Проиграв в Конституционном суде, Сейм ищет другие способы защиты жильцов.
В апреле Конституционный суд Латвии постановил, что решения Сейма по снижению арендной платы за хозяйскую землю под многоквартирными домами страны не соответствуют Сатверсме. Мы решили узнать, что будет дальше!
В чем суть конфликта?
В прошлом году Сейм принял революционные поправки к Закону о приватизации государственных и муниципальных жилых домов и Закону о земельной реформе в городах Латвийской Республики. Согласно этим поправкам максимальный размер принудительной платы за аренду земли под многоквартирными домами должен был постепенно снижаться с 6% до 3% от кадастровой стоимости участка в год. В 2018 году максимальная ставка принудительной платы составила 5%, в 2019 должна была понизиться до 4%, в 2020 году – до 3%.
Естественно, такое снижение доходов не обрадовало землевладельцев, и они тут же подали иск в Конституционный суд. А суд согласился с земельными баронами и признал новые нормы законов недействующими с 1 мая 2019 года.
Как видите, в этом году максимальный размер платы за аренду земли под домами все-таки не должен превышать 5% от кадастровой стоимости, с 1 января 2019 года аренда должна быть понижена до 4%, и только с 1 мая 2019 года – согласно решению суда – вернется к привычным 6%.
100 000 заложников
На данный момент примерно сто тысяч владельцев квартир по всей Латвии оказались в заложниках у «земельных баронов» и вынуждены платить им немалую арендную плату за землю под своими домами. Причем, по данным Земельной книги, только 10% собственников земли являются ее историческими владельцами, остальные же приобрели участки с явным намерением получить прибыль.
Законом подразумевается, что владельцы квартир и собственники земли должны договариваться между собой о размере арендной платы. Если это не получается, то тогда вступает в силу закон, ограничивающий аппетит землевладельцев 6% от кадастровой стоимости. Еще в 2009 году Сейм предпринял попытку изменить закон в пользу жильцов, но тогда ее отменил Конституционный суд. Сейчас Конституционный суд опять встал на сторону «земельных баронов». Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что все не так уж плохо.
Чего ждать после 1 мая 2019 года?
Конституционный суд в свойственной ему манере выдал очень расплывчатое решение по земельному вопросу. В решении суда не было указано, что ставка арендной платы в 5%, 4% или 3% является противозаконной. В решении суда вообще не указано, какой должна быть арендная плата и по какому методу она должна рассчитываться – это как бы не дело суда. Суд просто посчитал, что при обсуждении поправок к законам не были учтены интересы землевладельцев, поэтому и отменил уже вступившие в силу нормы.
С этой точки зрения можно сказать, что суд Сатверсме не столько запретил снижение арендной платы, сколько вернул в Сейм «неправильный» с этой точки зрения закон. Похоже, большая отсрочка нужна, чтобы у Сейма было время разработать новые поправки. Что же ждет владельцев квартир в домах на хозяйской земле после 1 ма 2019 года?
По версии Министерства юстиции, кадастровая стоимость участков частной земли, находящейся под многоквартирными домами, может достигать 130–180 млн евро.
«Мы получили время, чтобы легализовать поправки»
За комментарием мы обратились к председателю парламентской комиссии по делам госуправления и самоуправлений Сергею Долгополову, который в Конституционном суде защищал благоприятные для жителей поправки.
– Как вы оцениваете решение Конституционного суда?
– По сути, суд признал, что принятые Сеймом нормы имеют право на существование, иначе снижающие арендную плату поправки были бы отменены не с 1 мая 2019 года, а с момента вступления в силу. По существу все претензии суда сводились к процедуре принятия поправок: недостаточно взвешенные варианты, недостаточно изученные обстоятельства и т.д. и т.п.
– Это не первый раз, когда Сейм пытается понизить максимальную плату за аренду земли под многоквартирными домами, а землевладельцы оспаривают поправки к законам в Конституционном суде. Некоторые эксперты считают, что Сейм не умеет грамотно отстоять свою точку зрения.
