Как выбрать старшего по дому, чтобы контролировать все ремонты, запланированные управляющим?
«Год назад мы выбрали старшего по дому. Так называемым уполномоченным лицом стал один из соседей, очень образованный человек. На общем собрании 2/3 собственников квартир проголосовали за то, чтобы старший по дому представлял наши интересы по всем вопросам ремонтов. Мы думали, что теперь домоуправление будет согласовывать с ним все ремонтные работы. Но это не так! Например, мы копили на ремонт крыши, а управляющий в этом году решил потратить наши деньги на ремонт балконов и даже не посоветовался с нашим уполномоченным лицом. Мы считаем, что это неправильно! Что делать?»
В случае, если собственники квартир не переняли права управления домом, формально все вопросы о ремонте в доме должен принимать управляющий. Именно он определяет план ремонтных работ на будущий год и до 15 октября обязан сообщить владельцам квартир, где и как ознакомиться с этой информацией. В плане работ точно указано, какие ремонты домоуправление предполагает выполнить в следующем году, поскольку жители уже накопили на них необходимые средства.
Владельцы квартир после 15 октября могут получить план ремонтных работ на следующий год и проголосовать за его изменения. Например, они могут потребовать, чтобы домоуправление поменяло приоритетность ремонтов. Однако каждый раз созывать общее собрание – это обременительно. Проще выбрать доверенное лицо, которое в будущем будет следить за планами ремонтных работ от имени всех владельцев квартир дома.
Для того, чтобы выбрать такого представителя и утвердить его полномочия, необходимы голоса 2/3 собственников квартир дома. В списке полномочий нельзя указывать, что вы доверяете человеку «представлять дом во всех вопросах, связанных с ремонтами», поскольку это слишком расплывчато. Куда эффективнее будет составить полный и подробный список полномочий вашего старшего по дому. Как это сделать? – рассказывает Марина Игнатьева, координатор проектов административного управления Rīgas namu pārvaldnieks.
– Можем ли мы доверить старшему по дому менять приоритетность ремонтных работ?
– Да, жители могут дать старшему по дому такие полномочия. Каждый год до 15 октября управляющий обязан подготовить для дома смету и план работ на следующий год. Каждый собственник квартир может получить распечатку этих документов в центре обслуживания клиентов Rīgas namu pārvaldnieks. Предположим, что по этому плану управляющий предлагает жителям потратить имеющиеся накопления на ремонт крыши, а потом начать копить на ремонт труб. Старший по дому, имеющий соответствующие полномочия от собственников квартир, может поменять порядок работ, то есть попросить домоуправление сначала отремонтировать за счет накоплений трубы, а затем копить на ремонт крыши.
– Может ли старший по дому дополнить план ремонтных работ, составленный домоуправлением, или вычеркнуть из него определенные работы?
– Нет, с 2017 года вступили в силу правила Кабинета министров, которые запрещают владельцам квартир в неперенятых домах вычеркивать ремонтные работы из плана домоуправления. Однако владельцы квартир или уполномоченный ими старший по дому имеют право изменить приоритетность запланированных работ таким образом, чтобы ремонт, против которого они выступают, оказался в конце списка.
– Предположим, что домоуправление запланировало в нашем доме ремонт балконов и даже заключило договор с подрядчиком. Однако старший по дому считает, что намного экономней ремонтировать балконы по трехстороннему договору (между собственниками квартир, строительной компанией и домоуправлением). Такой договор позволяет владельцам квартир самостоятельно искать строителей и выбрать фирму, которая предложит самую выгодную цену. Может ли старший по дому настаивать на заключении трехстороннего договора?
– Да, но владельцы квартир на общем собрании должны проголосовать за полномочия старшего по дому выбирать подрядчика для выполнения ремонтных работ по трехстороннему договору и подписывать такой договор от имени всего дома. В таком случае старший может сам провести ценовой опрос строителей, выбрать подрядчика, утвердить смету и подать в домоуправление соответствующее заявление. Но важно сделать это не в последний момент перед началом запланированного домоуправлением ремонта и не в тот момент, когда работы уже стартовали.
– Следовательно, старшему по дому правильнее всего 15 октября прийти в домоуправление и взять план работ на следующий год, чтобы как можно скорее подать управляющему свои поправки?
– По правилам Кабинета министров общее собрание собственников или уполномоченное лицо дома могут подать свои поправки к плану ремонтных работ в течение шести недель после 15 октября. Но Rīgas namu pārvaldnieks принимает обоснованные поправки и дольше – до тех пор, пока не приступит к выполнению плана.
– Предположим, что жители нашего дома хотят покрасить входные двери, однако управляющий не поставил эту работу в план. Может ли старший по дому добиться, чтобы управляющий покрасил двери в дополнение к плану этого года?
– Нет, сначала решение о необходимости красить двери (или провести любую другую дополнительную работу) должно принять общее собрание собственников квартир, на котором следует определить, как квартировладельцы станут оплачивать эту дополнительную работу.
– А может ли старший по дому донести до управляющего просьбу жителей о покраске двери, чтобы домоуправление поставило эту работу в план следующего года?
– Старший по дому избирается именно для того, чтобы сообщать управляющему мнение и просьбы жителей. Конечно, если у дома дырявая крыша, то управляющий вряд ли согласится в первую очередь тратить деньги жителей на покраску дверей и стен. Но старший по дому вправе от лица жителей просить, чтобы покраска была внесена в план будущих работ.
– Может ли старший по дому, получив от домоуправления смету на обслуживание дома в будущем году, оспорить назначенную управляющим цену на обслуживание?
– Пока владельцы квартир не переняли у Рижской думы право управления домом, они не могут оспаривать цену за обслуживание. Единственная услуга, от которой жители могут ради экономии отказаться, это санитарная уборка дома и территории. Но такое решение должно быть принято на общем собрании собственников квартир. В то же время собственники обязаны решить, кто будет отвечать за санитарную уборку дома в отсутствие дворников.
– Можем ли мы уполномочить своего старшего по дому участвовать в приеме выполненных домоуправлением ремонтных работ?
– Да, это даже необходимо сделать. Это должно быть указано в списке полномочий отдельным пунктом.
– Что произойдет, если старший по дому откажется подписывать акт о приеме ремонтных работ, поскольку считает их некачественными или невыполненными?
– Если подрядчик не выполнил какие-то ремонтные работы из списка запланированных, то домоуправление также будет иметь к нему серьезные претензии. Но старший по дому должен обосновать свое мнение.
– Можно ли поручить домоуправлению согласовать со старшим по дому срочные аварийные работы?
– Аварийные работы необходимо выполнять без отлагательств, в этом случае отдельные согласования не требуются. Однако по закону мы информируем об аварии не только старшего по дому, но и всех собственников квартир, вывешивая на дверях дома соответствующее объявление.
– Эти объявления нередко появляются уже после ликвидации аварии. Жители жалуются, что не имеют возможности проверить, была ли авария и какие работы по ее устранению управляющий провел.
– Собственники квартир могут отдельно проголосовать за полномочия старшего по дому участвовать в приеме аварийных работ. Что касается жалоб о якобы не проведенных и надуманных ремонтах, то в последние годы мы ведем фотофиксацию и храним снимки аварийных конструкций и коммуникаций до и после ликвидации аварии. Так что сегодня нам очень просто отвечать на вопрос жителей: «А была ли авария?»