Всё что надо знать о своём доме!

С чего начать обновление дома? Печать E-mail
22.05.2019 12:11

Срок эксплуатации многих многоквартирных домов уже истек, у других – быстро приближается к завершению

Большая часть жителей многоквартирных домов заботятся только о своих жилищах, забывая, что срок эксплуатации всего дома приближается к завершению. Это значит, что нам пора подумать об обследовании и реновации своих многоэтажек, иначе в один прекрасный день мы можем оказаться на улице. Портал LVportals.lv рассказывает, с чего начинать обновление своего дома.

А часики-то тикают!

Первые типовые дома, так называемые «хрущевки», появились в Риге уже в 1958 году. Это были пятиэтажки из силикатного кирпича с маленькими комнатками. Следующий этап – крупнопанельное домостроение – начался в 1960 году. Жилой фонд Риги состоит в основном из многоквартирных жилых домов такого типа. Конечно же, у любого здания есть свой срок эксплуатации.

Средний срок службы типового жилого дома определен в правилах Кабинета министров (КМ) № 907 «Правила по обследованию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилого дома и по минимальным требованиям к энергоэффективности жилого дома».

В 1-м приложении к данным правилам жилые дома в зависимости от вида строительства и использованных материалов разделены на шесть капитальных групп. Типовые или серийные жилые дома соответствуют четвертой (здания 316-й, 318-й, 119-й серий) и пятой (здания 103-й, 104-й, 464-й, 467-й, 602-й, 602-й P серий) группам. Зданиям четвертой группы отведен срок службы в 60 лет, а пятой – 70 лет.

Таким образом, несложно подсчитать, что в прошлом году закончился срок эксплуатации серийных домов, возведенных в 1958 году, остальные близки к этому.

Пока ничего не падает

Всеобъемлющие и систематические исследования технического состояния этих зданий и их конструктивной выносливости в Латвии не проводились, однако студенты строительных специальностей Рижского технического университета уже давно изучают этот вопрос в рамках своих курсовых работ. Несколько лет назад был осуществлен общий проект Бюро рижского городского архитектора и Рижского университета им. П. Страдиня «Возможности долгосрочного развития микрорайонов с многоэтажными домами», в котором было проведено обследование более 100 типовых многоэтажек столицы.

Вот какие характерные дефекты были найдены в наших домах:

■ межпанельные швы заполнены материалами низкого качества, не обеспечена их герметичность;

■ балконы находятся в аварийном состоянии;

■ плохая теплоизоляция магистральных теплопроводов.

При этом не найдено никаких сверхкритических нарушений, которые бы свидетельствовали о ненадежном состоянии конструкций зданий и потенциальной опасности серийных домов. Однако понятно и то, что оценивать техническое состояние многоэтажных жилых домов в общем – по таким критериям, как, например, серия, год строительства, не будет объективно. Не случайно в правилах КМ определяется только средний срок эксплуатации, ведь дома одного типа могут очень отличаться по качеству даже если они стоят в одном микрорайоне Риги. Во-первых, долговечность дома зависит от качества строительства, которое при социализме существенно разнилось, во-вторых – от технического надзора и обхозяйствованиz. Если дом построен качественно и хорошо содержался, то сегодня он находится на середине жизненного срока.

Первое и главное – несущие конструкции здания

Доктор технических наук, директор Института строительного производства Строительного факультета РТУ Мартиньш Вилнитис считает, что каждый дом надо оценивать отдельно:

– Нельзя утверждать, что все дома, например, 467-й серии в плохом состоянии.

Обобщенно можно констатировать, что у кирпичных домов меньше проблем с конструктивными элементами, а у крупнопанельных зданий слабым местом могут быть поврежденные соединения между панелями. Думаю, волноваться надо тем, кто живет в зданиях, несущими конструкциями которых являются панели, соединенные сваркой.

