Плата за аренду земли уменьшится, в домах Елгавы будут новые договора с поставщиками услуг
Предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) каждый день сталкивается с вопросами владельцев квартир о взыскании долгов, аренде хозяйской земли или заключении договора полномочий с управляющим. Разъяснения по этим вопросам дал Янис Зелтиньш, административный директор предприятия Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde.
Долги
– Владельцы многоквартирных домов, которые следят за финансовым состоянием дома, нередко интересуются тем, какие долги накоплены их соседями и что управляющий делает для взыскания этих задолженностей. Это вполне оправданный интерес. У любого владельца жилого дома (читай – владельца квартиры в многоквартирном жилом доме) по закону имеется право получать информацию о действиях или бездействии другого собственника жилого дома (в том числе о неисполнении обязательств, полученных на основании задания об управлении), которые затрагивают или могут затронуть интересы других собственников жилого дома. Это право оговорено в Законе об управлении жилыми домами, который вступил в силу в 2010 году.
Поскольку сфера управления жилыми домами постепенно развивается и совершенствуется, в ближайшее время клиенты JNĪP смогут получать более прозрачную информацию о взыскании долгов в их домах. Контролируя платежи, внесенные жителями, управляющий одновременно будет вести взаимное сравнивание платежей с судебным исполнителем. Это нужно, чтобы обеспечить владельцам жилого дома полную информацию о процессе взыскания долгов, накопившихся за отдельными собственниками квартир. Информация о процессе взыскания будет размещена в разделе каждого отдельного дома в Информативной системе JNĪP (www.jnip.lv). Таким образом каждый пользователь системы, пройдя идентификацию, может ознакомиться с результатами взыскания долгов в этом конкретном доме. Эти сведения будут доступны только собственникам квартир этого дома.
В этой связи хочу напомнить владельцам квартир, что решение суда о взыскании долга с их соседа не является гарантией того, что должник быстро вернет деньги, поскольку исполнение решения суда зависит от финансового положения должника.
Принудительная аренда земли
– Принудительная аренда земли под многоэтажным домом – один из видов гражданско-правовых отношений, в которых участвует владелец земли с одной стороны и собственник дома (владельцы или общность владельцев квартир) – с другой.
Принудительная аренда земли и существование раздельной собственности является государственной проблемой. Наше мнение заключается в том, что законодатель должен без проволочек решить вопрос о прекращении принудительной аренды земли. Если проблема раздельной собственности в конце концов не будет решена, ситуация только усугубится. Государство должно освободиться от системы, которую само же породило в прошлом.
Изменения в правилах определения платы за аренду земли
– До 1 января 2018 года максимальная ставка аренды земли под многоквартирным домом составляла 6%, однако в прошлом году были приняты поправки к Закону о приватизации жилых домов государства и самоуправления, согласно которым максимальная ставка аренды была понижена. В будущем, если землевладелец и собственники дома не смогут договориться между собой о плате за аренду земли, стоимость аренды земельного участка для владельцев приватизированных квартир и художественных мастерских будет определяться следующим образом:
1) с 1 января 2018 года – до пяти процентов от кадастровой стоимости участка в год;
2) с 1 января 2019 года – до четырех процентов от кадастровой стоимости участка в год;
3) с 1 января 2020 года — до трех процентов от кадастровой стоимости участка в год.
Под управлением предприятия Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde находятся 35 многоквартирных домов, в которых заключен договор на аренду земли. Еще с четырьмя землевладельцами, которые отказались заключать договора с владельцами многоквартирных домов, ведется спор.
Например, под управлением JNĪP находятся жилые дома, расположенные на участке земли по адресу Мейю цельш, 40, Елгава. С 30 июня 2014 года между владельцем этой земли и управляющим жилого дома ведется судебный спор о констатации правовых отношений аренды земли и взыскании долга за аренду. Неожиданное решение по этому делу принял Верховный суд Латвийской республики. Напомню, что сначала Валмиерский районный суд удовлетворил требования землевладельца по ул. Мейю цельш, 40, аналогичное решение приняла и коллегия гражданских дел Видземского окружного суда, куда JNĪP обратился с апелляцией. В свою очередь Верховый суд, принимая во внимание нарушение норм процессуального права, отменил решение в пользу землевладельца и снова передал дело в суд апелляционной инстанции.
26 марта 2018 года коллегия гражданских дел Видземского окружного суда вновь будет рассматривать иск землевдалельца Latzemes aktīvi против JNĪP о констатации правовых отношений аренды земли с владельцами домов по ул. Мейю цельш, 40. Вместе с тем продолжается и судопроизводство о взыскании долга по арендной плате.
