Карниз этого дома обвалился прямо на припаркованные машины, а старый управляющий объявил банкротство, оставив жителей в долгах и без ремонта! Но вы удивитесь, как быстро удалось решить эти проблемы!
В самом сердце Риги, рядом с Центральным вокзалом и рынком, напротив прекрасного здания Академии наук, находится дом с непростой судьбой. Еще весной 2018 года его состояние считалось аварийным, а жильцам грозило десятикратное повышение налога на недвижимость. Однако собственники сумели выйти из положения: они выбрали нового управляющего и с его помощью взялись за спасение дома.
Приватизация в Латвии началась в 1991 году, законы о денационализации вступили в силу с 1992 года. Это значит, что мы почти тридцать лет являемся собственниками домов, в которых живем. Зададим себе вопрос: что за это время мы сделали для своего многоквартирного дома? Не удивлюсь, если ответом будет: «Ничего».
Однако время берет свое. Если дома в течение тридцати лет не ремонтировать, они начинают разрушаться. Примерно в таком положении к весне 2018 года оказался дом по улице Гоголя, 8/10 в Риге.
Сквозь тернии денационализации
Семья Виктора Андреева переехала в дом по ул. Гоголя, 8/10 около года назад. Пока супруги делали ремонт в новой квартире, узнали историю дома. Он построен в начале прошлого века, в сороковые годы национализирован. Спустя 50 с лишним лет дом вернули потомкам прежних хозяев.
После денационализации у дома оказалось несколько владельцев. Они начали распродавать идеальные части дома, и в результате почти у каждой квартиры появился свой хозяин. Дом не разделен на квартирные собственности, и на 56 квартир сейчас приходится около 40 владельцев. Управлять домом стала фирма, организованная одним из первых собственников дома.
Ой, упало!
Жители регулярно оплачивали счета за квартиры и считали, что этого, в общем-то, достаточно. Ведь управляющий вовремя вывозил мусор, организовал мелкие ремонты и даже чинил лифт.
Однако время показало, что о главных работах управляющий не думал. Крыша дома протекала, влага много лет точила карнизы. В один прекрасный день уже при Андреевых часть кирпичной кладки рухнула вниз, на припаркованные во дворе машины. Хозяева пострадавших авто, разумеется, вызвали полицию, а полиция донесла информацию о происшествии до Рижской стройуправы.
Явившийся с проверкой инспектор ахнул: карниз огромного дома держался на честном слове. Через несколько дней жильцы получили от Стройуправы предписание привести аварийную конструкцию в порядок. В противном случае им грозило десятикратное повышение налога на недвижимость.
«У нас уже был опыт!»
Виктор Андреев приложил много сил к организации ремонта, но не считает себя героем этой истории.
– Просто до этого мы с супругой жили по другим адресам, где видели примеры хорошего обслуживания, – говорит он.
В первом хозяйском доме, где Виктор и Наталия снимали квартиру, управляющий на их глазах привел в порядок подвалы, отремонтировал фасады и лестничные клетки. Это показало супругам, что старый дом вполне можно сохранить и благоустроить. Позже, уже проживая в другой квартире в Зиепниеккалнсе, Андреевы получили опыт смены обслуживающей организации.
– Мы были собственниками квартиры в небольшом доме по улице Ливциема в Зиепниеккалнсе и годами не могли допроситься у домоуправа ремонта. Большая удача, что в Латвии уже появлялись первые частные домоуправления и среди них – компания Rīgas namu apsaimniekotājs, – вспоминает Наталия Андреева. – Мы с соседями проголосовали за переход к этому домоуправлению и не разочаровались. Новый управляющий внимательно отнесся к нашему положению и помог организовать в доме много работ вплоть до косметического ремонта подъезда.
Спасти и благоустроить
Со временем супруги решили вернуться в центр Риги и приобрели квартиру по ул. Гоголя, 8/10. Примерно тогда же в соседнюю квартиру заселилась еще одна активная дама, которая и предложила создать в доме товарищество собственников. Это показалось хорошей идеей, поскольку Рижская дума обещала товариществам помощь в ремонте домов, а дом по улице Гоголя, 8/10 очень нуждался и в помощи, и в ремонте.
– Товарищество мы зарегистрировали в декабре 2017 года, – говорит Виктор, ставший членом правления.
Далее перед жителями естественным образом встал вопрос, как дальше управлять общим домом, чтобы спасти его от разрушения, а по возможности и благоустроить. Можно было либо обслуживать дом самостоятельно, либо выбрать для этого профессионала – частное лицо или предприятие.
Частный управляющий или домоуправление?
Часть жителей выступала за частного управляющего. Мол, такой человек постоянно будет под рукой. К тому же он лично станет отвечать за обслуживание дома, а значит, и контролировать его проще.
Но частник запросил 700 евро в месяц на одну только зарплату. Любую дополнительную работу собственникам квартир пришлось бы оплачивать отдельно.
