В январе 2014 года в Латвии вступили в силу поправки к Закону об управлении, согласно которым владельцы квартир получили возможность рассчитываться с поставщиками коммунальных услуг напрямую. «Слухами земля полнится, – пишут наши читатели, – когда новые порядок начнет действовать в реальной жизни, что для этого должны предпринять хозяева жилья?»
Много вопросов и у управляющих, представителей обществ собственников и уполномоченных лиц домов. Директор департамента строительной и жилищной политики Министерства экономики Латвии Илзе Оша посетила семинар Латвийской гильдии управляющих и дала разъяснения о порядке введения прямых расчетов.
Что изменилось?
– Напомню, что сегодня жители расплачиваются за тепло, воду и вывоз отходов при посредничестве управляющего. Практика показала, что иногда это приводит к серьезным финансовым потерям: управляющие получают деньги жителей, но не перечисляют их поставщикам.
В декабре Сейм в третьем чтении принял поправки к Закону об управлении, и 15 января 2014 года вступила в силу новая редакция закона, предусматривающая право жителей вести расчеты за коммунальные услуги напрямую с поставщиками.
В новых домах – по умолчанию
– Согласно новой редакции Закона об управлении, владельцы квартир в домах, сданных в эксплуатацию после 2013 года, должны по умолчанию расплачиваться за коммунальные услуги напрямую с поставщиками. В свою очередь, управляющий может выступать в качестве посредника между сторонами только в случае, если жители новостройки приняли соответствующее решение.
Владельцы квартир в домах, построенных до конца 2013 года, исторически рассчитываются за коммунальные услуги при посредничестве управляющих. Для них Законом об управлении предусмотрены особые переходные правила. В этих правилах описано, как именно владельцы квартир конкретного дома смогут перейти на систему прямых расчетов. Процедура перехода может быть запущена после того, как к введению прямых расчетов подготовится само предприятие-поставщик.
Платить за все будут жители
– На данный момент большинство поставщиков коммунальных услуг в Латвии не практикуют прямых расчетов, получая деньги жителей через управляющих, – говорит Илзе Оша. – После принятия поправок к Закону об управлении эти предприятия либо должны создать собственные расчетные центры для прямой работы с жителями, либо же доверить администрирование прямых платежей лицензированным предприятиям.
Другими словами, поставщики должны определиться и подсчитать, сколько будут стоить их услуги по подготовке прямых расчетов с жителями. Оплачивать эту новую услугу должны будут владельцы квартир дома, проголосовавшего за переход на прямые платежи. Дополнительный счет за подготовку квитанции поставщики будут присоединять к обычному счету за саму услугу – воду, тепло и т.д.
Ждем до мая 2014 года
– Сейчас владельцы квартир, управляющие, общества собственников и кооперативы не могут предпринять никаких действий, чтобы ускорить переход дома на прямые расчеты. Они вынуждены дожидаться информации от поставщиков услуг, которая должна быть подготовлена не позже 31 мая 2014 года. Как только предприятия сообщат управляющим о себестоимости обслуживания прямых счетов, начнется второй этап внедрения прямых расчетов.
Отмечу, что Законом об управлении предусматривается экономически обоснованная и справедливая плата за введение прямых расчетов. Что это значит для собственников квартир? То, что они в любой момент смогут запросить у поставщика услуг обоснование платы, заложенной в счете за обеспечение прямых расчетов. Такое правило за собственниками квартир закреплено в Законе о защите прав потребителей. Мы отдельно оговорили справедливость и обоснованность платы за введение прямых расчетов, потому что уже на этапе дискуссий в Сейме поставщики заявляли, что стоимость этой дополнительной услуги будет весьма высока. Говорилось даже, что жители дома, выбравшие переход на прямые расчеты, должны будут заплатить до трех евро за каждую (!) ежемесячную квитанцию. Да, дорого! Однако повторю, что закон оставляет за пользователями право требовать обоснования дополнительного счета. Надеемся, это заставит поставщиков услуг изначально предлагать клиентам экономически обоснованные счета.
Будут правила Кабинета министров
– Управляющие и жители спрашивают, по какой именно методике потребители, выбравшие прямые расчеты, будут расплачиваться за коммунальные услуги. Согласно Закону об управлении жилыми домами Министерство экономики обязано разработать отдельные правила Кабинета министров, определяющие, как собственники квартир будут выбирать тот или иной вариант оплаты услуг. Это значит, что до лета 2014 года мы подготовим проект соответствующего постановления правительства.
