Жители самостоятельно выбирают домоуправление, которое умеет бороться с должниками, быстро организует ремонты и экономит деньги клиентов! А главное: оно работает в Усть-Двинске и Болдерае уже 13 лет и его дома тут самые лучшие!
Принято считать, что Болдерая и Усть-Двинск – не самые прогрессивные районы Риги. Однако сегодня жители этих районов берутся за решение своих коммунальных проблем. Они ищут и находят способы снизить плату за квартиру, добиться ремонта в доме и избавиться от потерь воды.
«Гордимся результатом!»
Дом по ул. Адмиралю, 22 до смены управляющего считался одним из самых запущенных во всей Болдерае. Окна здесь были выбиты, отопление отключено, некоторые квартиры разграблены и брошены, другие – превратились в притоны.
Сейчас, в 2019 году, этот многоквартирный дом значительно улучшился и приведен в порядок. Активные жители совместно с домоуправлением поэтапно заменили все внутренние коммуникации, отремонтировали крышу, окна и двери, заменили электропроводку и освещение, сделали косметический ремонт лестничных площадок.
– Это был один из первых домов, которые мы по желанию собственников приняли на обслуживание, – рассказывает Игорь Трубко, руководитель домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs. – Мы управляем домом по ул. Адмиралю, 22 уже 13 лет и довольны результатом.
Оперативность и индивидуальный подход
Частное домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs, созданное в 2005 году, управляет сегодня 230 домами в Риге и Рижском районе. Главным принципом своей работы здесь считают отдельный подход к каждому дому. Собственники квартир в домах, которые не довольны работой имеющегося домоуправа, сами находят Rīgas namu apsaimniekotājs по рекомендациям.
– Но мы впервые столкнулись с таким большим интересом жителей Болдераи и Усть-Двинска, – говорит Игорь Трубко. – За последние полтора года в этих районах мы переняли под свое управление пять больших домов, еще несколько домов находятся в процессе перехода.
Интерес жителей Болдераи и Усть-Двинска к смене управляющей компании Игорь Трубко объясняет тем, что жители увидели и оценили работы, проведенные Rīgas namu apsaimniekotājs в уже перенятых домах:
– Например, дом по ул. Лемешу, 17 перешел к нам с большими потерями воды. Теперь активисты дома при поддержке Rīgas namu apsaimniekotājs полностью побороли коррекцию. Потери воды в этом 90-квартирном доме составляют всего три кубометра в месяц.
Еще одной сильной стороной Rīgas namu apsaimniekotājs Игорь Трубко считает хорошо налаженную коммуникацию с клиентами. На звонки и вопросы жителей отвечают диспетчеры, которые работают рядом с техническим, юридическим и бухгалтерским отделами домоуправления. Это позволяет диспетчерам оперативно передавать информацию о доме ответственным службам Rīgas namu apsaimniekotājs и так же оперативно получать ответы.
Сначала ремонт, потом оплата
Главный инженер Rīgas namu apsaimniekotājs Виктория Кураева рассказала, как обслуживающая организация планирует и выполняет ремонтные работы в домах Усть-Двинска и Болдераи.
– Возьмем уже упомянутый дом по ул. Адмиралю, 22. Когда собственники квартир проголосовали за переход под управление Rīgas namu apsaimniekotājs, у дома не было ремонтных накоплений, однако требовалось срочно ремонтировать крышу. Мы провели ремонт крыши сразу и позволили жителям постепенно расплачиваться за работы. По такому же гибкому принципу установили окна в подъездах и выполнили другие ремонты.
Может показаться, что жители потратили на ремонты очень много денег. Ведь за 13 лет под управлением Rīgas namu apsaimniekotājs они даже поменяли все 45 стояков водоснабжения и канализации. Но на деле в этом доме очень мудрая система накоплений: во время отопительного сезона жители ежемесячно вносят в общий фонд по 0,15 евро с квадратного метра, в теплое же время года – 0,30 евро. Денег хватает на все.
Половину стоимости ремонта оплатила Дума
Также Виктория приводит в пример дом по ул. Лемешу, 17, в котором актив жителей очень продуктивно сотрудничает с домоуправлением. За несколько лет в доме были выполнены практически все работы: замена стояков и лежаков, ремонт межпанельных швов, установка энергоэффективного освещения, ремонт отмостки и косметический ремонт подъезда.
– Эта пятиэтажка служит образцом для рядом находящихся домов, – говорит главный инженер Rīgas namu apsaimniekotājs. – Нам недолго пришлось ждать, чтобы в 2018 году к нам перешли и соседние дома по ул. Лемешу, 15 и Лемешу, 19. Первой задачей по этим адресам была замена счетчиков, что на данный момент успешно выполнено. Причем дом по ул. Лемешу, 15 получил от Рижской думы 50-процентное софинансирование по программе ремонта стояков холодной, горячей воды и канализации, дом по ул.Лемешу, 17 по двум ремонтам – межпанельных швов и транзитной трубы городского водоснабжения для домов ул. Лемешу 13, 17, 19.