Срок истечения обязательств
– Некоторые владельцы и арендаторы квартир спрашивают, когда истекает срок исковых требований при взыскании долгов по квартплате и коммунальным услугам. Бытует ошибочное мнение, что такие долги можно взыскивать только три года. Что ж, коммерческий закон (статья 406) действительно определяет, что требования по коммерческой сделке истекают через три года, если только в законе не определен другой срок их истечения. Но в соответствии с первой частью 11 статьи Закона об управлении жилыми домами к договорам полномочий в сфере управления применяются требования Гражданского закона, если только в самом Законе об управлении не говорится иначе. Например, взыскивая долги, управляющий действует от имени владельцев квартир в качестве их уполномоченного лица. Управляющий является не самостоятельным субъектом, а лишь представителем общности владельцев дома. Ведь в соответствии с 5-м пунктом Закона об управлении жилыми домами сами владельцы жилого дома обязаны обеспечить ему управление. Из этого следует сделать вывод, что в данном случае нет основания для применения условий по сроку истечения долговых обязательств, определенных в 406-й статье Коммерческого закона, поскольку в спорах, которые проистекают из договоров полномочий, срок истечения исковой давности по условиям Гражданского закона составляет десять лет.
Договора на услуги
– Для того, чтобы обеспечить дальнейшее сотрудничество между владельцами жилых домов и поставщиками услуг, каждый жилой дом имеет право заключить договор на обеспечение услуг, необходимых для содержания этого жилого дома. Договор должен быть заключен отдельно с каждым поставщиком услуг. Основываясь на доверенности владельцев жилого дома, управляющий в Елгаве организует заключение договоров с поставщиками услуг от их имени.
Предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde управляет 415 жилыми домами. Заключение договоров с поставщиками услуг для каждого дома происходит постепенно. Управляющий организует заключение договоров с поставщиками услуг, чтобы обеспечить владельцам жилого дома более качественные услуги.
После того, как правовые отношения с поставщиками услуг в Елгаве будут приведены в порядок, владельцам квартир будет обеспечена возможность по-прежнему рассчитываться за эти услуги через управляющего. Обязанностью управляющего является немедленно перевести полученные от владельцев жилого дома платежи поставщику услуг, причем в том объеме, в котором заплатили сами квартировладельцы. В свою очередь, если за кем-то из собственников дома скопятся долги, управляющий сможет подать единый иск на их взыскание, что облегчит работу судов.
О перенятии права управления домом и перезаключении договоров управления
– JNĪP уже много раз обращал внимание жителей на то, что самоуправление ведет приватизацию государственных жилых домов, но долгосрочное управление такими домами функцией самоуправления не является. В связи с этим общность владельцев квартир каждого дома обязана перенять права управления домом у самоуправления. JNĪP помогает своим клиентам это сделать.
Для этого на основании решения, принятого общностью собстввенников квартир, и по их указаниям управляющий готовит прошение о передаче управления домом самим владельцам квартир. Это прошение управляющий подает в Думу, которая и принимает решение о передаче права управления общности собственников дома. Такой порядок предусмотрен 51-й статьей Закона о приватизации жилых домов государства и самоуправления. Напоминаем, что в договоре купли, заключенном между приватизационной комиссей и владельцами, оговаривается обязанность владельца квартиры вступить в управление общей собственностью жилого дома, заключив при этом договор с другими собственниками.
Более чем 95% жилых площадей под управлением Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde уже управляются на основании договора полномочий с владельцами дома, и только примерно 5% всего жилого фонда Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde управляет на основании делегирования Елгавского самоуправления.
Для каждого владельца квартир самым важным является собственное жилье. Но если о личной собственности каждый из нас заботится самостоятельно, то об общей части собственности в многоквартирном доме надо заботиться всем вместе. Перенятие права управления домом – это способ проявить о доме такую заботу.
Владелец многоквартирного жилого дома обязан поддерживать технические и эксплуатационные показатели свой собственности в таком состоянии, чтобы они не вредили ни самому хозяину, ни соседям, ни прохожим, ни пользователям.
Новые договора на управление
– В последнее время в Елгаве актуализировался вопрос о перезаключении договора на управление. С 1 января 2011 года права и обязанности владельца квартиры определяет Закон о квартирной собственности, в 10-й статье которого определена обязанность владельца квартиры участвовать в управлении жилым домом. Закон об управлении жилыми домами определяет, что владелец жилого дома обязан обеспечить жилому дому управление. В свою очередь, переходные правила Закона об управлении гласят, что все договора на управление, которые были в силе на момент вступления закона в силу, но при этом не отвечали требованиям данного закона, должны быть приведены в соответствие с требованиями закона до 31 декабря 2011 года. Итак, если договор на управление в вашем доме не соответствует закону, то вашей обязанностью является его перезаключить с учетом новых требований.