Какие родственники могут без спроса поселиться в вашей квартире? Как заставить детей оплачивать свою часть коммунального счета? Должен ли супруг спросить вашего разрешения на продажу квартиры?
Частенько бывает, что в нашей квартире живут члены семьи, родственники или просто друзья. Должны ли они в таком случае делить с нами оплату коммунальных расходов? Как хозяин квартиры может добиться того, чтобы другие жильцы считались с его требованиями, а в худшем случае съехали? На вопросы отвечает юрист Александр Кведарс (тел.26634444).
Человек владеет квартирой, вместе с ним живет супруг и взрослый ребенок. Однако родственники отказываются помогать в оплате коммунальных счетов. Как добиться того, чтобы они давали свою часть денег за свет, газ и услуги управляющего?
– Согласно закону обязанность оплачивать коммунальные услуги возлагается на собственника жилья. Но одновременно в Латвии действует принцип, согласно которому оплачивать услуги должны те лица, которые их получают. Например, мне принадлежит квартира, я заключил договор на получение услуг и не оплачиваю их. В таком случе управляющий обратит все финансовые претензии на меня, но никак не на членов моей семьи. В свою очередь, если я проживаю в квартире с членами семьи, которые тоже пользуются коммунальными благами, то у меня, владельца, есть право требовать, чтобы члены семьи выплатили свою долю. Это право оговаривается в Гражданском законе (в разделе обязательственного права) и в Законе о квартирной собственности, в котором четко определены обязательства владельца семьи.
Перейдем к практической части реализации этих прав и обязанностей. Если пока вы как владелец жилья не накопили долг за коммунальные услуги, то, увы, требовать денег у проживающих с вами взрослых детей или супругов будет трудно. Если члены семьи согласны оплачивать свою часть услуг, то с ними можно заключить соответствующее соглашение или договор. Впоследствии, если члены семьи передумают и перестанут оплачивать свою часть счетов, то с этим письменным договором владелец квартиры может обратиться в суд, не дожидаясь того, пока долг за квартиру вырастет.
Если договора нет и за квартиру накопился долг, то собственнику квартиры придется самому через суд доказывать, что взрослые дети или супруг действительно проживали в квартире и потому должны оплатить свою часть долга. Практика показывает, что доказать это очень непросто.
Квартирой владеет один из родителей. Взрослый сын начал водить в квартиру подружку, которая проводит тут много времени, пользуется всеми коммунальными услугами. Хозяину это не нравится. Как добиться того, чтобы член семьи не приводил чужих людей в квартиру без согласия владельца?
– Определять, кто из посторонних лиц может находиться в квартире, согласно Закону о квартирной собственности может только собственник жилья. Если хозяин сделал замечание гостям сына, а те не слушаются и не покидают квартиру, то можно вызвать муниципальную полицию и требовать, чтобы чужого человека вывели вон.
Взрослый сын женился и хочет жить со своей женой в квартире родителей, но они против. Может ли хозяин квартиры не пустить сына с его женой в квартиру, если сын там задекларирован (или, как второй вариант, не задекларирован)?
– Начнем с того, что не всегда жилец должен спрашивать согласия владельца квартиры на свое проживание по данному адресу. В квартире можно проживать на основании
■ права собственности
■ договора найма
■ родства.
Получается, что если взрослый сын высказывает желание проживать у родителей, то сопротивляться будет сложно. Конечно, родители могут физически не пустить его на порог, но в таком случае сын может даже обратиться в суд и доказать свое право на проживание в квартире родственников.
Интересно знать, что в законе, увы, не оговорена степень родства, дающего право на проживание человека в квартире или доме его родственников. Это однозначно большой пробел. По нынешней редакции закона получается, что если ко мне приедет даже самый дальний родственник, я не могу запретить ему поселиться на моей жилплощади.
Итак, с правом проживания сына в квартире родителей мы разобрались. Но вот невестка не считается родственницей родителей сына – собственников квартиры. Это значит, что по умолчанию поселиться у свекров без их согласия она не может.