Виктору это показалось неправильным:
– Я сравнил смету частного управдома с предложением такого крупного домоуправления, как Rīgas namu apsaimniekotājs, которое за 0,46 евро с квадратного метра предлагало нам полный комплекс услуг, в том числе работу управляющего, бухгалтера, юриста, домового мастера и т.п. И оказалось, что предложение домоуправления финансово намного выгоднее для жителей, чем предложение частного лица.
Под надзором товарищества
В январе собственники дома по Гоголя, 8/10 проголосовали за то, чтобы работы по обслуживанию дома доверить домоуправлению Rīgas namu apsaimniekotājs. Задачи по обслуживанию перед компанией должно было ставить товарищество собственников. Виктор говорит, что в договоре четко указан порядок контроля всех действий управляющего:
– Члены правления товарищества обсуждают будущие работы и принимают у домоуправления уже выполненные ремонты. Нас устраивает, что на оплату услуг Rīgas namu apsaimniekotājs уходит только небольшая часть нашей квартплаты. Остальные средства, например, накопительный фонд, находятся под надзором товарищества.
Скупой платит дважды
Перед новым управляющим была сразу поставлена сложная задача решить вопрос с ремонтом аварийных карнизов. Никто из собственников не желал, чтобы Рижская дума выполнила угрозу и повысила налог на недвижимость до 3% от кадастровой стоимости дома в год.
Полученное от Стройуправы предупреждение помогло правлению товарищества убедить соседей срочно браться за ремонт фасада. Управляющий предложил два варианта: дешевый – заделать страшные места и дорогой – провести полный ремонт внутреннего фасада, чтобы впоследствии больше не возвращаться к этому вопросу. Второй вариант был выгоден тем, что собственники оплачивали установку строительных работ один раз, зато выполняли сразу две, а то и три важные для дома работы.
– Я тоже убеждал людей, что надо полностью ремонтировать внутренний фасад, – говорит Виктор. – Это недешево, зато потом ни нам, ни нашим детям не придется об этом больше беспокоиться.
Потратили 74 тысячи евро
Соседи прислушались к аргументам Виктора и поручили правлению товарищества найти строительную компанию, которая выполнила бы работы качественно и по приемлемой для дома цене. Активисты рассмотрели сметы разных фирм и остановились на предложении фирмы Panda VA, которая обещали привести фасад в порядок за 70 000 евро. А Виктор продолжил переговоры с компанией и добился снижения цены до 60 000 евро.
Но когда строители поставили леса, то обнаружили дефект крыши над одним крылом дома. Без замены крыши пошел бы насмарку весь свежий ремонт фасада – его просто залило бы водой. Что ж, владельцы дома согласились заодно поменять и часть крыши, так что общий ремонт обошелся собственникам примерно в 74 тысячи евро.
Управляющий помог рассрочкой
– Большую помощь мы получили от нового управляющего. Rīgas namu apsaimniekotājs позволил нам провести ремонт в рассрочку, – поделился Виктор. – Это помогло собственникам решиться на ремонт, поскольку у самого дома нужной суммы не было. Мы вносим в фонд ремонтных накоплений по 0,20 евро с квадратного метра в месяц и за год можем накопить только 12 тысяч евро, а ведь дому постоянно нужны средства на текущие мелкие ремонты. Словом, если бы не помощь управляющего, то собирать на крышу и фасад нам пришлось бы лет десять!
Теперь собственники квартир продолжают делать взносы в ремонтный фонд, но одновременно выплачивают управляющему по 0,80 евро с квадратного метра в месяц в счет погашения стоимости уже выполненных работ по ремонту фасада и замене крыши. Причем больших возражений это не вызывает, поскольку жители видят результат ремонта и вполне им довольны.
Способность собственников дома прийти к общим решениям и удачный выбор управляющего привели к тому, что дом по ул. Гоголя, 8/10 больше нельзя назвать аварийным. Более того, после ремонта стоимость квартир в нем увеличилась на 7–10%. А жители вошли во вкус и думают о будущих работах.
В плане у товарищества собственников ремонт наружного фасада. Для этого понадобится заказать большой проект. Однако Рижская дума оказывает помощь домовладельцам, которые желают восстановить внешний облик своих исторических зданий. Жильцы с ул. Гоголя, 8/10 намерены претендовать на финансирование и уверены, что после ремонта дом станет украшением всего района.
Кроме того, в товариществе обсуждают благоустройство двора. Ведь каждый жилец-автовладелец платит в фонд дома по 25 евро в месяц за парковку под окнами. Эти средства пригодятся, чтобы привести двор в порядок.
Всего полгода назад никто по ул. Гоголя, 8/10 не знал, как решать наболевшие проблемы. Сегодня пример этого дома показывает, как многое зависит от самих собственников квартир и хорошего управляющего. Беритесь за дело и вы, если живете в аварийном доме. Беритесь за дело, потому что никто другой ваш дом не спасет.
«Жильцы вовремя заподозрили неладное!»