Первое, что надо сделать собственникам квартир, обеспокоенным состоянием своего дома, это заказать обследование строительного специалиста о состоянии этих соединений. Это надо повторять, скажем, раз в 10 лет. В таком случае жители будут знать, есть у них повод для волнения в ближайшем будущем или нет.

В советское время здания проектировались с двойным, а то и больше резервом времени эксплуатирования, так что не хотелось бы думать, что панели вот-вот начнут падать или дома развалятся. Однако в отдельных случаях, если здание эксплуатировалось неправильно, такое все же может произойти.

Второе. Сертифицированный специалист, который обследует ваш дом, заодно составит список необходимых работ, ибо ясно, что старому дому необходимы вложения. Если они не нужны для укрепления несущих конструкций, то, возможно, нужны на ремонт крыши. Не сделав эти работы вовремя, можно получить проблемы как раз с несущими конструкциями. Следующее по важности – инженерные сети: водоснабжение, канализация, отопление, электричество.

У жителей по большей части лишних денег нет, на все их, конечно, не хватит. Так что приоритеты выстраиваем следующим образом: во-первых, надо ремонтировать несущие конструкции, а затем все остальное. Важен также вопрос потери тепла, что актуально для панельных домов.

Нормально построенное здание будет стоять прочно при условии, что управляющий будет соблюдать изложенный в правилах КМ № 906 порядок обследования и технического обслуживания имеющихся в жилом здании устройств и инженерных сетей. В этом нормативном акте подробно изложено, какие элементы дома и как часто надо обследовать, в течение какого времени устранять обнаруженные дефекты.

В 16-м пункте упомянутых правил также определено: «Техническое обследование здания необходимо провести, если у дома, соответствующей части строения и встроенных строительных элементов закончился указанный во 2-м приложении правил средний срок эксплуатации».

Балконы действительно просят проверки

Внимательное изучение правил КМ № 906 приводит к пессимистическому выводу: в наших домах есть немало элементов типовых конструкций, срок службы которых короток и давно уже истек.

Так, например, срок службы готовых конструкций стенных панелей или стыковых швов – 10 лет, различных видов крыш – 40 лет, а их гидроизолирующего покрытия – от 15 до 25 лет.

У железобетонных плит большого размера для лоджий и балконов – соответственно 50 и 60 лет.

Наиболее критическая ситуция с инженерными сетями: трубам водопровода холодной воды и канализации в зависимости от рода службы отведено только 15–30 лет (исключение – чугунный канализационный трубопровод, которому отведено 60 лет). Так можно продолжать и продолжать. To, что упомянутое в правилах надо воспринимать серьезно, подтверждает ситуация с балконами, срок эксплуатации которых определен в 50 лет, однако многие из них уже опасны.

В конце прошлого года Министерство экономики в сотрудничестве со строительными специалистами провело обследование технического состояния балконов многоэтажных жилых зданий 316-й и 318-й серий. Приоритетным обследование балконов зданий этих серий стало потому, что домоуправы признались, что именно в хрущевках состояние балконов наиболее критическое. В итоге сделан вывод, что 55% из проверенных балконов зданий 316-й серии и 83% балконов зданий 318-й серии надо незамедлительно или в течение ближайших трех лет отремонтировать. В качестве особо опасных признан 1% проверенных балконов домов 316-й серии и 0,3% балконов 318-й серии, их эксплуатацию необходимо прекратить, а сами балконы снести.

Kак показало исследование, на техническое состояние балконов по большей части оказывали воздействие условия среды, а также ненадлежащая эксплуатация – вовремя не ликвидированная порча гидроизоляции и не ремонтировавшаяся система удаления осадков.

Mинистерство приглашает квартировладельцев уделить усиленное внимание техническому состоянию конструкций ограждений балконов, особенно их креплению к зданиям, ибо в некоторых случаях они уже ненадежны.

Здесь надо отметить, что внешние конструкции балконов и лоджий являются частью общей собственности жилого дома.