В этой ситуации возможно несколько решений. Если молодая семья только собирается переехать в квартиру родителей, которые активно против этого возражают, то сын может обратиться в суд и доказывать свое право на проживание на данной жилплощади вместе с женой. Суд будет оценивать все обстоятельства, и дело может затянуться.
Если молодая семья уже проживает в квартире, но родители желают ее выселить, то в суд придется идти самим свекрам. В суде собственникам жилья нужно будет доказать, что для выселения сына с женой есть основания: молодые не платят за квартиру, злоупотребляют алкоголем и т.п.
Хозяин квартиры пустил к себе дальнего родственника или знакомого – на время. Но все сроки давно прошли, а этот человек не желает уезжать. Как можно его выселить? Если такого человека выселить без решения суда, может ли он оспорить действия владельца квартиры?
– Если в вашей квартире задержался знакомый, которому вы разрешили чуть-чуть пожить, то выселить его может только суд. Так сказано в Законе о найме. Увы, но по закону без суда вы не можете выселить даже бомжа, который влез в вашу квартиру через окно.
Если хозяин физически «поможет» своему постояльцу освободить жилплощадь, такой пострадавший имеет право обратиться как в полицию, так и в суд и потребовать обратного вселения и возмещения ущерба (например, оплатить ему расходы на гостиницу, которые он понес за все время тяжбы). И только потом, когда жилец снова водворится в вашей квартире, вам придется выселять его уже законным путем, через суд.
Взрослый сын уехал работать в другую страну, однако не желает аннулировать свое декларирование в квартире родителей. Как действовать владельцу квартиры, который хочет аннулировать декларирование члена семьи?
– Согласно Закону о декларировании места жительства человек обязан задекларировать свое реальное место жительства. Сама декларация не имеет никаких правовых последствий, она нужна скорее для того, чтобы власти знали, по какому адресу человек доступен. Если человек меняет место декларирования, он обязан сообщить об этом. Если человек уезжает за границу более чем на полгода, то он обязан сообщить в Управление по делам гражданства и миграции свой новый адрес в другой стране. Если ваш родственник этого не сделал, то вы должны сами обратиться в Департамент жилья и среды Рижской думы с заявлением об аннулировании его декларирования. Специальная комиссия рассмотрит все обстоятельства, выяснит, проживает ли человек по данному адресу, и, если он действительно выехал, его декларирование будет аннулировано.
Из своей практики могу сказать, что самоуправление не всегда аннулирует декларирование места жительства родственников собственника квартиры, даже если эти люди реально не проживают по данному адресу. В таком случае собственнику приходится идти в суд и доказывать, что родственник у него не живет.
Человек является не владельцем, а нанимателем муниципальной квартиры. В договор найма записаны также его супруга и взрослые дети, однако они не помогают оплачивать квартиру. Обязаны ли они это делать? Как их заставить это сделать?
– В случае найма муниципальной квартиры все просто: все совершеннолетние лица, занесенные в договор найма, несут солидарную ответственность за оплату коммунальных платежей. Если главным нанимателем является мать, а вместе с ней живут двое взрослых детей, то в случае появления коммунальных долгов все трое должны будут отдавать эти долги. Причем кредитору все равно, кто именно внесет деньги. Если мать и один из братьев неплатежеспособы, то всю ответственность могут возложить только на второго брата. Правда, дети нанимателей несут ответственность за долг, который накопился только после их вступления в совершеннолетие.
Человек является нанимателем муниципальной квартиры. Вместе с ним в договор записан взрослый сын, который на самом деле уехал в другую страну. Как выписать сына из договора?
– Для этого нанимателю необходимо обратиться в местное самоуправление, которое выдало семье данную квартиру. Но тут надо понимать: при выделении муниципальной квартиры самоуправление учитывает количество членов семьи и их доходы. Чем больше семья, тем большая квартира положена ей от города. Если количество членов семьи уменьшается, то есть риск, что по истечении договора самоуправление предоставит оставшимся меньшую жилплощадь.
