Только в 2018 году решение о реновации приняли восемь домов
Предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) известно масштабными проектами по обновлению или реновации жилья. Как обновление домов шло в 2018 году и каковы планы управляющего на новый сезон, рассказал технический директор JNĪP Олег Кукутс.
Первый пошел!
– В мае 2018 года была закончено обновление первого в Елгаве дома по программе финансового учреждения Altum. Напомню, что участники этой программы могут получить от государства софинансирование в размере до 50% от стоимости необходимых дому работ, – рассказывает Олег Кукутс. – В принципе, обновление дома по ул. Вигриежу, 30 планировалось начать еще во время предыдущей программы софинансирования реновации от Государственного агентства инвестиций и развития (LIAA). Однако в то время по различным обстоятельствам этот проект не удалось реализовать.
– Какие выгоды жители дома по ул. Вигриежу, 30 получили от реновации?
– Для начала надо знать, что это пятиэтажный дом на 39 квартир. В этом доме проведены абсолютно все необходимые работы, начиная от утепления стен и заканчивая установкой новой двухтрубной системы отопления с алокаторами и терморегуляторами на каждом радиаторе. По первым данным эффект обновления существенный. Жители видят, что счета за тепло стали намного меньше.
Кстати, у этого дома интересная конфигурация: на каждом этаже два огромных коридора. В концах коридоров тут были предусмотрены сушилки для белья. По сути, это были открытого типа помещения, которые невозможно было использовать рационально. Во время реновации эти сушилки были остеклены, и теперь жители действительно их эксплуатируют в качестве вспомогательных помещений.
Работы окупятся быстро
– Сколько жителям стоили все эти работы?
– Обновление дома стоило около 350 тысяч евро. Дом взял заем в банке и получил 50-процентное софинансирование от государства. Планируется, что владельцы квартир отдадут кредит за 15 лет, однако реновация окупит себя намного быстрее.
– Как в целом продвигается процесс реновации в Елгаве?
– На данный момент в Елгаве утеплены 20 домов под нашим управлением, из них два дома по программе Altum, это многоэтажки по ул. Вигриежу, 30 и ул. Лачплеша, 21. Примерно через месяц будет закончено обновление дома по ул. Лачплеша, 23 и полным ходом идут работы по ул. Лачплеша, 17. Вообще на ул. Лачплеша образуется целый квартал обновленных домов. Сейчас там уже три полностью законченных дома, два дома будут реновированы к весне, еще для одного дома мы разрабатываем техническую документацию.
– Как получилось, что жители квартала почти одновременно решились на реновацию?
– Все началось, когда мы реновировали первый дом по ул. Лачплеша, 19а. Жители соседних домов начали присматриваться к этому примеру, но по-прежнему немного боялись участвовать в программе. Однако вскоре мы реновировали еще один дом поблизости, после чего словно плотину прорвало: жители других многоэтажек стали приходить с вопросами и тоже голосовать за реновацию. Сейчас в этом квартале остается только три необновленных дома, в двух из них собственники ведут разговоры о необходимости обновления.
Надо спешить!
– Все ли дома, задумавшиеся о реновации, успеют принять участие в программе?
– Надо понимать, что программа Altum по улучшению энергоэффективности домов, рассчитанная на период до 2020 года, подходит к концу. По последним данным, около половины доступных для софинансирования средств уже зарезервированы за конкретными домами, желающими пройти реновацию. Возможно, что доступные средства будут распределены уже до конца 2019 года. Все работы по этой программе должны быть выполнены до 2022 года. Пока мы не знаем, какими будут условия поддержки реновации после 2020 года, поэтому сегодня стараемся успешно выполнить уже запланированные работы по программе Altum.
– Но после 2020 года в Латвии наверняка будут действовать другие программы поддержки утепления домов!
– Какая-то поддержка, думаю, будет. Но владельцы квартир и сами понимают, что утепление приносит пользу и домам, и их собственному бюджету. Управляющий больше не должен уговаривать собственников на участие в утеплении. Только в 2018 году в Елгаве целых восемь домов приняли решение о необходимости реновации, и для этих домов мы начали проектирование работ.
– Говорят, что за последний год стоимость технического проекта реновации выросла, так ли это?
– Мы видим, что проектировщики очень загружены, в связи с этим увеличились сроки и стоимость разработки проектов. С этим жителям нужно считаться. Иногда возникает недопонимание, люди спрашивают: «Почему проект для соседнего дома стоил дешевле?». Но вспомним, что со времени начала программ по реновации прошло много лет и стоимость всех работ изменилась.
– Но ведь раньше собственники домов должны были сами платить за изготовление проекта реновации, а теперь эти расходы также софинансируются из программы Altum!