Для того, чтобы жители могли снизить расходы на восстановление балконов, Министерство экономики предложило типовое решение перестройки или восстановления балконов. В электронной базе министерства опубликованы три вида типовых решений, а также приблизительные строительные расходы.

Само по себе ничего не пройдет

Мнение председателя правления Латвийской ассоциации управляющих домами и ассоциаций управляющих Гиртса Бейкманиса о сложившейся ситуации таково:

– Мы нередко слышим от квартировладельцев: «Ах, дома запущены, нас заставили приватизировать квартиры, и поэтому мы теперь страдаем!» Во-первых, никого силой не заставляли, от приватизации можно было отказаться, во-вторых, имущество люди приобрели за сравнительно небольшую цену. Однако теперь это частная собственность, которую можно улучшить, продать дороже, чем она куплена, передать в наследство потомкам.

В советское время коммунальные платежи за квартиру были невысокими. Существовала государственная система дотирования обслуживания домов. После восстановления независимости, когда подняли цены как на воду, так и на другие услуги, люди начали удивляться – мол, как же так: все так дорого. Но и раньше все стоило недешево, просто только теперь нам открылась настоящая цена. Надо помнить, что дома сегодня стали на 20 и больше лет старше, приближаются к «возрасту седины». В итоге на жильцов посыпались проблемы... Квартировладельцы видят, что в стенах домов образуются щели, тепло выдувает ветер, крыши протекают аж до подвалов, и обо всем этом надо задуматься.

Если надо делать накопления на ремонт несущих конструкций или крыши, владельцы квартир, как правило, понимают, о чем идет речь, и на собраниях большинством голосов способны проголосовать за создание такого накопительного фонда. К тому же для реновации домов в настоящее время доступно софинансирование из фондов Евросоюза. Все это побуждает понять, что если мы хотим жить экономичнее, то давайте утеплим дом, заменим окна, двери, крышу и вообще все приведем в порядок!

В процессе реновации будут приведены в порядок конструктивные элементы здания, и оно еще прослужит долго. На дом будет «надето пальтишко», которое не только сохранит в нем тепло, но и улучшит гидроизоляцию и все остальное. В итоге с точки зрения конструкции мы дадим дому новую жизнь.

Инженерные сети – еще один болезненный вопрос. Пока в доме есть электричество и из крана течет вода, этой стороне жизни дома особого внимания не уделяют, и управляющему трудно убедить собственников квартир в необходимости ремонта труб. Однако по существу эксплуатационное время именно этих комуникаций давно кончилось.

Сложный вопрос – электроинсталляция. Поставщик электроэнергии, как правило, заменяет распределительный шкаф, но внутренняя инсталляция в наших домах нередко проведена в шестидесятые годы. В то время в каждой квартире была лишь одна радиоточка, какой-нибудь проигрыватель и стиральная машина Rīga. В наши же дни жилые помещения переполнены электроприборами, не говоря уже об электрических плитах. Когда все это включается, старые провода раскаляются добела. И возникает вопрос – что в приоритете?

Все мы так или иначе связаны с этими коммуникациями, с крышей, с землей под домом. Сами по себе проблемы не пройдут. Однако позитивно уже то, что мы об этом начали говорить, обсуждать, делать выводы.

M. Вилнитис тоже пессимистичен:

– Mне кажется, что владельцам квартир очень сложно принять общее решение о накоплениях для ремонта дома. Есть дома, в которых такое решение никогда не удается принять. Если бы требование ремонтировать дома прибрело силу закона, все было бы сравнительно быстро решено. Ведь если в море тонет корабль, то пассажиры вряд ли станут голосовать за то, стоит ли спасаться. Так и с жителями: им еще можно доверить голосование по такому вопросу, как ремонт инженерных сетей. Но если речь идет идет о ремонте несущих конструкций, то такой подход к решению проблемы, на мой взгляд, не годен.

 
© 2012 Делаем ВМЕСТЕ!