В Латвии есть общности собственников квартир, которые готовы хоть сегодня выкупить хозяйскую землю, но не могут этого сделать из-за отсутствия нужных законов
Будет ли принят новый Закон о найме жилых помещений и какие меры против потерь воды готово принять Министерство экономики? Как новый Сейм намерен решать вопрос раздельной собственности и выкупа хозяйской земли под многоквартирными домами? Что делать государству, чтобы защитить собственников квартир от непрофессионализма некоторых управляющих и научить самих жителей принимать более деятельное участие в содержании и сохранении своих домов? В начале 2019 года мы обсудили эти вопросы с председателем Латвийской ассоциации управляющих Гиртом Бейкманисом.
Утепление: раньше начнешь, меньше заплатишь
Господин Бейкманис постоянно присутствует на заседаниях рабочих групп в министерствах и парламенте, чтобы донести мнение управляющих домами до законодателя. В прошлом году, впрочем, революционных перемен в сфере обслуживания жилья в Латвии не случилось.
– Можно сказать, что в 2018 году продолжались те программы, которые мы активно раскачивали в прошлом. Как пример упомяну программу софинансирования реновации жилых домов, которую осуществляет государственное финансовое учреждение Altum. После 2016 года в сфере реновации жилья наступил перерыв, связанный с введением новой программы софинансирования от Евросоюза, в рамах которой владельцы дома могут теперь получить поддержку в размере до 50% от стоимости утепления. И вот после перерыва программа постепенно набрала скорость и движется вперед. Конечно, сегодня на желание владельцев квартир утеплить свои дома сильно влияет рост цен в строительной отрасли. Если бы программа софинансирования реновации работала без вынужденного двухлетнего перерыва, то многим домам утепление обошлось бы намного дешевле.
Выкуп земли: соседям разрешат решать за меня?
– В Латвии есть и другие вопросы, решение которых затягивается несмотря на нетерпение жителей. Например, уже много лет владельцы ждут нового Закона о прекращении раздельной собственности, который позволил бы им выкупать хозяйскую землю под домами.
– По этому вопросу до сих пор продолжаются переговоры, хотя у нас имеется приемлемое решение, разработанное группой под руководством депутата Сейма Виктора Валайниса. Но после выборов в 13-й Сейм появились другие предложения, как прекратить существование раздельной собственности. Может быть, они лучше, чем законопроект Валайниса, может, хуже... Но радует уже то, что депутаты нового созыва приняли решение продолжать работу над всеми законами жилищно-коммунальной сферы, над которыми работал 12-й Сейм. Это и новый Закон о найме, и тот же Закон о прекращении раздельной собственности.
– Как по-вашему, почему 12-й Сейм так и не одобрил законопроект о выкупе хозяйской земли, подготовленный Виктором Валайнисом?
– Прекращение раздельной собственности – тяжелый вопрос. Например, у парламента до сих пор нет компромиссного решения по цене земли. Сколько жильцы должны заплатить за выкуп участков под своими домами? Это очень волнует рижан и юрмальчан, ведь кадастровая стоимость земли в их городах высокая. Второй социальный аспект заключается в самом механизме принятия решения о выкупе земли под домом. Получается, что решение должна принимать общность собственников квартир. И что же? Общее собрание квартировладельцев получит право решать за меня – индивидуального собственника квартиры в этом доме. Я слышал мнения противников такого подхода. Предположим, говорят они, что жители нашего дома проголосуют за выкуп земли. Это значит, что мне тоже надо будет заплатить свою часть от стоимости хозяйского участка. Но что делать, если у меня нет таких денег? Рано или поздно меня признают должником и выставят квартиру на аукцион. Так общее решение дома выкупить хозяйскую землю может обернуться для человека потерей крыши над головой... Правда, мне самому трудно принять этот аргумент противников законопроекта Валайниса.
– Почему же?
– Если наш дом стоит на хозяйской земле, то мы постоянно оплачиваем аренду участка по очень высокой ставке. Может быть, лучше найти средства и один раз выкупить землю? Ведь в противном случае мы за 20–30 лет аренды по-любому выплатим землевладельцу ее стоимость, да еще и вдвойне. Вдобавок представители банков обещали, что в случае принятия законопроекта пойдут навстречу жильцам и обеспечат им займы на приемлемых условиях.