Не только ремонтируют, но и устраняют опасность
Нельзя не упомянуть многоквартирные дома по ул. Гобас, 16 и 31, ул. Стагару 4 жители которых проголосовали за переход под управление Rīgas namu apsaimniekotājs сравнительно недавно. Виктория Кураева рассказывает, что сейчас по ул. Гобас, 16 собственниками квартир уже принято решение о замене нижней разводки водопровода, причем Rīgas namu apsaimniekotājs предложил им расплачиваться за эту работу постепенно – дом еще не успел создать ремонтные накопления. Вскоре жители начнут менять стояки и потом устанавливать в квартирах новые счетчики воды единого образца с электронным считыванием.
Главный инженер рассказывает, что Rīgas namu apsaimniekotājs старается оперативно решить самые больные проблемы домов:
– Например, дом по ул.Стагару, 4 перешел под управление Rīgas namu apsaimniekotājs недавно. Сейчас там по желанию жителей выполняют замен текущих ливневок и восстанавливают необходимое освещение в подвале. До сих пор в теплоузлах этого дома не только не было освещения, но и находились оголенные провода под напряжением. Я не понимаю, как прежний управляющий мог допустить такую опасную для жизни ситуацию!
Как не переплачивать за вывоз мусора?
Первым специалистом Rīgas namu apsaimniekotājs, который всегда готов прийти на помощь жителям Болдераи и Усть-Двинска, является управляющая Инесе Тунне. Иногда ей приходится решать весьма непростые вопросы.
– Перенимая дома по ул. Гобас, 16 и 31, мы констатировали, что во дворе находится общая площадка для мусорных контейнеров, куда сносят отходы жители всех окрестных домов. Некоторые из них вообще никогда не платили за мусор, выкидывая его в соседские контейнеры, – рассказывает Инесе Тунне. – Сейчас наша главная задача – привести эту мусорную площадку в порядок и добиться справедливого распределения платы за вывоз мусора между жителям всех домов. У каждого дома должны быть свои контейнеры, число которых соответствует размеру дома.
Также управляющий организует проверку показаний квартирных счетчиков в домах, где имеются большие потери воды.
– Такую проверку мы провели в домах по ул. Гобас, 16 и 31. В некоторых квартирах нашли поврежденные счетчики, в других – большое несовпадение данных. А в доме по ул. Стагару, 4 в обследовании счетчиков очень активно участвуют члены правления дома.
Как быть с жителями-должниками?
Многие собственники квартир считают, что домоуправы должны как можно раньше начинать работу с жителями-неплательщиками, чтобы не допустить накопления больших долгов. О том, как построена эта работа в Rīgas namu apsaimniekotājs, рассказала руководитель юридического отдела Ольга Федорова:
– Если клиент Rīgas namu apsaimniekotājs в течение двух-трех месяцев не платит за квартиру, мы начинаем с ним работать. Сначала информируем о долге через портал ipasniekiem.lv (если должник зарегистрирован на этом портале) и делаем отмеку на счете, приглашаем неплательщика прийти в домоуправление и составить график погашения долгов. Соответственно, если человек отзывается и начинает постепенно выплачивать основной долг, мы полностью останавливает начисление штрафных санкций и отменяем пени, уже начисленные должнику.
– На какой срок можно заключить соглашение о постепенной оплате долга?
– Первоначально мы заключаем график выплаты долга на срок до двух лет. Если по воле обстоятельств человек накопил большой долг и не может каждый месяц выплачивать по 50-100 евро, мы заключаем соглашение о постепенной оплате на меньшие ежемесячные суммы, однако с правом продления срока выплат.
– Что же случается с должниками, которые игнорируют ваше приглашение?
– Если собственник в течение месяца не приходит в Rīgas namu apsaimniekotājs для составления графика выплат, мы отправляем ему письменное досудебное предупреждение и даем месяц на погашение долга. В течение этого срока человек также имеет право погасить долг сразу либо же составить график его постепенной выплаты.
Если человек приходит к нам и старается хотя бы понемногу погашать долг, мы не обращаемся в суд. Другое дело, если человек не реагирует на письменное предупреждение. Через три-четыре месяца после начала накопления долга дело такого человека будет передано в суд.
– Как быстро суд принимает решения о взыскании долга?