– Думаю, что есть и такая проблема. С другой стороны, за время с предыдущего неблагоприятного для жителей решения суда в Латвии произошли очень большие изменения – в том числе, в самой Конституции. В нашей Конституции появилась преамбула, которая официально утверждает, что Латвия является социально ответственным государством. Правда, в Конституции не записано, в чем заключается эта социальная ответственность и что каждый, например, должен иметь крышу над головой. Но понятие социальной ответственности предполагает, что государство должно заботиться о защите интересов большинства своих членов. В этом случае Конституционный суд не принял во внимание интересы сотни тысяч владельцев квартир в домах на хозяйской земле. В споре не парламент проиграл, а именно эти сто тысяч владельцев квартир. Парламент оказался плохим адвокатом для этих людей. Но все-таки суд не отменил эту норму сразу, а дал парламенту год, чтобы легализовать поправки. И мы это сделаем.
Есть и другие варианты
– Для этого у Сейма есть время до мая 2019 года. Какие шаги в защиту владельцев квартир вы намерены предпринять?
– Первые рабочие встречи по этому вопросу уже прошли. Мне представляется, что на этот раз мы должны сделать все безукоризнено с точки зрения процедуры.
– Значит, есть надежда, что к 2020 году ставка платы за аренду все-таки понизится до 3% от кадастровой стоимости земли?
– Мы можем рассмотреть и другие варианты снижения. Как я говорил на заседании Конституционного суда, принудительная аренда земли – это вид монопольной деятельности. Владельцы земли на заседаниях суда неоднократно подчеркивали, что аренда – это услуга, которую они оказывают третьим лицам – жильцам. Если это услуга, то услуга именно монопольная, поскольку потребитель не может выбрать другого поставщика. А регулирование монопольных услуг требует отдельных норм закона.
– Значит ли это, что плату за аренду мог бы определять Государственный регулятор общественных услуг?
– Регулятор едва ли будет этим заниматься, но сам принцип регулирования прибыли монополиста может быть применен. Как вариант, Сейму предлагали ввести постоянную и переменную часть арендной платы. Это предложение мне пока не очень понятно, боюсь, что оно будет непонятно и арендаторам. Но в дальнейшем нужно рассмотреть и его.
– Может быть, парламент может пойти другим путем: не уменьшать ставку арендной платы, а увеличить обязанности землевладельцев? Например, обязать его самого косить траву и убирать земельный участок.
– Нет, поскольку все эти детали определяются не законом, а договором между владельцем земли и представителем дома. В решении суда есть ссылка на то, что владельцы земли несут расходы за выполнение таких функций, как управление и обслуживание. С управлением я еще могу согласиться, поскольку в это понятие входит заключение договора, выбивание арендной платы и судебные издержки. Но я не знаю ни одного случая, где бы землевладельцы скосили травку на земле, которую они сдают в аренду. Хозяева просто не подписывают с жильцами договоров аренды на таких условиях.
Закон продолжает действовать
– Норма закона, оспоренная землевладельцами, определяет, что с 1 января 2019 года максимальная арендная плата за землю не может превышать 4% от кадастровой стоимости в год. Теперь, после решения Конституционного суда, это понижение не состоится?
– Напомню, что Конституционный суд отменил поправки к законам с 1 мая 2019 года. Это значит, что все договора аренды земли на период с 1 января по 1 мая 2019 года должны быть заключены по ставке, не превышающей 4% от кадастровой стоимости участка.
Откуда взялись 3%?
– Можете ли объяснить, почему парламент считает, что ставка в 3% более справедлива, чем прежняя 6-процентная?
– В 1994 году в Латвии началась эпоха принудительной аренды земли под многоквартирными домами. В 1995 году в Законе о земельной реформе в городах страны появилась запись о том, что предел арендной платы за землю не может превышать двухкратную ставку налога на недвижимость. На сегодняшний день ставка налога на недвижимость – 1,5%. По этой причине мы и полагаем, что ставка аренды в 3% является справедливой.
– Как думаете, депутаты сумеют разработать альтернативный вариант понижения арендной платы и принять его до очередных выборов в октябре этого года?
– Это зависит от парламента. Мы начнем подготовку и постараемся внести первый вариант поправок к закону уже в этом созыве. Если депутаты будут настроены так же решительно, как прежде, поправки будут приняты быстро. Напомню, что предыдущий вариант снижения арендной платы за землю, оспоренный землевладельцами в Конституционном суде, был одобрен голосами 85 депутатов.
– Выходит, что парламент нынешнего созыва имеет политическую волю для решения этого вопроса?
– Я на это надеюсь.