Узнайте, какие работы были проведены в вашем доме в 2017 году, а какие запланированы на этот год
Для того, чтобы отчитаться перед жителями за проведенные в 2017 году работы и ознакомить их с работами, запланированными на 2018 год, предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) как управляющий жилыми домами, начиная с 5 марта, организует общие собрания собственников квартир. Надо отметить, что такую практику управляющий применяет с 2000 года.
21 июля 2017 года вступили в силу правила Кабинета министров № 408 «Правила о расчете платы за управление и обслуживание жилого дома». Эти правила определяют порядок, в котором управляющий жилого дома подсчитывает расходы на содержание и управление конкретного жилого дома.
Для того, чтобы ознакомить владельцев квартир с новыми правилами, JNĪP организовал два тематических семинара о перенятии права управления жилыми домами и применении правил Кабинета министров.
Согласно Закону о приватизации жилых домов государства и самоуправления, собственник государственного жилого дома или самоуправление как собственник соответствующего муниципального дома обязаны обеспечивать дому управление до того времени, пока право управления не будет передано обществу собственников квартир или лицу, уполномоченому на основании взаимного договора между собственниками квартир (если не все объекты приватизации в доме были приватизированы). Это значит, что жители должны объединиться и совместно заботиться о части дома, которая находится в их общей собственности.
Владельцы квартир часто спорят о приватизации дома, но в то же время необоснованно забывают выполнить обязанности, которые предусмотрены для них законом, то есть перенять право управления жилым домом и в долгосрочном периоде обеспечить дому развитие.
Владельцы квартир должны помнить, что в договоре купли, который был заключен между приватизационной комиссией и каждым собственником приватизируемой квартиры, предусмотрена обязанность каждого квартировладельца принимать участие в управлении общей собственностью жилого дома. Для этого собственник должен заключить договор с другими владельцами дома.
Во время семинаров обсуждались существенные отличия в начислении платы за управление и обслуживание, с которыми отныне надо считаться собственикам квартир в неперенятых домах. Согласно новым правилам Кабинета министров, потоки средств будут разделены и собственники квартир в сметах, отчетах и годовых планах управляющего смогут увидеть, сколько их средств потрачено на работы по техническому обслуживанию дома, визуальное обследование, административные расходы и вложения в дом. В новых сметах и отчетах управляющего услуги будут сгруппированы в соответствии с требованиями Закона об управлении жилыми домами.
В соответствии с 14-м пунктом правил Кабинета министров общность владельцев квартир в определенное время должно созвать общее собрание с целью принять решение о посчитанных платежах за управление, которые включают в себя обязательные расходы на управление и платежи за работы по содержанию дома, которые должны быть выполнены в будущем в рамках обязательных работ по управлению. Владельцы квартир не могли отказаться от обеспечения дому обязательных работ по управлению и выполнения ремонтных работ, восстановления или перестройки дома, предусмотренных рабочим планом управляющего. Общее собрание могло принять решение о другом источнике финансирования таких работ или сроке, в течение которого можно создавать накопления на запланированные ремонтные работы, например, принимая во внимание платежеспособность владельцев квартир.
Новые правила устанавливают, что если управляющий обоснованно сообщает владельцам квартир, что не может обеспечить выполнение решений, принятых на их общем собрании, общность квартир обязана не позднее, чем в течение двух месяцев после получения упомянутого обоснования принять решение о перенятии права управления жилым домом.
До вступления в силу правил Кабинета министров № 408 под управлением JNĪP находилось 420 жилых домов или примерно 14500 квартир. 94% от общего количества управляемых жилых домов выбрали JNĪP управляющим и передали ему право управления на основании договора полномочий. Еще 6% жилых домов JNĪP управлял на основании задания самоуправления.
Специалисты JNĪP помогли владельцам квартир организовать мероприятия для принятия решения о перенятии прав управления и выборе дальнейшей формы управления. В результате собственники 70 жилых домов (из 81 многоквартирных домов, которые до 2017 года не были переняты владельцами) как минимум двумя третями голосов приняли решение о том, чтобы перенять право управления своими домами у самоуправления и передать его JNĪP на основании договора полномочий. А в одном из домов право управления передано другому управляющему.
Начиная с 5 марта, JNĪP начнет организовать общие собрания собственников квартир, на которых отчитается о проделанных в прошлом году работах и плане работ на 2018 год. Управляющий просит владельцев квартир интересоваться управлением своих домов и посетить общее собрание. Посещение таких собраний является обязанностью каждого собственника квартиры. На собрании собственник может высказать свои пожелания и мнения об управлении его домом и его долгосрочном развитии. С графиком собраний можно ознакомиться в Информационной системе по адресу www.jnip.lv.
Владельцы квартир, которые не испольщуют информационную систему JNĪP, найдут сообщения с указанием места, времени и порядка собрания в своих почтовых ящиках. Также они получат отчет о доходах и расходах дома в 2017 году. Это позволит владельцам квартир заранее подготовиться к собранию.
На общих собраниях в этом году будут обсуждаться следующие вопросы: обзор работы управляющего в 2017 году, план работы на 2018 год, отчет контактных лиц владельцев квартир за 2017 год, мероприятия по повышению энергоэффективности (в том числе будет дана информация о начале мероприятий и достигнутых результатах), заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг. Управляющий организует собрания не только для того, чтобы сообщить о проведенной работе, но и для того, чтобы на встрече с владельцами квартир обсудить необходимые работы по благоустройству и улучшению их общей собственности. В свою очередь для владельцев квартир в многоквартирных домах такие собрания становятся еще одной возможностью познакомиться с другими совладельцами дома, принять нужные решения и получить ответы профессионального управляющего на вопросы об обслуживании дома.
Все еще актуальным остается вопрос о заключении договоров с поставщиками услуг. В Законе об управлении жилыми домами определяется, что договор о поставке услуг, необходимых для содержания дома, заключает поставщик услуги и собственник дома. Владельцы квартир многоквартирного дома могут уполномочить на это одно лицо, например, управляющего. Уполномоченное лицо заключает договор от лица всех собственников этого жилого дома.
Получателем услуг является жилой дом, и счет за поставленные услуги выставляется конкретному дому. Распределение платы за услугу между отдельными квартирами могут производить сами владельцы квартир или же это можно доверить управляющему. Сегодня JNĪP заключил с поставщиками отдельные договора на каждый дом на поставку тепла, обследование и обслуживание лифтов, аренду земли, частично заключены договора на поставку воды, услуги канализации и электроснабжение. JNĪP вместе с предприятием Jelgavas komunālie pakalpojumi обсуждают и оценивают проект отдельного договора на вывоз сухих отходов. Во время общего собрания владельцы квартир смогут получить информацию о договорах с поставщиками услуг, заключенных для их дома, или о необходимости такие договора заключать.
Елена Барановска, руководитель отдела эксплуатации домов предприятия Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde