Мать подарила сыну квартиру и не дождалась ни помощи, ни оплаты счетов! Что она сделала не так?
Правильно ли это – дарить собственную квартиру уже взрослым детям? Во многих случаях пожилой человек может получить от такой сделки определенные бонусы. Например, можно оговорить в договоре дарения, что впредь оплачивать коммунальные счета должен новый хозяин, а сам сениор получит право жить в квартире до конца своих дней. Но у договора дарения есть и свои риски. Как правило, они связаны с неблагодарностью человека, получившего квартиру в дар.
Подарила уже вторую квартиру
Ласма Озолиня живет в рижском районе Пурвциемс. Недавно она перенесла инсульт и передвигается с трудом. Однако женщина нашла силы прийти в редакцию «Делаем вместе!», чтобы поделиться своим горьким опытом с пожилыми читателями нашей газеты.
– У меня только один сын – Ивар. В 2005 году он заговорил со мной об оформлении договора дарения на мою трехкомнатную квартиру в Риге. Сын объяснял, что я уже пожилой человек, поэтому вопросы с недвижимостью лучше не откладывать, – рассказывает Ласма.
Поскольку у Ласмы были хорошие отношения и с сыном, и с его семьей, она согласилась подарить квартиру. К слову, это была уже вторая квартира, которую она переписывала на Ивара. За несколько лет до этого Ласма уже подарила ему двухкомнатную квартиру на Тейке, оставшуюся после смерти ее матери.
Не заплатил ни цента!
Долгое время после этой сделки все было хорошо. Сын работал за границей, Ласма постоянно навещала его супругу, сидела с внучкой. Однако после 2009 года пожилая женщина потеряла постоянную работу и заметила, что оплачивать счета за трехкомнатную квартиру стало все сложнее.
– Я заговорила с сыном о том, чтобы аннулировать договор дарения. Моей целью было продать слишком большую для меня трехкомнатную квартиру, купить жилье поменьше, а вырученные средства направить на оплату коммунальных долгов. Ведь за все это время Ивар не заплатил за квартиру, свет и газ ни цента.
Собиралась за алкоголем?
Однако мужчина удивился такому предложению матери. Отказываться от подаренной квартиры он не собирался, платить по счетам, приходившим на его имя, тоже. А вскоре ситуация осложнилась тем, что Ивар попал в тюрьму за экономическое преступление. На волю он вышел только в 2015 году.
С того времени между матерью и сыном словно кошка пробежала. Ласма настойчиво говорила о необходимости продать квартиру, за которой росли коммунальные долги, Ивар сердился и отказывался от таких бесед. Последней каплей для Ласмы стало неприятное происшествие в середине августа 2017 года. Тогда сын после очередной ссоры толкнул ее и закрыл в квартире. Поскольку у женщины плохо с сердцем, она позвонила в скорую помощь, а врачи, которые не могли попасть в квартиру, вызвали муниципальную полицию. Спустя какое-то время полицейским удалось дозвониться до Ивара и потребовать, чтобы он пришел с ключами от дверей. Мужчина явился и пояснил, что закрыл мать, потому что она якобы «собиралась за алкоголем».
Третий год ходит по судам
Ласму очень обидело это происшествие, поэтому она обратилась в Государственную юридическую администрацию, где малообеспеченные жители страны могут получить бесплатные услуги юриста и адвоката. В администрации ей действительно выделили адвоката, который составил иск в суд о расторжении договора дарения.
Рассмотрение дела состоялось весной 2019 года, но районный суд занял сторону Ивара. Согласно Гражданскому закону даритель действительно имеет право требовать расторжения договора дарения, если одариваемый проявил по отношению к нему грубую неблагодарность. Но, по мнению районного суда, Ласме не удалось доказать, что сын действительно был «грубо неблагодарен». Ведь в тот роковой день, когда полиция потребовала от него открыть квартиру и обеспечить матери доступ к медицинской помощи, Ласма не пожаловалась медикам на ушибы. Получается, у женщины нет веских доказательств того, что сын ее толкнул или ударил.