– Да, в этой программе подготовка документации включена в софинансирование проекта, к тому же дом может получить на эти цели софинансирование самоуправления, если будет участвовать в соответствующей муниципальной программе. С 2007 года, когда мы в сотрудничестве с коллегами из Германии утеплили первые дома в Елгаве по ул. 4 линия, 1 и ул. Кр. Хелманя, 3, мы придерживаемся стратегии комплексного обновления домов. Это значит, что в домах выполняются все необходимые работы вплоть до замены внутренних коммуникаций и обновления конструкций. Главное – это дальнейшая безопасная эксплуатация дома. Конечно, такой проект стоит дороже, чем просто утепление фасада. Но мы уверены, что небольшие дополнительные расходы сегодня позволяют собственникам квартир сэкономить гораздо большие суммы в следующие годы.
Клапан против влажности
– Действительно ли вложения в реновацию окупаются?
– В этом нет сомнений, поскольку после обновления дома сразу уменьшаются счета за потребление тепла. К тому же увеличивается комфортность жилища, увеличивается стоимость квартир.
– Но есть и минусы, некоторые жители говорят, что после реновации в квартирах появляется плесень.
– С целью избежать таких проблем мы настаиваем, чтобы при реновации дома была обновлена и система вентиляции. Ведь после установки новых окон циркуляция воздуха ухудшается и при отсутствии качественной вентиляции в квартире действительно может повыситься влажность и появятся благоприятные условия для плесени. Конечно, нельзя забывать и о вреде повышенной концентрации СО2 для здоровья людей.
– Какие системы вентиляции вы устанавливаете в реновированных домах?
– Предлагаем жителям приточные клапаны на пластиковые окна или в стены. Мы нашли успешные решения, например, оконные клапаны VebtSys, которые можно установить на любые PVC окна, не нарушая их конструкции. После установки таких клапанов надо убедиться, что вентиляционные каналы в доме работают в нормальном режиме и не закрыты кухонными вытяжками. Если эти условия выполнены, то проблем с лишней влагой и плесенью в квартире не будет. К тому же мы постоянно напоминаем собственникам квартир о необходимости проветривать помещения. И жители уже к этому привыкают. Бывает, что кто-то из наших клиентов жалуется на влажность в квартире, соседи сами советуют такому человеку: «Ты не забывай проветривать, и все будет в порядке!»
– По планам в 2019 году в Елгаве должна начаться реновация еще нескольких домов. Скажите, справятся ли строители с таким большим заданием?
– Действительно, найти строителей на данный момент нелегко. Бывает, что строительная компания участвует в конкурсе на реновацию конкретного дома и в случае победы ищет субподрядчика, который и выполняет нужные работы. Но не всегда возможно найти такого субподрядчика, поэтому процесс строительства усложняется и требует больше времени. Принимая во внимание то, что сейчас обновляют дома по всей Латвии, действительно не хватает строителей, которые могут трудиться качественно. Мы подсчитали, что для успешного выполнения всех работ одновременно можно обновлять пять-семь домов.
Батареями нужно пользоваться!
– В Елгаве уже многие дома оборудованы радиаторами с определителями платы за тепло или алокаторами. Эти приборы позволяют жителям платить в основном за то тепло, которое они реально получили, регулируя температуру батарей в своих квартирах. Скажите, успешно ли работают такие системы?
– Очень успешно. Правда, есть отдельные дома, в которых часть жителей очень старается сэкономить на отоплении и поэтому даже полностью перекрывают батареи. Такие квартиры согреваются в основном за счет стояков и тепла, поступающего от соседей. Но мы постоянно следим за потреблением тепла и счетами в оборудованных алокаторами домах и видим, что большой экономии такая тактика не приносит. В домах, где люди отключают отопительные приборы, становится холодно, жители испытывают дискомфорт. В домах же, где все собственники пользуются регуляторами разумно, сохраняется комфортная и уютная обстановка, плата же остается соразмерной.
– Получается, отключать батареи нет смысла?
– Более того, это может быть вредно для дома, особенно если в холоде сидит половина жильцов. Тогда уже в доме начинаются совсем другие проблемы. Те жильцы, которые нормально регулируют батареи, начинают получать повышенные счета за тепло (поскольку общее тепло в доме оплачивается, например, по пропорции 70/30, где 70% от теплового счета зависит от количества тепла, реально использованного каждой квартирой согласно показаниям алокатора, а 30% – от общедомовых расходов). Это неправильно!
– Вот только как убедить жителей в том, что батареями нужно пользоваться, а не отключать их полностью?
– Мы разговариваем с такими «экономными» собственниками квартир и поясняем их технические аспекты теплоснабжения. Многие после беседы больше не перекрывают отопительный прибор «под ноль». У нас есть дома, в которых все 100% жителей пользуются радиаторами, и все они получают очень маленькие счета. Дом – это очень умный организм, вдобавок он аккумулирует как тепло, так и холод. Если весь дом постоянно остается теплым, то и общее количество потребленной им теплоэнергии сокращается. Если же дом в какой-то части чрезмерно остывается, то и количество теплоэнергии, нужное для его согрева, растет.
Кухонная вытяжка: как все сделать по правилам?
– С 1 января 2019 года Правила противопожарной безопасности определяют, что в квартире с газовой плитой запрещено присоединять кухонную вытяжку к вентиляционной шахте. Что делать жителям, чтобы правильно выполнить эти условия?
