Всё что надо знать о своём доме!

Хозяин ли вы своему дому? Печать E-mail
19.09.2018 17:52

Все о правах собственников квартир, которые не переняли право управления домом! В Латвии квартировладельцы переняли права управления только в 20% домов...

После приватизации многоквартирных домов прошло более 20 лет. В Законе о приватизации государственных и муниципальных жилых домов (51 статья) сказано, что владельцы квартир обязаны в течение шести месяцев после принятия решения о передаче дома на приватизацию устроить общее собрание с целью создания общества собственников квартир. На этом собрании жители должны принять решение самим ли обслуживать дом или передать право управления уполномоченному лицу. Однако эти требования закона выполнены только в 20% домов Латвии. Это очень мало, ведь в Литве и Эстонии данный показатель превышает 90%, пишет lvportals.lv.

Раз в год есть право голосовать

Поскольку жители приватизировали только отдельные части собственности – квартиры, но не хотят перенимать в свое управление весь дом в целом, это свидетельствует об их равнодушии к техническому состоянию дома и его будущем. По этой причине жители должны быть вроде бы удовлетворены тем, что делает уполномоченный управляющий, поставленный над ними самоуправлением или государством. Обычно это учреждение самоуправления, которое специализируется на обслуживании многоквартирных домов и является наследником советских домоуправлений.

В таких условиях, не принимая на себя никакой ответственности, владельцы квартир все-таки очень часто недовольны услугами домоуправления и платой за его услуги. Они частенько спрашивают у нас, законно ли поступает управляющий? Как бороться с несправедливость? И тут надо помнить – пока вы не стали хозяином своего дома, ваше право голоса ограничено.

И все-таки даже тогда, когда дом находится на балансе самоуправления, владельцы квартир могут сообщать управляющему свое мнение путем голосования против его планов на обслуживание. Правда, такое голосование возможно только раз в год и собственникам важно об этом знать, чтобы редкую возможность не пропустить. Их права проголосовать против планов управляющего утверждены в правилах Кабинета министров № 408.

Этот нормативный акт определяет порядок, в котором управляющий жилым домом составляет смету на содержание и обслуживание жилого дома в следующем году, подсчитывает плату за управление и обслуживание жилого дома для каждой квартиры, сообщает жителям о размере платежей в следующем календарном году, информирует собственников о предусмотренных сметой расходах, а также готовит годовой отчет о своей работе.

О принципах составления сметы и методике подсчета платежей за управление тоже можно почитать в правилах КМ № 408, однако жителям важнее понять, как и когда они могут выразить свое мнение. Это определяется 10-м пунктом правил КМ: управляющий письменно сообщает о запланированных на следующий год расходах и платежах до 15 октября соответствующего года. В сообщении управляющий указывает время и место (например, сайт домоуправления или информационный стенд), где владелец квартиры может ознакомиться со сметой и планом работ по содержанию дома. По письменному запросу владельца квартиры управляющий обязан в течение двух недель предоставить ему такую информацию индивидуально.

Что далее важно – не позже, чем в течение шести недель после дня получения соответствующего сообщения от управляющего общность владельцев квартир принимает решение об утверждении или отклонении подготовленного управляющим плана и сметы работ по дому.

Владельцы квартир очень часто эти свои права не используют. Например, в первые месяцы года они жалуются, что плата на обслуживание в их доме без всяких оснований была повышена, что это не может быть законно, что управляющий запланировал разные ремонтные работы и теперь требует денег... И непонятно, то ли владельцы квартиры пропустили сообщение управляющего о смете работ на следующий год и не ознакомились с запланированными работами (так действует большинство собственников в домах, где не созданы общества), то ли сам управляющий нарушил закон и не проинформировал жителей о своих планах на следующий год.

Какие решения вы можете принять?

Если владельцы квартир в упомянутые сроки не приняли решения об утверждении плана управляющего на следующий год, не подали управляющему своих предложений, то разработанный им вариант вступает в силу с 1 января следующего года (или в другой срок, предусмотренный управляющим). Владельцы квартир больше не имеют никакого основания или права оспаривать дальнейшие действия домоуправления.

Если все-таки владельцы квартиры получили сообщение управляющего, ознакомились с цифрами и хотят высказать свое мнение путем голосования, то им надо четко понимать, от каких именно услуг они могут отказаться, а от каких нет. В 15-м пункте правил Кабинета министров сказано: утверждая или оспаривая план работ управляющего, общность владельцев квартир:

■ не может отказаться от выполнения запланированных управляющим работ по ремонту дома, его восстановлению или перестройке;

■ может проголосовать за другие расценки на услуги, указав варианты для обеспечения этих услуг (например, другой поставщик услуг, другая методика выполнения работ и т.д.);

■ может принять решение о другом источнике финансирования для ремонта, восстановления или перестройки дома;

■ может принять решение о другом распределении финансирования на ремонт, восстановление или перестройку дома по годам;

■ может принять решение о санитарном уходе за помещениями общего пользования и уборке общего участка земли без посредничества управляющего, в решении указав новый порядок уборки и ответственность владельцев квартир;

■ может принять решение о включении в смету платы за страхование общей собственности;

■ может принять решение о перенятии права управления жилым домом;

■ может наделить одно доверенное лицо полномочиями для связи с управляющим.

