В середине января в Латвии вступили в силу поправки к Закону об управлении жилыми домами, дающие владельцам квартир право рассчитываться за коммунальные услуги напрямую с поставщиками. Депутаты парламента внесли в закон и другие изменения, о которых не лишне знать каждому жителю многоквартирного дома.
Зачем нужны прямые платежи?
Прямые платежи между собственниками квартир и поставщиками коммунальных услуг необходимы, чтобы убедиться в том, что все деньги жителей поступают по назначению – в кассы водоканала и теплосетей. Сейчас большинство жителей Латвии расплачивается по счетам при посредничестве управляющих и не могут контролировать движение денег.
Как перейти на прямые платежи?
В переходных правилах Закона об управлении жилыми домами сказано, что сообщество собственников любого дома может выбрать порядок расчетов за коммунальные услуги. Жители могут проголосовать либо за прямые платежи, либо за то, чтобы остаться при старой системе расчетов.
Что произойдет, если мы не сможем организовать голосование?
Жители многоквартирных домов часто бывают инертными. Поправками к закону предусматривается и это. Если собственники сами не соберутся на голосование, то управляющий до 31 января 2015 года обязан организовать в доме письменный опрос жителей. Для принятия решения достаточно простого большинства голосов собственников. Если жители проигнорируют опрос, дом останется при старом порядке расчетов – при участии управляющего.
Придется ли жителям дополнительно платить за прямые платежи?
Похоже, что да. В законе говорится, что до 31 мая 2014 года поставщики услуг должны подсчитать, сколько будут стоить их услуги по организации прямых расчетов. Представители компании Rīgas siltums полагают, что их квитанции будут стоить каждому собственнику квартиры около 3 евро, специалисты Rīgas ūdens говорят о 2,5 евро с квартиры. Хорошая новость: плата за введение системы прямых платежей не будет внесена в основной тариф на услугу. Платить за организацию расчетов придется только пользователям новой системы.
Смогут ли поставщики отключать услугу всему дому, если мы введем прямые платежи?
Скорее всего, смогут, ведь прямые расчеты не подразумевают заключения прямых договоров между поставщиком и каждым собственником квартиры. Ответственность за долги дома останется общей.
Правда ли, что из Закона об управлении убрали понятие принудительного управляющего?
Да, теперь самоуправления Латвии больше не обязаны назначать принудительных управляющих домам, владельцы которых не справляются с обслуживанием. Норма о назначении принудительных управляющих, обязанных бороться с разрухой и затем выставлять жителям дополнительные счета за ремонт, никогда в Латвии не работала и потому осталась в прошлом.
Говорят, что теперь при смене управляющего жители должны отдать старому домоуправлению все долги. Что имеется в виду?
В новой редакции Закона об управлении действительно говорится, что при переходе к новому управляющему собственники квартир должны полностью расплатиться с прежним специалистом. Они должны возместить управляющему стоимость всех работ по управлению, которые он выполнил по закону или по прямым указаниям сообщества собственников.
Что закон говорит о жителях, которые обанкротились и оставили свои коммунальные долги всему дому?
Депутаты наконец-то разрешили эту наболевшую проблему. Теперь в случаях, если в доме появился должник-банкрот, не способный оплатить свои долги, или житель с задолженностью умер, управляющий обязан сообщить об этом поставщикам услуг. Поставщики в таком случае обязаны списать часть долга, относящуюся к коммунальным услугам, сам управляющий списывает долг человека за обслуживание. Так что платить по чужим безнадежным счетам жителям теперь не придется.
Какие новые обязанности закон налагает на управляющих?
Таких обязанностей несколько. Во-первых, уточнен порядок ежегодных письменных отчетов управляющего. Кроме общей информации по дому домоуправление обязано сообщать жителям о долгах дома, а также об объеме средств жителей, перечисленных поставщикам услуг. Во-вторых, теперь в законе четко сказано, что ежегодно отчитываться перед собственниками квартир обязано любое уполномоченное лицо дома: кооператив, частный управляющий и даже управляющий, выбранные жильцами из своей среды. Это дает владельцам дома дополнительные права на информацию.
Когда вступят в силу поправки к закону?
Большинство поправок к закону вступили в силу уже 15 января 2014 года, однако система прямых платежей будет запущена не раньше, чем 1 октября 2015 года. Долгий переходный период необходим, чтобы поставщики организовали собственные расчетные центры.
Закон об управлении жилыми домами
Важнейшее из новых статей
Поправки вступили в силу 15 января 2014 года
12 статья. Передача обязанностей и дел, проистекающих из договора на управление
(4) Если на момент окончания правовых отношений по управлению между владельцем жилого дома и управляющим существует спор по вопросу передачи обязанностей и дел, обязанностью сторон является составление протокола разногласий, в котором они указывают свои мнения и их обоснование. В таком случае акт приема-передачи составляется по тем делам и обязательствам, по которым спора не существует.
(5) При окончании правовых отношений по управлению домом, владелец жилого дома обязан возместить управляющему жилым домом расходы на содержание и выполнение решений, в законном порядке принятых владельцами жилого дома, которые управляющий понес при выполнении задания на управление.