– Как по-вашему, возможно ли найти решение, которое примирит все стороны и никого не оставит без квартиры?
– Что ж, прозвучало предложение сделать процесс выкупа земли похожим на процесс приватизации. То есть можно предложить каждому квартировладельцу возможность индивидуально выкупить полагающиеся ему идеальные части земли. И пусть каждый сам думает, хочет он этого или нет. Однако такой подход, по-моему, не решает проблемы раздельной собственности. Напротив, собственность становится еще более раздробленной.
Закон о найме: квартира должна быть по карману
– А ведь политики не могут прийти к компромиссу не только по Закону о прекращении раздельной собственности, но и по проекту нового Закона о найме жилых помещений.
– Да, Закон о найме оказался в похожей тяжелой ситуации. С одной стороны, мы говорим о необходимости защищать интересы семей, которым 25 лет назад не повезло попасть в категорию жильцов денационализированных домов. С другой стороны, при сохранении нынешнего регулирования мы теряем эти дома и квартиры. Ведь старые «хозяйские» жильцы, как правило, платят сравнительно небольшую аренду, в результате у домовладельца не хватает средств, чтобы привести исторический дом в порядок.
– Но Министерство экономики предлагает очень радикальное решение: отменить бессрочные договора найма, заключать договора сроком до 10 лет, выселять жильцов без суда в случае, если договора нет или он истек...
– Но не надо думать, что в случае принятия нового Закона о найме домовладельцы начнут выгонять жильцов на улицу. Напротив, может быть, они запросят действительно справедливую плату за наем и отремонтируют свои дома. А если наниматель хочет жить в Старой Риге и ему это по карману, то почему бы ему и дальше не снимать привычную квартиру?
100% голосов собрать невозможно
– Вы присутствуете на многих заседаниях парламентских комиссий. Скажите, каково общее отношение новых депутатов к этих законопроектам?
– Я не испытываю про этому поводу особого оптимизма. Да, депутаты нового созыва практически единогласно выступают за продолжение работы над этими законами. Но предполагаю, что каждый из них имеет свое видение данных проблем и их решений. Единого мнения о раздельной собственности и найме жилья пока нет. И будет очень обидно, если каждый новый депутат сейчас встанет в позу и будет настаивать только на своем варианте. Ведь люди уже много лет ждут реального решения насчет хозяйской земли! Во многих домах общности квартировладельцев хотят выкупить хозяйскую землю, но у них нет такой законной возможности.
– Даже при согласии землевладельца?
– Да, даже при согласии землевладельца. Дело в том, что результатом выкупа земли под домом становится изменение состава общей собственности всех квартировладельцев. А по закону для изменения состава общей собственности необходимо, чтобы «за» это проголосовали все 100% совладельцев. В наше время, когда многие собственники не живут в своих квартирах, собрать все 100% голосов практически невозможно.
– Как изменить ситуацию?
– Для начала надо разрешить общности собственников квартир принимать решение о выкупе хозяйской земли простым большинством голосов.
– То есть предлагаете, чтобы выкуп мог состояться при согласии всего 51% квартировладельцев?
– Это было бы демократически принятым решением. Конечно, можно установить планку в 60 или 70% голосов. Но я уверен, что от владельцев квартир ни в одной ситуации нельзя требовать 100-процентного голосования, поскольку это требование просто невыполнимо.
Жители забыли об ответственности?
– В 50-й статье Закона о приватизации сказано, что владельцы квартир обязаны в течение шести месяцев после начала приватизации дома созвать общее собрание, создать общество собственников или выбрать уполномоченное лицо и перенять права управления домом в свои руки. С начала приватизации прошло два десятилетия, однако жильцы по-прежнему не спешат создавать общества и перенимать дома. Что с этим может поделать государство?
– В Законе о приватизации сказано, что пока жители не переняли управление домами в свои руки, организовать эту функцию должно самоуправление. Конечно, законодатели не думали, что жители не выполнят требования закона и процесс перенятия домов затянется на десятилетия. Но давайте посмотрим на дело с другой стороны: жители не выполнили требований договора о приватизации, который заключили с государством. А когда одна из сторон договора не выполняет его условий, вторая сторона может в любой момент призвать ее к порядку.
– Получается, для этого государству даже не нужно принимать изменений в законах?