В свою очередь управляющий обязан в течение двух недель дать письменный ответ собственникам квартир или их уполномоченному лицу о том, может ли он обеспечить обязательные работы по содержанию дома с учетом принятых общностью собственников решений. Если владельцы квартир проголосовали за другое распределение финансовых накоплений на ремонт, восстановление или перестройку дома (например, решили копить на ремонт крыши не два года, а пять), то управляющий письменно указывает, не угрожает ли это дальнейшей эксплуатации дома.

Если же управляющий сообщил, что не может обслуживать дом в соответствии с решениями общности квартировладельцев, то им остается только голосовать за перенятие права управления домом. Если собственники этого не сделают, то план управляющего и расчитанная им плата за обслуживание вступают в силу с 1 января следующего года или в другой указанный управляющим срок.

Надо сказать, что в правилах КМ № 408 четко сказано, что делать управляющему и владельцам квартир, если конструкции и элементы жилого дома находятся в аварийном или предаварийном состоянии. Владельцам таких домов стоит ознакомиться с соответствующими нормами (пункт 7, 12 и 13 правил КМ). Важно знать также о правах управляющего выставлять жителям дополнительные счета, чтобы получить обратно средства, затраченные на внеплановый ремонт (пункт 21-32).

Владельцы квартир имеют право каждый год до 1 апреля получать от управляющего письменное сообщение о том, где (на домашней странице управляющего, на инфостенде и т.п.) они могут ознакомиться с обзором доходов и расходов по управлению их домом в предыдущем календарном году.

Если собственники квартир обратили внимание на все упомянутые пункты правил, если они действительно углубились в сметы и планы управляющего и интересуются своими правами, это значит, что они вполне готовы к следующему шагу – стать полноправными собственниками и перенять права управления домом.

А как с платой за услуги?

Для владельцев квартир в неперенятых государственных и муниципальных домах важны также правила Кабинета министров № 1013 о порядке, в котором владельцы квартир в многоквартирном жилом доме рассчитываются за услуги, связанные с пользованием квартирной собственность. Собственно, данные правила нередко применяются и в домах, которые уже переняты собственниками.

Итак, в правилах КМ № 1013 определены следующие обязанности управляющего:

■ ознакомить каждого владельца квартиры с условиями договор, заключенными с поставщиками услуг для соответствующего жилого дома, письменно указав время и место, по которым можно получить соответствующую информацию;

■ письменно информировать каждого владельца квартиры об изменениях в соответствующих договорах на коммунальные услуги, отправляя соответствующую информацию в течение месяца после вступления в силу поправок к договору, если эти поправки меняют порядок оплаты услуги, условия предоставления услуги (скажем, переодичность предоставления услуги, параметры теплоносителя и т.п.), порядок перерасчета за услугу, которая не была предоставлена или была предоставлена с нарушением качества или количества, предусмотренных в договоре.

Порядок того, как происходят взаимные расчеты между собственниками квартир и управляющим, определяют в договоре на управление, и упомянутый порядок должен быть единым для всех квартир дома.

Владельцы квартир неплохо разбираются в большей части коммунальных счетов, но вот порядок оплаты вывоза мусора и воды все еще вызывает вопросы.

Плата за вывоз мусора для владельца каждой отдельной квартиры начисляется на основании информации о числе задекларированных в этой квартире лиц. Таким образом управляющий делит между владельцами квартир всю плату за вывоз мусора, за исключением части, уплаченной владельцами или нанимателями нежилых помещений и художественных мастерских.

Что касается воды, то стоит напомнить только несколько аспектов: почти в каждом доме образуется разница между показаниями квартирных счетчиков и данными общего водомера. В обычных условиях ее делят поровну между всеми собственниками квартир, но в особых случаях могут записать на владельца только одной квартиры. Для того, чтобы с вами этого не случилось, нужно быть очень внимательным. Нужно установить в квартире индивидуальные счетчики воды, не допускать пропуска в сдаче показаний счетчиков больше, чем на три месяца, обеспечивать управляющему доступ к индивидуальным водомерам, не использовать поврежденные счетчики или приборы с сорванными пломбами, вовремя раз в четыре года верифицировать квартирные водомеры. Также не забывайте информировать управляющего, если уезжаете и из-за этого не сможете вовремя сдать показания счетчиков. Все эти нюансы установлены правилами Кабинета министров № 1013.

 
© 2012 Делаем ВМЕСТЕ!