– Для того, чтобы выполнить эти требования, у собственника квартиры есть несколько вариантов действия. Например, он может установить вытяжку с угольным фильтром, не подсоединяя ее к общей вентиляционной системе. Такая вытяжка будет выполнять все привычные функции, а хозяину останется только вовремя менять в ней фильтр.
– Однако многие вытяжки с системами вывода закрыты снаружи специальными кухонными шкафчиками. Можно, конечно, отключить вытяжку и поставить угольный фильтр. Но ведь само вентиляционное отверстие останется в шкафу. Что делать с этим?
– Если вентиляционное отверстие находится в кухонном шкафчике, это значит, что вентиляции у вас на кухне нет. Шкафчик в таком случае тоже надо снимать.
– Это требует слишком масштабных перестановок. Какие еще варианты действий вы предлагаете?
– Второе решение – это сделать отверстие в стене и вместо общей вентиляционной шахты вывести трубу от вытяжки наружу.
– Это можно сделать без проекта и согласования с учреждениями?
– Нет, нельзя делать в стене отверстие без согласования, ведь внешняя стена является общей собственностью всех владельцев квартир дома.
– Хорошо, но предположим, что на моей кухне есть готовые отверстия в стене, предусмотренные для вентиляции холодного шкафа. Могу я подключить вытяжку к ним?
– По существу, можно так сделать. Но что будет с фасадом вашего дома? Ведь вытяжка вместе с кухонным паром выбрасывает наружу и часть жиров. Спустя какое-то время вокруг отверстия бывшего холодного шкафа образуется желтое пятно жира.
– Такая же беда случится, если подключать вытяжку к отверстию в стене, пробитому по проекту!
– Во время проектирования возможно предусмотреть дополнительный вентиляционный канал. Этот канал будет отводить кухонный пар от стены дома. А выставить с наружной стороны дома такую трубу без проекта никак нельзя. Иначе на что будет похож дом, ощетинившийся трубами разной длины и размера?
– Трудно же выполнить новые правила!
– Давайте посмотрим на это с другой стороны. Правильное подключение кухонной вытяжки, это проблема не одного отдельного собственника, а большинства жителей дома. Для того, чтобы выполнить требования нормативного акта, самым правильным было бы заказать единый для всего дома проект изменения внешнего фасада. Этот проект нужно согласовать с общностью собственников и Стройуправой. И далее, когда владелец той или другой квартиры решит правильно подключить вытяжку к отверстию во внешней стене, он должен будет воспользоваться этим единым проектом.
– Одна из читательниц пожаловалась, что уже сняла кухонную вытяжку и освободила вентиляционный канал, но теперь «наслаждается» запахами соседской еды. Ради чего все это?
– Вентиляционный канал должен быть открыт на случай утечки газа. Газ легче воздуха, он поднимается вверх и в обычной ситуации должен быть выведен из вашей кухни естественным путем через вентиляцию. Так что новые правила придуманы для безопасности всех жителей.
– Выходит, что в квартире с электрической плитой вытяжку можно оставить на месте?
– Да. Также человек, который не хочет снимать вытяжку, может поменять газовую плиту на электрическую. Но поскольку общая вентиляция в таком случае у вас останется перекрытой, я советую хотя бы установить на окно приточный клапан. Это нужно, чтобы в вашу квартиру поступал свежий воздух.
– Не станет ли в квартире холодно после установки приточного клапана?
– Потери тепла через приточный клапан настолько ничтожны, что их невозможно даже подсчитать. Более того, в квартире может стать даже теплее, чем раньше.
– Как это может быть?
– Если в квартире очень влажно, то нужно затратить намного больше тепловой энергии для нагрева помещения хотя бы на один градус. Когда в помещениях станет суше, повысится и уровень комфорта, и, возможно, внутренняя температура.
– Скажите, будет ли работать такой приточный клапан, если вентиляционная шахта в моей квартире закрыта вытяжкой или шкафчиком?
– Да, приток воздуха будет обеспечен в любом случае. А вывод влажного воздуха будет происходить через вентиляционные отверстия в других помещениях, например, в ванной комнате.
JNĪP готов установить детекторы дыма
– Те же Правила противопожарной безопасности говорят, что до 2020 года в каждой квартире Латвии должен быть установлен детектор дыма для спасения жизней в случае пожара. Может ли JNĪP помочь жителям установить эти приборы?
– Конечно, если общность квартир поручит управляющему приобрести и установить во всех квартирах сертифицированные детекторы дыма единого образца, то мы готовы это требование выполнить. Ведь покупать такие приборы оптом намного дешевле. Я не говорю про детекторы непонятного происхождения, которые можно купить на рынке, но у которых нет ни сопроводительных документов, ни сертификатов, и вообще непонятно, работают ли они. Мы можем предложить нашим клиентам качественные приборы. Как вариант, общность может проголосовать за установку детекторов во всех квартирах за общий счет дома.