– При рассмотрении иска малого размера суд высылает должнику бумагу с просьбой согласиться или оспорить требование домоуправления. Если человек не ответил или согласился с суммой долга, то дело будет рассмотрено в течение месяца. Если же человек не согласился с начисленной ему суммой долга или же по разным обстоятельствам накопил долг большого размера, то дело будет рассматриваться судом в обычном порядке. Такое рассмотрение может длиться и полгода, и год.
– Скажите откровенно, реагируют ли жители на ваши письма и предупреждения?
– Да, многие заключают графики или по телефону информируют о сроках оплаты долга. Но обещать мало! Если человек сообщает, что оплатит долг в течение трех месяцев, мы делаем соответствующую отметку и контролируем, как должник выполняет свои обязательства.
– Принято считать, что жители Болдераи и Усть-Двинска не очень дисциплинированные и у них больше коммунальных долгов. Что говорит ваш опыт?
– Поверьте, Болдерая и Усть-Двинск никак не отличается от других районов Риги. Платежная дисциплина наших клиентов тут составляет 94–96%.
– Готово ли ваше предприятие принять на обслуживание дом с большими долгами? И что будет с долгом жителей, который накоплен при старом управляющем?
– Если дом приходит к нам с большими долгами, то мы пытаемся договориться с предыдущим управляющим о перенятии долгов собственников. Если это не получается, то мы подаем в суд на предыдущего управляющего, поскольку он обязан передать нам обязательства квартировладельцев. Далее, получив права взыскания, мы начинаем работу с имеющимися должниками дома.
– А что происходит с накоплениями дома, который переходит в Rīgas namu apsaimniekotājs?
– Прежний домоуправ обязан передать все ремонтные накопления жителей новой обслуживающей организации. Ведь эти деньги не принадлежат управляющему, а просто хранятся на его счете. Проголосовав за смену управляющего, собственники квартир могут сами перенять накопления или уполномочить на это нового управляющего. Если прежний домоуправ не передает домовой фонд, мы добиваемся этого через суд.
Как сэкономить десятки тысяч евро на ремонте дома?
Не так давно Rīgas namu apsaimniekotājs перенял управление домом по ул. Лемешу, 2а. После технического обследования стало ясно, что практически все конструкции и элементы дома повреждены. Дом следовало спасать и немедленно, однако как жителям накопить нужную сумму? После консультаций со специалистами Rīgas namu apsaimniekotājs собственники квартир решили выполнить полную реновацию дома, которая на 50% финансируется из средств ЕС. Это позволит им сэкономить десятки тысяч евро.
– Это небольшой деревянный дом с центральным отоплением, – рассказывает директор по развитию Rīgas namu apsaimniekotājs Александр Саковский. – Согласно данным энергоаудита, сейчас отопление дома требует 133 киловат-часов на квадратный метр в год. После реновации потребление теплоэнергии по этому адресу снизится до 71 киловатт-часа на квадратный метр в год. Экономия почти в два раза.
Парадокс заключается в том, что, чем хуже состояние дома, тем большую выгоду собственники квартир могут извлечь из реновации за счет экономии тепла. А еще важно знать, что финансовое учреждение Altum выделяет софинансирование не только на работы по утеплению дома, но и на все остальные виды ремонтных работ – вплоть до косметического ремонта подъездов. Это значит, что спасение дома по проекту реновации обойдется жителям вполовину дешевле, чем обычный ремонт.
– Мы наблюдаем новую тенденцию, – делится Александр Саковский, – многие небольшие дома с большими проблемами решаются на реновацию. Владельцы квартир в части таких домов уже получили предупреждение от Стройуправы о предаварийном состоянии.
– Что такое предупреждение означает для жильцов?
– В один «прекрасный» день Стройуправа может запретить эксплутацию аварийного дома, и жильцы должны будут выехать из своих квартир без предоставления другой жилплощади. Вспомним хотя бы пример дома по ул. Лачплеша, 123в, где недавно провалился потолок одной из квартир.
– Нет сомнений, что собственникам квартир выгодно выполнить ремонт дома за половину стоимости. Но где гарантия, что они смогут оплатить даже 50% нужных работ?
– Об этом позаботились законодатели. После согласования проекта реновации в Стройуправе специалисты составляют смету стоимости работ. Далее Altum проверяет, окупится ли реновация в срок до 30 лет за счет достигнутой экономии теплоэнергии. Если окупаемость достигнута, то проект реновации будет одобрен. Для жителей это значит главное: их среднегодовые коммунальные счета не повысятся – даже при условии, что придется самим оплачивать половину стоимости реновации. Чем выше будут тарифы на тепло, тем больше будут экономить владельцы квартир в реновированном доме. Также напомню, что после утепления собственники живут в дополнительном комфорте, а ценность их квартир увеличивается.