Сейчас мы ведем переговоры с Ассоциацией производителей тепла и уже выяснили шесть вариантов методики прямых расчетов за тепло. Так много вариантов требуется потому, что в каждом доме своя ситуация: где-то есть отопление и нет горячей воды, где-то существует система циркуляции, а где-то ее нет и т.д. Впереди еще долгие подсчеты, и проект правил Кабмина мы подготовим в лучшем случае к маю 2014 года.
По каждой услуге – свое решение
– Владельцы квартир получат право рассчитываться напрямую за поставку теплоэнергии (в том числе, если отопление и нагрев воды обеспечиваются при помощи природного газа), вывоз отходов, воду и канализации. Однако жители не смогут напрямую оплачивать электричество в помещениях общего пользования.
Есть еще один важный нюанс: владельцы квартир могут выбрать вид расчетов по каждому виду услуг отдельно. Прямые расчеты особо выгодны в случаях, если сама услуга стоит дорого, а подготовка прямого счета сравнительно не дорога. Это в первую очередь относится к отоплению. Как показывает практика, если управляющий пропадает, прихватив деньги жителей за теплоэнергию, дому приходится повторно выплачивать от двух-трех до 10 тысяч евро. Это огромный ущерб для владельцев квартир, поэтому они могут согласиться платить по два-три евро за подготовку индивидуальных счетов за теплоэнергию. Взамен они получат гарантию, что управляющий не скроется с большой суммой домовых денег.
Зато с введением прямых расчетов за вывоз мусора я предвижу трудности: ежемесячный счет за эту услугу составляет четыре-пять евро, а сама подготовка такой отдельной квитанции – например, два евро. Владельцы квартир захотят оплачивать вывоз мусора по-прежнему при посредничестве управляющего.
О неперенятых домах спросят дважды
– В новой редакции Закона об управлении имеется отдельная часть, определяющая порядок принятия решения о переходе дома на прямые расчеты. Порядок этот относится в первую очередь к приватизированным домам, владельцы которых не переняли прав управления. Владельцы квартир в таких домах могут сами проголосовать за переход на прямые платежи до 31 января 2015 года. Если собственники не соберутся и не выскажут общего мнения, управляющий обязан организовать в доме письменный опрос.
Дома, в которых владельцы квартир переняли права управления и заключили с управляющим соответствующий договор полномочий, под этот порядок не подпадают. В перенятых домах управляющий должен сделать только одно: разослать владельцам квартир информацию о стоимости введения прямых расчетов. Получив извещения, жители должны сами сойтись на собрание и принимать решение о переходе на новую систему. Если владельцы квартир проигнорируют информацию управляющего, они автоматически продолжат расплачиваться за коммунальные услуги через домоуправление. Управляющий в таком случае не должен инициировать дополнительного опроса.
Отказать жителям нельзя
– Поставщикам услуг, которые не осуществляли прямых расчетов с жителями на момент вступления в силу новой редакции Закона об управлении, нужно подготовиться к переменам. Для этого им предоставлен переходный период до 1 октября 2015 года. К этому времени производители тепла, водоканалы и операторы вывоза отходов обязаны заключить договора со всеми домами, желающими расплачиваться за услуги без посредников.
Хочу обратить внимание владельцев квартир еще на один нюанс Закона об управлении: поставщик услуг поставлен в зависимость от решения владельцев квартир. Отказать клиенту в прямых расчетах поставщик не имеет права. В качестве компенсации ему предоставлено право выбирать, самому ли заниматься администрированием прямых платежей или доверить это третьим лицам. Таким третьим лицом может стать любое предприятие, зарегистрированное в Комиссии финансового рынка и капитала. Например, поставщик услуг может поручить администрирование прямых расчетов тому же домоуправлению. Однако в таком случае управляющему понадобится лицензия Комиссии финансового рынка и капитала. Зная это, некоторые домоуправления уже зарегистрировались в качестве платежного предприятия. Например, сделало это Елгавское управление недвижимым имуществом.
Договора останутся коллективными
– Напоследок хочу ответить на частый вопрос собственников жилья: подразумевают ли поправки к Закону об управлении заключение индивидуальных договоров между поставщиком и владельцем квартиры? Нет, закон не предусматривает прямых договоров. После введения прямых расчетов 1 октября 2015 года поставщики продолжат отвечать за поставку услуг только до границы ответственности, которая, как правило, пролегает по домовым измерительным приборам или стене дома, – пояснила Илзе Оша.