Ласма не опустила рук и обжаловала решение в Окружном суде. Очередной ее иск о расторжении договора дарения будет рассмотрен в сентябре 2019 года.
Управляющий выставил счет на 5000 евро
Ласма надеется, что Окружной суд отнесется к ее иску иначе, чем районный. Но победа над Иваром может оказаться пирровой, поскольку... у квартиры к тому времени будет другой хозяин.
– Пока я упрашивала Ивара продать квартиру и объясняла, что с моей маленькой пенсии мне не удается оплачивать все коммунальные платежи, долг перед домоуправлением Rīgas namu pārvaldnieks постоянно рос. В начале 2019 года состоялся суд, в котором управляющий требовал взыскать с Ивара все задолженности по квартире на сумму более 5000 евро, – рассказывает Ласма.
Разумеется, управляющий в суде победил. Через несколько недель Ласма узнала, что дело попало к судебному исполнителю, который выставил квартиру на аукцион. В системе электронных торгов действительно указано, что квартира Ласмы (то есть квартира Ивара) продается за 12 000 евро.
Бабушка в довесок
Как трехкомнатная квартира в хорошем панельном доме Пурвциемса может стоить так дешево?
– Дело в том, что квартира имеет отягощение, – пояснили в бюро судебного исполнителя. – Когда Ласма заключала с Иваром договор дарения, она требовала права пожизненно проживать по этому адресу. Это право бывшей хозяйки было занесено в Земельную книгу. Следовательно, любой человек, который купит квартиру, должен будет обеспечить Ласме проживание по старому адресу по крайней мере до тех пор, пока суд не решит иначе.
Однако Ласму такие объяснения не утешают. Она рассказывает, что после объявления торгов к ней начали приходить и звонить подозрительные личности. Видимо, это потенциальные покупатели-дельцы, которые заранее хотят узнать, выдержит ли пожилая женщина моральный прессинг или убежит из квартиры при первых запугиваниях.
– Мне так и говорят: «Пакуй вещи старая, мы тебя скоро будем выселять», – рассказывает Ласма.
Пожилому человеку после инсульта очень сложно сопротивляться такому давлению. Ведь теперь Ласма не может обратиться за защитой даже к собственному сыну.
Сын должен купить меньшую квартиру?
Мы рассмотрели документы нашей читательницы и обнаружили, что в 2005 году при составлении договора дарения нотариус предусмотрел определенные механизмы, которые сегодня защищают Ласму от выселения на улицу. Во-первых, в договоре действительно указано право госпожи Озолини пользоваться квартирой до конца дней. Во-вторых, согласно договору, в случае отчуждения квартиры (к этим случаям относится и продажа квартиры с торгов) Ивар обязан купить матери квартиру меньшей площади. Правда, если мужчина не захочет выполнить это обязательство добровольно, Ласме нужно будет доказывать свои права через суд. А для 80-летней женщины это, как вы понимаете, очень затруднительно...
Кто должен платить по счетам?
Юрист Латвийского комитета по правам человека Денис Горба считает, что у конфликта между Ласмой и Иваром было несколько путей решения.
– Ситуацию осложняет то, что практически одновременно состоялись два суда: по взысканию с Ивара коммунального долга за квартиру и по вопросу расторжения договора дарения. В таком случае я как юрист составил бы от имени Ласмы заявление в суд и попросил бы отложить рассмотрение иска Rīgas namu pārvaldnieks до тех пор, пока второй суд не примет окончательного решения о расторжении договора дарения. Сейчас же может оказаться, что в сентябре Ласма выиграет суд против Ивара и докажет, что договор дарения нужно аннулировать. Но вернуть квартиру будет уже намного сложнее, ведь та почти наверняка будет продана с аукциона.
– Кто должен был оплачивать счета домоуправления, если официально квартира принадлежала Ивару, но проживала в ней Ласма?
