Может ли собственник квартиры получить документы о том, как управляющий тратил финансовые средства дома?
Законом предусмотрено, что каждый управляющий обязан раз в год отчитываться перед собственниками квартир о том, какие работы он провел в прошлом году и как потратил полученные от клиентов средства. Однако не все управляющие корректно выполняют требования закона. В конце 2017 года Рижскому окружному суду пришлось разбирать иск одного из собственников квартир по адресу ул. Маскавас, 9 в Саласпилсе против кооперативного общества собственников квартир Kalniņš. Предметом судебного спора стал именно отчет управляющего.
Имею право знать!
Дело началось в далеком 2004 году, когда женщина, назовем ее Дианой, купила квартиру по ул. Маскавас, 9 в Саласпилсе. Управление домом осуществлял кооператив Kalniņš.
«Я не являюсь членом кооператива, поскольку со мной отказались заключать договор, – поясняла Диана в своем судебном иске. – К 2014 году наш управляющий обслуживал уже несколько многоквартирных домов, поэтому я как собственник квартиры пожелала ознакомиться с тем, как кооператив тратит финансовые средства нашего дома».
Диана сообщила, что несколько раз письменно обращалась к управляющему, чтобы получить информацию, но безрезультатно. Наконец 12 января 2016 года женщине пришлось обратиться в суд с просьбой обязать правление кооператива письменно ознакомить ее с использованием финансовых средств дома по ул. Маскавас, 9 в Саласпилсе за 2014 год.
Отчет ищите в почтовом ящике
Судебная машина была запущена, и управляющему пришлось дать свои пояснения. В ответе суду представитель кооператива сообщил, что действительно управляет вышеупомянутым домом на основании договора от 2015 года.
«В 15-й статье Закона об управлении жилыми домами сказано, что управляющий обязан хотя бы раз в год письменно отчитываться перед владельцами жилого дома о выполнении заданий по управлению, в том числе об использовании финансовых средств и имущества, которые ему переданы. Отчет предоставляется в порядке, предусмотренном в договоре об управлении, соглашались представители кооператива. Принимая во внимание то, что договор управления домом по ул. Маскавас, 9 не предусматривает специального порядка отчета, кооператив размещает сообщения о выполнении работ по управлению на информационной доске в подъезде дома. Здесь с сообщением могут ознакомиться все без исключения собственники квартир. Также мы рассылаем информацию по почтовым ящикам собственников квартир. Все это относится и к ежемесячным сообщениям».
Правление кооператива сообщило суду, что отчет за 2014 год, который требует у управляющего Диана, также был своевременно вывешен на доске и помещен в ее почтовый ящик. Для того, чтобы снять все сомнения, Kalniņš даже присоединил отчет к своим пояснениям суду.
Собственник может затребовать документы
Любопытно, что суд первой инстанции признал правоту кооператива. Однако Диана подала апелляцию, и Рижский окружной суд неожиданно встал на ее сторону.
«Между сторонами возник спор о правах истца ознакомиться с документами, которые подтвердили бы использование финансовых средств дома в 2014 году, и получить письменный обзор о затратах дома по ул. Маскавас, 9 в Саласпилсе, – говорится в решении суда. – Хотя между сторонами нет договора и истец не является членом кооператива, отношения между ними регулирует Закон о квартирной собственности. Согласно 10-й и 13-й статьям данного закона, собственница квартиры обязана участвовать в обслуживании общей собственности жилого дома, поэтому по 9-й статье данного же закона она имеет право получать всю информацию об управлении и обслуживании жилого дома, в том числе – о законности расходования денежных средств дома».
А в балансе-то ошибочка
Мнение кооператива, что собственница якобы уже получила запрошенную информацию в почтовый ящик и вдобавок могла ознакомиться с отчетом, вывешенным на лестничной клетке, суд посчитал недостаточными.
Во-первых, управляющий в своем отчете указал только расходные позиции и остаток средств на счету в банке по состоянию на 1 января 2015 год (вдобавок суд обнаружил в этом подсчете серьезную математическую ошибку на сумму 1200 евро). Во-вторых, распечатка отчета, вывешенная на информационной доске, не была подписана управляющим.
«По мнению суда, кооператив не дал истице конкретных ответов, а только сообщил ей суммы общих расходов», – говорится в решении суда.
Между тем, кооператив был обязан по желанию Дианы показать ей все документы, подтверждающие расходы по дому. И совершенно недопустима мысль, что у управляющего этих документов нет или он держит их в тайне:
«Поскольку ответчик предоставляет жителям услуги по управлению домом и получает за это вознаграждение, он обязан соблюдать Закон о бухгалтерии. А в этом законе четко сказано, что в бухгалтерском учете следует четко отразать все хозяйственные сделки, каждый факт или событие, которые меняют имущественное состояние общества. Также Закон о бухгалтерии говорит, что вся бухгалтерская информация должна быть правдивой, своевременной, значительной и полной».
Что решил суд?
По мнению суда, отчет общества Kalniņš перед жителями дома по ул. Маскавас, 9 за 2014 год является внутренним документом – обобщением баланса. К тому же в этом обобщении содержатся ошибки. Суммы расходов в нем невозможно индентифицировать как плату за определенные услуги, внесенные в определенный период.
С учетом всего вышесказанного, суд постановил, что кооператив Kalniņš обязан в течение месяца после вступления решения суда в силу ознакомить Диану со всеми документами о расходовании финансовых средств дома в 2014 году. Это значит, что собственница квартиры получила право ознакомиться не только со скупой выпиской из баланса управляющего, но и с документами, которые подтверждают все расходы дома. Впрочем, это право имелось у Дианы и без всякого суда. Другой вопрос, что управляющий это право, похоже, долгосрочно игнорировал...
Как действовать остальным?
Для того, чтобы избежать конфликтов с управляющим, собственникам квартир необходимо указать порядок годового отчета в самом договоре на управление. Например, они имеют право проголосовать за то, чтобы управляющий отчитывался перед ними не раз в год, как предусмотренно Законом об управлении жилыми домами, но раз в полгода или даже раз в месяц. Также в договоре можно определить, будет ли управляющий вывешивать отчет на информационной доске, публиковать в интернете или высылать по почте.
В проигрыше остаются только владельцы квартир в тех домах, где договором управления не предусмотрен специальный порядок отчета управляющего. Это действительно открывает возможности для злоупотреблений.
Напомним также, что в домах, которые не переняты собственниками, порядок отчета управляющего определен не договором на управление, а правилами Кабинета министров № 408 «Правила расчета платы за обслуживание и управление жилого дома». В приложении к этому договору имеется и образец отчета управляющего.
К тому же собственник квартиры имеет право запросить у управляющего для ознакомления любые документы, входящие в домовую книгу, в том числе документы, подтверждающие выполнение обязательных работ по управлению и содержанию дома и распечатки из бухгалтерских документов, подтверждающие получение денег у жителей и перечисление их поставщикам услуг. Ознакомиться со всеми этими бумагами собственник может в присутствии лица, которое ведет домовую книгу. Такой порядок предусмотрен правилами Кабинета министров № 908 «Порядок ведения и актуализации домового дела».