроса нельзя. А самоуправление настаивает: пока жители не выполнят драконовских условий Закона о приватизации, поменять управляющего они не могут: «До того времени, пока общность владельцев квартир не переняла права управления в установленном законом порядке, управление домом на основании договора с самоуправлением будет осуществлять предприятие Jūrmalas namsaimnieks».
«Все решения имеют равную силу»
Владельцы квартир в доме по ул. Энгурес, 5 с большим недоумением ознакомились с письмом, под которым стояла подпись и.о. исполнительного директора Юрмальской думы Э. Стобова.
Ссылка на условия Закона о приватизации и правда кажется чересчур строгой. Во-первых, в наше время физически невозможно вручить приглашения на общее собрание всем 100% владельцев квартир, поскольку многие находятся за границей или сдают квартиры. Во-вторых, в 2011 году в стране принят специальный Закон о квартирной собственности, который заново и более точно определил права и обязанности владельцев квартир. Например, в 18-й статье этого закона сказано, что:
■ общность владельцев квартир может принимать решения на общем собрании, путем письменного опроса или при помощи любого другого соглашения;
■ все решения владельцев квартир, каким бы образом они ни были приняты, при условии соблюдения закона имеют равную юридическую силу;
■ на общее собрание необходимо письменно пригласить всех владельцев квартир (например, отправив каждому приглашение заказным письмом);
■ для того, чтобы поменять управляющего, на собрании или в ходе опроса необходимо заручиться простым большинством голосов владельцев квартир (50% + 1 голос).
Например, в Риге перенятие права управления домами осуществляется именно по демократичным нормам Закона о квартирной собственности.
Министерство на стороне жителей
Жители дома по ул. Энгурес, 5 обратились за поддержкой в Министерство экономики и получили ответ, подтверждающий их правоту:
«Действительно, согласно Закону о приватизации общее собрание, на котором владельцы квартир должны принять решение о создании общества или выборе уполномоченного лица для перенятия права управления домом, должно быть созвано в течение шести месяцев после начала приватизации дома. Если такое собрание не состоялось в срок, его должно созвать самоуправление или же любой из собственников квартир, – пишет директор департамента Жилищной политики Минэкономики Мартиньш Аудерс. – Как видите, закон обязывает самоуправление созвать общее собрание не позже, чем в течение полугода после старта приватизации. В данной же ситуации самоуправление отзывается на норму закона, которую само не выполнило. Такое невыполнение закона не может быть причиной, по которой самоуправление отказывается передать права управления домом уполномоченному лицу владельцев квартир, хотя решение о перенятии и принято путем письменного опроса. По мнению министерства, эти действия расцениваются, как недобросовестное выполнение обязанностей...»
Готовы на суд!
Домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs намерено защищать интересы жителей дома по ул. Энгурес, 5 и добиваться перенятия права управления домом на основании проведенного 13 мая опроса.
– Сегодня практически невозможно перенять дом, следуя требованиям Закона о приватизации, – говорит руководитель предприятия Игорь Трубко. – Во-первых, Юрмальская дума сама не выполнила условия этого закона, не созвав в доме первичное собрание собственников. Во-вторых, ни в одном многоквартирном доме сегодня нельзя застать на месте все 100% владельцев квартир или членов их семей, чтобы вручить им приглашения на такое собрание под роспись. На мой взгляд, самоуправление создает для своих жителей крепостнические условия. Мы выступаем за то, чтобы перенятие дома проходило по Закону о квартирной собственности, по условиям которого жители имеют право принять решение о таком переходе.
Домоуправление готово отстаивать права жителей на смену управляющего в суде, чтобы в дальнейшем исключить такие случаи в других домах.
«Закон должен быть один!»
На стороне владельцев квартир оказалась и Юрмальская ассоциация управляющих.
– Проблема в том, что сегодня мы имеем два закона, которые в части, регламентирующей переход дома к новому управляющему, противоречат друг другу, – подчеркивает председатель ассоциации Александр Саковский. – Закон о приватизации был принят в 1993 году и устарел, поэтому в 2011 году в Латвии был принят специальный Закон о квартирной собственности, который устанавливает новый порядок созыва общего собрания собственников квартир, и переход дома к новому управляющему. Министерство экономики ответило нам, что при наличии двух законов необходимо пользоваться новейшим, то есть Законом о квартирной собственности. Но Юрмальская дума продолжает настаивать на своем.
У Юрмальской ассоциации управляющих есть информация, что муниципалитет в сентябре попытается созвать общее собрание собственников квартир по ул. Энгурес, 5 в соответствии с требованиями Закона о приватизации. Но пока конкретных шагов со стороны Юрмальской думы не видно, и большой дом с мая не может сменить управляющего.
– От лица нашей ассоциации я обращусь с инициативой в Жилищную подкомиссию Сейма и в парламентскую Комиссию по делам самоуправлений, – говорит Александр Саковский. – Необходимо, чтобы впредь в Законе о приватизации было указано, что решение о перенятии дома принимаются в соответствии со специальным Законом о квартирной собственности.