– Думаю, что поправки к законам все-таки понадобятся, причем владельцам квартир нужно дать разумный переходный период. Но сказать: «Мы с вами больше не будем нянчиться, пора вам самим думать о будущем ваших домов! А если вы снова не объединитесь, мы просто назначим вам принудительного управляющего».
– А что по сути изменится, если то же муниципальное домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks станет принудительным управляющим?
– Я думаю, что многое изменится! До сих пор, если дом не перенят собственниками, за организацию его обслуживания отвечает самоуправление. Если же государство решит поставить в этой истории точку, то отвечать за дом станут сами собственники. И то, что вы не хотите договариваться между собой, не ходите на общие собрания, не принимаете решений по ремонту и благоустройству дома, больше не будет освобождать вас от ответственности.
– А что это за ответственность, можно спросить? Предположим, не приняли мы решения о ремонте крыши, что дальше?
– Сегодня, если вы на общем собрании сами не приняли решения о ремонте крыши, работники муниципального предприятия проведут обследование, констатируют аварийную ситуацию, все отремонтируют и выставят вам счет. А теперь предположим, что государство наконец-то переложило ответственность за дом на плечи самих жильцов. В такой ситуации муниципальное домоуправление всего лишь сообщит вам, что дому нужно менять крышу.
– Отлично, но мы, не привыкшие к ответственности жители, это предупреждение снова игнорируем. И что будет дальше?
– Дальше первый же сильный ливень затопит жильцов верхнего этажа. И они обратятся в суд против всей общности собственников квартир вашего дома с требованием возместить им ущерб, нанесенный вашим общим бездействием. Затем по решению суда каждый собственник квартиры должен будет уплатить пострадавшим свою часть возмещения. А дальше вы по решению суда еще и крышу должны будете отремонтировать. К вам придет судебный исполнитель и скажет: «С этого дня вы в течение года будете ежемесячно платить мне по пять евро с квадратного метра, потому что через год я по решению суда должен поставить вашему дому новую крышу». Я, конечно, сейчас теоретизирую, но это примерно показывает распределение ответственности.
– И вы как председатель Латвийской ассоциации управляющих готовы оформить такое предложение о перенятии домов и внести его в Сейм или Кабинет министров?
– Я всего лишь считаю, что владельцы квартир затянули с перенятием прав управления домом и это не может продолжаться вечно.
Нужен полный регистр жилых домов!
– Однако хватает проблем и в домах, где права управления переняты жителями. Собственники квартир нередко выбирают в домоуправы человека без образования и даже без опыта.
– В Латвии имеется регистр управляющих и закон, определяющий необходимую для управляющего квалификацию. Однако нет никакого контроля за выполнением этих норм закона и никакой ответственности за их нарушение. Доходит до того, что невозможно найти информацию о том, кто именно управляет конкретным домом. По этой причине мы выступаем за создание полного регистра жилых домов Латвии с указанием управляющих ими лиц или организаций.
– Предполагаю, что у многих домов в графе будет прочерк, ведь там жители и сами хорошенько не знают, кому доверили управление.
– В таком случае надо поручить самоуправлению актуализировать эту информацию. А, получив эти сведения, дальше мы уже сможем проверить, что это за управляющие. Я знаю, что среди них окажется много физических лиц без необходимого образования. Но это не значит, что им надо тут же запретить работать. Пусть и дальше занимаются управлением, но жители этого дома, их соседи и все официальные организации должны четко понимать, что дом обслуживает лицо без необходимых знаний. Если собственники квартир идут на такой риск, то пусть делают это осознанно.
– Кто должен создать и поддерживать такой регистр?
– Думаю, Министерство экономики. Мы уже не раз обсуждали эту идею в министерстве, но сейчас многое зависит от нового правительства и возможностей финансирования.
Учет воды: отказаться от счетчиков и ввести налог?
– Раз уж мы заговорили о Министерстве экономики, разрешите спросить о его рабочей группе, которой поручено разработать предложения по более справедливому учету потребления воды в наших квартирах. Как далеко зашло обсуждение этого важного вопроса?