Важно
Клиенты Rīgas namu apsaimniekotājs могут сдавать показания квартирных счетчиков воды на бумажных квитанциях. Ящики для сбора квитанций и заявлений установлены в каждом доме! Пользователи интернета могут сдавать показания квартирных счетчиков на портале www.ipasniekiem.lv.
Самим выбрать управляющего? Это возможно!
Жители многих домов в Латвии сегодня хотели бы сами выбрать управляющего, но робеют перед новым вызовом. «Мы не знаем, как организовать голосование», – говорят одни. «А в нашем доме слишком много квартировладельцев, поэтому мы не может прийти к соглашению о смене управляющего», – жалуются другие.
Илона Лусена, специалист отдела развития Rīgas namu apsaimniekotājs , приводит в пример дом по ул. Стагару, 4. Это один из самых больших домов Риги, в нем целых 15 лестничных клеток.
– Несмотря на большое количество квартир в этом доме, жители смогли договориться о выборе нового управляющего, – рассказывает Илона Лусена. – Секрет прост: практически в каждом подъезде по этому адресу имеется свой старший, который и взялся переговорить с соседями.
– Предположим, что дом решился сменить управляющего. Обязательно ли создавать общество собственников квартир?
– Нет, владельцам квартир достаточно созвать общее собрание, проголосовать за нового управляющего и уполномочить его перенять права управления домом у Рижской думы.
– С чего начинать активистам дома, который хочет сменить управляющего?
– Обычно представители дома приходят к нам на переговоры, узнают об особенностях работы Rīgas namu apsaimniekotājs и запрашивают смету на обслуживание. Смета является документом, в котором указаны все позиции по управлению и обслуживанию дома и плата за каждую их них. Далее, если активисты согласны с нашим предложением, мы помогаем им созвать общее собрание собственников квартир. На собрание приходят специалисты Rīgas namu apsaimniekotājs, которые ответят на все вопросы жителей. Далее владельцы квартир большинством голосов одобряют переход к новому управляющему. Сделать это можно не только во время собрания, но и путем анкетирования.
Владельцы квартир всегда желают контролировать деньги, которые вносят на счета домоуправления. В Rīgas namu apsaimniekotājs выстроена четкая система взаимодействия с правлением каждого дома. Управляющий согласует с жителями все траты и отчитывается в порядке, согласованном с владельцами квартир в договоре на управление.
– Но владельцы квартир каждого дома могут использовать дополнительные формы контроля за общими средствами, – сообщила Таисия Штале, руководитель финансового отдела Rīgas namu apsaimniekotājs. – В большинстве случаев собственники квартир поручают контроль за финансами правлению дома, но все уплаченные ими деньги поступают на счета обслуживающей организации. Другой вариант – жители создают общество собственников. Финансовой деятельности такое общество обычно не ведет, но в лице правления общества полностью контролирует действия управляющего в отношении общедомовых средств. Так поступают, например, жители домов по ул. Лемешу 17 и 19.
Но есть и третий вариант. Если владельцы квартир проголосовали за реновацию и беспокоятся о сохранности поступающих из фондов ЕС финансов, мы помогаем создать общество собственников и тогда все связанные с реновацией средства будут перечислены на его счет. Это очень удобно для таких домов, как дом по ул. Лемешу, 2а.
– Кто в таком случае будет вести бухгалтерию общества собственников?
– Заниматься этим по-прежнему будет финансовый отдел Rīgas namu apsaimniekotājs.
– Должны ли собственники квартир дополнительно платить вам за эту услугу?
– Нет, стоимость ее входит в плату за обслуживание дома. Зато жители будут уверены, что ни один цент европейских денег не пропадет, т.к. задание на оплату работ подписывает правление общества.
– А что будет, если кто-то из жителей не заплатит за реновацию дома? В должниках останется все общество собственников?
– Первоначально все жители продолжат платить за квартиру и за реновацию на счет Rīgas namu apsaimniekotājs. Однако управляющий после окончания реновации будет ежемесячно перечислять на счет общества средства, необходимые для оплаты утепления в полном объеме – мы же сейчас и так оплачиваем 100% всех услуг вне зависимости от наличия должников в доме.
– А могут ли собственники всё делать сами?
– Да, например, в доме ул. Стурманю, 35 жильцы всё делают сами, а Rīgas namu apsaimniekotājs выполняет всю административную работу (бухгалтерия, счета, долги, оплата комунальных услуг) и ведет дело дома.
Хотите видеть свой дом отремонтированным и ухоженным, а квартирные счета – понятными? Обращайтесь за консультацией в обслуживающую организацию Rīgas namu apsaimniekotājs по телефону 22090355 или по электронной почте Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.. Больше информации – на сайте rna.lv.