Председатель домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs Игорь Трубко:
– Домом по по ул. Гоголя, 8/10 долгое время управляла частная компания, созданная одним из собственников. Когда жители начали получать сведения о долгах дома перед поставщиками коммунальных услуг, они забеспокоились и заподозрили, что управляющий не перечисляет уплаченные ими средства по назначению – в Rīgas siltums и Rīgas ūdens. Далее они заметили, что управляющий начисляет им плату в счет будущих ремонтных работ, однако сами работы давно не проводит. А ведь дом уже получил от Стройуправы указание починить аварийный фасад, от которого уже отделялись куски штукатурки и кирпичей.
В этой ситуации созданное в доме общество собственников приступило к поиску нового управляющего. Мы предложили квартировладельцам свою смету, и на общем собрании они решили доверить обслуживание домом компании Rīgas namu apsaimniekotājs.
Хочу сказать, что жители сами решительно взялись за организацию ремонтов и постоянно были на связи с домоуправлением. Мешало им одно – отсутствие ремонтных накоплений. Для того, чтобы жители могли срочно решить проблему, Rīgas namu apsaimniekotājs, действительно, позволил им сразу приступить к выполнению ремонта фасада, а расплачиваться за это в рассрочку.
«Спасение дома давалось непросто...»
Главный инженер предприятия Rīgas namu apsaimniekotājs Виктория Кураева:
– Мы переняли дом с 1 марта 2018 года, и уже 21 марта было проведено его полное техническое обследование. Сертифицированный строительный эксперт Андрей Чеверс определил восемь необходимых дому работ, из которых три работы к 1 октября были уже выполнены: ремонт фасада, восстановление его покраски и частичный ремонт крыши.
Спасение дома давались непросто. Например, когда фасадные работы уже были начаты, строители обнаружили дефекты крыши, которые могли свести на нет все усилия. С согласия собственников пришлось заменить часть крыши, чтобы защитить стены от намокания. На сегодня выполнен ремонт внутренней части фасада, в планах – ремонт фасада, выходящего на улицу Пушкина.
Жители на ул. Гоголя поставили приоритетом внешний ремонт стен, поскольку именно на этот счет они получили предупреждение от Стройинспекции. В предупреждении было сказано, что фасад находится в аварийном состоянии, и действительно, от него отделялись куски штукатурки и кирпичей. Рижская дума прямо сообщила, что если фасад не отремонтировать, то налог на недвижимость для собственников дома будет повышен до 3%.
Хочу отметить работу правления общества собственников дома, которое провело все необходимые собрания и получило согласие большей половины владельцев на ремонт фасада стоимостью около 60 000 евро. Далее жители согласились и на ремонт части крыши, что стоило дому более 14 000 евро. Деньги владельцы дома будут выплачивать в течение двух лет.
Ремонт внешней стороны фасада начнется в ближайшее время, но пока будут проведены только самые важные работы по укреплению опасных участков карниза и штукатурки. Впоследствии жители могут проголосовать за полный ремонт фасада.
«Подали на прежнего управляющего в суд!»
Руководитель юридического отдела предприятия Rīgas namu apsaimniekotājs Рута Гринберга:
– Мы потребовали, чтобы старый управляющий дома по ул. Гоголя, 8/10 передал нам дело дома со всеми документами по обслуживанию, как это предусмотрено Законом об управлении жилыми домами. Однако прежний управляющий нас проигнорировал, после чего Rīgas namu apsaimniekotājs обратился в суд за принудительной передачей домового дела. Только после этого старый управляющий предоставил нам данные о должниках по ул. Гоголя, 8/10. Однако он не дал доказательств по этим долгам, поэтому мы не знаем, насколько обоснованы выписанные прежним управляющим счета.
Мы выслали всем жителям акты сравнения и попросили сообщить, согласны ли они с долгами, и обосновать свое мнение. Многие собственники ответили, что не согласны с отдельными позициями счетов, например, с авансовыми платежами на ремонт лифта.
На сегодня с прежним управляющим заключен цессионный договор, по которому мы будем взыскивать с собственников старые долги вплоть до обращения в суд. Это делается в интересах всего дома. Например, собственник одной только квартиры задолжал за обслуживание и коммунальные услуги 15 000 евро. Это примерно столько, сколько весь дом должен за тепло предприятию Rīgas siltums. Стоит одному этому собственнику расплатиться, и вопрос с теплом для этого дома будет решен.
Интересно, что часть квартир этого дома принадлежат бывшему управляющему и членам правления его компании. У нас нет никакой информации о долгах этих людей. По этой причине мы не прекратим судопроизводства против бывшего управляющего, чтобы получить все документы по дому. Ведь у нас нет уверенности, что «своим» собственникам квартир в прошлом вообще выписывали счета. Однако ситуация осложняется тем, что бывший управляющий признан банкротом.
Сейчас по договору цессии мы продолжим взыскивать старые долги жильцов и все полученные суммы направим на погашение долгов дома перед поставщиками коммунальных услуг.