– Омбудсмен Юрис Янсонс некоторое время назад актуализировал вопрос потерь воды в многоквартирных домах. Допускаю, что многим кажется, будто управляющие ничего не делают, чтобы справиться с коррекцией воды и просто игнорируют все требования... Но уже осенью в Министерстве экономики была создана рабочая группа для рассмотрения этих вопросов. В нее вошли как управляющие и специалисты городских водоканалов, так и работники Регулятора общественных услуг. Во время обсуждения подтвердилось, что управляющие вовсе не так равнодушны к проблеме, как думают жители. Практически каждое обслуживающее предприятие имеет внутреннюю инструкцию на случай появления больших потерь воды в доме. Как правило, работники домоуправления сразу проводят обследование внутренних коммуникаций дома, далее пробуют обследовать квартиры, собственники которых не сдают показания счетчиков или постоянно сдают одни и те же цифры. Если эта проверка ничего не дает, управляющий обследует счетчики во всех квартирах дома.
– Но и это не всегда дает результат!
– Верно, поскольку потери воды зависят не только от физических утечек, но и от правильности установки квартирных счетчиков. И, конечно, от незаконных манипуляций, которые некоторые жители проводят со счетчиками.
– Мы говорим об этом уже лет пятнадцать, но решения как не было, так и нет.
– А решения нет ни в одной стране мира, где для учета воды используют два счетчика: квартирный и общедомовой. Мы можем, конечно, говорить о величине потерь воды, и тут на первый план выходят технические аспекты, например, качество воды, засорение счетчиков и так далее. Но в действительности это вопросы вторичные, поскольку даже их решение не поможет полностью устранить потери воды.
– Но ведь какое-то решения ваша рабочая группа обсуждает?
– Тут возможны два подхода: или мы продолжим использовать два вида счетчиков, но придумаем, как более справедливо распределить потери воды между собственниками или нанимателями квартир, или же мы откажемся от одного из счетчиков – квартирного или общедомового.
– Жители давно говорят, что все расчеты нужно вести по квартирным счетчикам воды!
– Но против этого возражают предприятия водоснабжения, которые сейчас отвечают за поставку воды только до большого домового счетчика. Если оставить только квартирные приборы, то водоканалам придется сдвинуть зону своей ответственности и в буквальном смысле зайти в наши квартиры.
– Что это значит?
– Если такое решение будет принято, то счетчики в квартирах должен будет устанавливать городской водоканал, и расходы на это будут включены в тариф на воду. Также в тариф включат общие потери воды на всей административной территории, обслуживаемой конкретным предприятием, и таким образом коррекционная плата для всех жителей выравняется.
– Вам-то такое решение нравится?
– Я предвижу, что в подобной ситуации в тариф на воду придется включить куда большие административные издержки водоканала, чем сейчас. А на последнем заседании комиссии было предложено вообще превратить плату за воду, другие коммунальные услуги и обслуживание жилья в своего рода налог и полностью отказаться от любых счетчиков. Лично я такой подход не поддерживаю.
– Отчего же?
– Только по одной причине: применение счетчиков позволяет нам хоть в какой-то мере платить за услугу, которую мы реально получили. Вдобавок у нас остается возможность сэкономить. А если мы ликвидируем счетчики, то зачем человеку думать об экономии воды? Можно будет лить воду без конца, а платить за это будут все жители города.
– На собрании юристов крупнейших домоуправлений Латвии вы упомянули, что решением проблемы коррекции воды может стать обсуждаемое в рабочей группе введение двухступенчатого тарифа на воду. Что это такое?
– Эту методику применяют в некоторых странах. Она заключается в том, чтобы часть воды оплачивать по показаниям квартирных счетчиков, а часть – пропорционально площади квартиры или количеству задекларированных лиц. Вы можете сказать, что так жителям придется оплачивать воду, которой они не пользовались. Правильно, но по такому же принципу рижане давно платят за полотенцесушители. Это плата не за конкретный товар, но за возможность получать горячую воду в любое время суток. Примерно так же мы теперь расплачиваемся за электричество, а с Нового года и за газ. Но замечу, что это не наше предложение.
– Из вашего рассказа можно понять, что на рабочей группе происходит обмен мнениями и обсуждение разных вариантов учета потребления воды. Но когда будет готово единое предложение для изменения законов?
– Это вопрос не ко мне, а к Министерству экономики. Я не знаю, использует оно идеи, высказанные экспертами, или нет. Но мы продолжим наши встречи.