– Перед домоуправлением за оплату счетов отвечает собственник квартиры, то есть Ивар. Однако сам он также мог требовать через суд, чтобы мать как пользователь квартиры оплачивала счета. Для того, чтобы между сторонами не возникали конфликты по вопросу оплаты счетов, этот нюанс необходимо предусмотреть в самом договоре дарения. Например, можно указать, что все счета и расходы, связанные с квартирой, после заключения договора должно оплачивать одариваемое лицо.
Новый хозяин и его права
– Почему Ласме так сложно доказать, что сын проявил к ней открытую неблагодарность?
– Гражданский закон действительно говорит, что по причине грубой неблагодарности одариваемого лица договор дарения может быть расторгнут. Однако даритель при этом должен заручиться надежными и недвусмысленными доказательствами такой неблагодарности. Например, такими доказательствами могут служить акты полиции об оставлении в беспомощном состоянии (без еды, в закрытой квартире, в болезни и т.п.), а также заключения медиков о нанесении телесных повреждений.
– В договоре дарения сказано, что без согласия Ласмы сын не может подселять в квартиру третьих лиц. Обязан ли новый хозяин квартиры соблюдать этот пункт?
– По документам видно, что в Земельной книге по этому адресу сделана только одна отметка о праве Ласмы пожизненно проживать в квартире. Отметки о запрете на подселение третьих лиц нет, следовательно, выполнение этого условия для нового хозяина не будет обязательным. Все важные условия договора дарения нужно вносить в Земельную книгу, это защищает интересы дарителя.
Выселение силой – незаконно
– Как вы думаете, сможет ли новый хозяин квартиры выселить Ласму, несмотря на отметку в Земельной книге?
– Выселить человека из квартиры можно только по решению суда. Так что в будущем новый хозяин сможет выселить Ласму, если найдет достаточно серьезные аргументы для судебного иска. Например, он может доказывать через суд, что Ласма обязана оплачивать коммунальные услуги по этому адресу. Не берусь предсказать решение суда по такому вопросу, но если оно будет против Ласмы, то ее выселение станет реальностью. Однако подобные суды также требуют времени, и для Ласмы главное вовремя реагировать на повестки в суд, с помощью назначенного бесплатного юриста писать грамотные пояснения и оспаривать решения суда, принятые не в ее пользу.
– Получается, что вся надежда – на честность нового приобретателя квартиры и на то, что он не выставит Ласму за дверь без решения суда?
– Именно так. Если Ласму выселят силой без решения суда, ей самой придется обращаться в суд и требовать восстановления права пользования квартирой, а это требует больших усилий и времени.
Спасение потребует много сил и удачи
– Последний вопрос: что случится, если осенью суд признает договор дарения квартиры недействительным?
– Тут мы вступаем в область предположений, поскольку это очень необычный случай. Возможно, что при активных действиях самой Ласмы такое решение суда позволит даже аннулировать результаты аукциона, отчего пострадает в том числе покупатель квартиры. Сейчас самым правильным для Ласмы было бы проинформировать судебного исполнителя, отвечающего за торги, о продолжающемся судебном процессе против Ивара. А честный судебный исполнитель обязан передать эту информацию всем потенциальным покупателям квартиры, которые обращаются к нему за сведениями перед участием в электронном аукционе. В таком случае покупатель будет хотя бы информирован о рисках, сопровождающих сделку. Возможно, из-за этого спорная квартира так и не будет продана до самого сентября.
– Если квартира будет признана собственностью Ласмы, кто должен будет оплатить коммунальный долг на 5000 евро?
– В таком случае долг ляжет на саму Ласму, а домоуправлению придется доказывать свои права на взыскание через суд. Это займет определенное время, поэтому Ласма, возможно, успеет продать слишком большую для себя квартиру, а с полученных денег оплатить счета управляющего и купить квартиру меньшей площади. Но выполнять такой план нужно энергично и с помощью грамотного юриста.