Человек является владельцем квартиры, но в действительности там живет его супруг/ребенок. Человек обнаружил, что во время его отсутствия родственник сдал его квартиру (всю квартиру или одну комнату) постороннему человеку. Как действовать хозяину, чтобы выселить жильца?
– В таком случае, увы, поможет только суд. Хозяину придется подать иск с требованием выселить поднанимателя. Так уж исторически в Латвии сложилось: поселиться в квартире легко, а вот выселить человека по Закону о найме можно только через суд.
Хозяин сдает квартиру, а жильцы начали хулиганить. Они повредили общее имущество – выбили окно, испортили стены лифта. Кто будет отвечать за нанесенный всему дому ущерб?
– Ответственность за повреждение в таком случае несет собственник квартиры, имя которого занесено в Земельную книгу. Ему придется самому оплатить нанесенный дому ущерб. Но впоследствии он может требовать через суд, чтобы постояльцы возместили ему сумму потерь. Такое право владельцу жилья дает Гражданский закон.
Хозяин хочет продать квартиру, но там задекларирована его супруга и несовершеннолетние дети. Другой недвижимости у семьи нет. Надо ли хозяину спрашивать разрешения на продажу жилья у супруги, если недвижимость была приватизирована в браке только на его имя? Может ли супруга обратиться в Сиротский суд с просьбой запретить сделку на основании того, что после продажи квартиры дети останутся без крыши над головой?
– Если в квартире задекларированы дети, это не является препятствием для того, чтобы собственник продал это жилье. Если квартира приобретена (в том числе приватизирована) уже в браке, но записана на имя только одного из супругов, то любые действия с этой недвижимостью – дарение, продажу, залог – требуют разрешения другого супруга. Если же квартира была подарена одному из супругов во время брака или получена одним из них по наследству, то согласие второго супруга на какие-либо действия с ней не требуется. Такая квартира считается не совместной собственностью жены и мужа, а частной собственностью одного из них. Также супругу не нужно согласие второй половинки на продажу квартиры, которая была приобретена им до заключения брака.
Может ли хозяин квартиры продать недвижимость так, что члены его семьи узнают о сделке только после ее совершения? Что делать членам семьи владельца, чтобы обезопасить себя от такого случая?
– Как юрист я сталкивался с такими случаями. Если квартира не является общей собственностью супругов, то владелец может распоряжаться ею, не сообщая другим членам семьи. Члены семьи могут обезопасить себя от такой «неожиданности» только при помощи правовых документов. Например, можно попросить собственника квартиры оформить договор о завещании. Если такой договор заключен, то собственник уже не может завещать, продать или подарить эту квартиру без согласия потенциального наследника. К сожалению, владелец квартиры должен выразить согласие на такой вариант.
Человек хочет купить квартиру, но она принадлежит сразу двум (или даже трем) совладельцам, например, членам одной семьи или родственникам. Как правильно покупателю действовать в такой сделке, чтобы обезопасить себя и купить всю квартиру?
– Если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц, то покупателю нужно договариваться отдельно с каждым из собственников. С каждым надо договориться о цене и условиях. Но в таких сделках покупатель всегда рискует. Например, один из продавцов может в последний момент заупрямиться или передумать, взвинтить цену. Для того, чтобы обезопасить себя, первоначально нужно с каждым из продавцов заключить договор о намерениях и залоге. Согласно такому договору, если продавец отказывается от намерения продать свою часть квартиры, то он выплачивает покупателю залог в двойном размере (такой размер залога предусмотрен Гражданским законом).
Если один совладелец заупрямился и шантажирует нового хозяина остальных долей, то новый хозяин имеет право через суд добиваться прекращения совместной собственности. В таком случае вся квартира целиком будет выставлена на аукцион. Участвовать в таком аукционе может любой, в том числе и сами участники конфликта. Для любого совладельца это шанс получить все имущество в свою отдельную собственность.