14 статья. Компетенция управляющего
(4) Обязанностью управляющего является своевременно информировать владельцев жилого дома о действиях или бездействии отдельного собственника жилого дома (в том числе о невыполнении обязательств, проистекающих из задания на управление), которые касаются или могут коснуться интересов других владельцев жилого дома, а также предоставлять недвусмысленную и полную информацию об этих вопросах по требованию отдельного собственника.
(41) Обязанностью управляющего является контроль за платежами владельцев жилого дома за выполнение поручений, данных управляющему, в том числе, если в соответствии со второй частью статьи 17.3 данного закона владелец жилого дома принял решение совершать эти платежи при посредничестве управляющего – за услуги, связанные с содержанием жилого дома.
Контроль платежей включает в себя следующие обязанности:
1) подготовку справок о платежах владельцев жилого дома;
2) подготовку сообщений о наличии долгов;
3) в интересах остальных владельцев жилого дома обращение в суд с иском против владельца жилого дома, который не выполняет платежных обязательств или выполняет их в недостаточном объеме.
(42) Если оплата услуг, связанных с содержанием жилого дома, ведется при посредничестве управляющего, обязанность управляющего немедленно перечислять все полученные от собственников дома платежи поставщику услуг в объеме, оплаченном владельцем дома.
(43) Если констатировано, что владелец жилого дома неплатежеспособен или умер и взыскание обязательных расходов и других долгов, связанных с управлением домом, невозможно, управляющий сообщает об этом поставщику услуг, присоединяя документы, подтверждающие соответствующую информацию.
(44) Обязанностью управляющего является организовать в доме письменные опросы в порядке, оговоренном законом. Это делается в случае, если от совладельца жилого дома или владельца квартиры – в доме, разделенном на отдельные квартирные собственности – получено письменное заявление и обсуждаемый вопрос относится к услугам по управлению жилым домом.
15 статья. План работ по управлению и обзор о выполнении задания на управление
(1) С планом работ по управлению, упомянутым в данном законе, управляющий обязан письменно ознакомить владельца жилого дома не реже, чем раз в год.
(2) Обязанностью управляющего является не реже, чем раз в год, в письменном виде ознакомить владельца жилого дома с обзором о выполнении заданий на управление, определенном в данном законе. В том числе управляющий сообщает об использовании переданных ему финансовых средств и вещей. В обзоре управляющий отдельно указывает:
1) общий долг владельцев жилого дома за каждую услугу, необходимую для содержания жилого дома. Это делается, если управляющий организует прием платежей от владельцев жилого дома в соответствии со второй частью статьи 17.3 данного закона. Также управляющий указывает общий долг по другим обязательствам, проистекающим из договора на управление;
2) данные о выполнении платежных обязательств в прошлом году, если платежные обязательства проистекают из договора на управление.
(3) Лицо, уполномоченное владельцем любого жилого дома, обязано предоставлять владельцу жилого дома отчет о выполнении задания на управление.
17.3 Платежи за услуги, необходимые для содержания жилого дома
(1) Владельцы жилого дома самостоятельно рассчитываются с поставщиками за услуги, необходимые для содержания жилого дома, за исключением случаев, оговоренных во второй части данной статьи.
(2) Владелец жилого дома имеет право в порядке, предусмотренном законом, поручить уполномоченному лицу (которое может быть управляющим домом) собирать с владельцев жилого дома платежи за услуги, необходимые для содержания соответствующего жилого дома, и перечислять их от имени владельца жилого дома поставщику услуг (так называемый платеж при посредничестве уполномоченного лица – управляющего).
17.4 Компетенция поставщика услуг
(1) Обязанностью поставщика услуг является вести экономически обоснованные подсчеты и обеспечивать владельцу жилого дома возможность получить всестороннюю и полную информацию о цене предложенной услуги.
(2) Обязанностью поставщика услуг является заключение договора с владельцами квартир и обеспечение владельцу жилого дома возможности расплачиваться за услугу в порядке, выбранном владельцами жилого дома в соответствии со статьей 17.3 данного закона.
(3) Поставщик услуг сам, или заключив договор с лицом, которое в порядке, оговоренном нормативными актами, зарегистрировано и лицензировано для оказания услуг по обслуживанию платежей, обеспечивает владельцу жилого дома возможность совершать прямые расчеты за услуги в соответствии со статьей 17.3 данного закона.
(4) Обязанностью поставщика услуг является контроль за платежами владельца жилого дома за полученные ими услуги.
Контроль платежей включает в себя следующие обязанности:
1) готовить справки о платежах владельцев жилого дома;
2) готовить сообщения о наличии долгов, передавать их адресату;
3) своевременно подавать иск в суд против владельца жилого дома, который не выполняет платежные обязательства или выполняет их в недостаточном объеме.
(5) Поставщик услуг обязан своевременно информировать владельцев жилого дома о том, что отдельный собственник жилого дома не выполняет обязательства, что может затронуть или затрагивает интересы других собственников жилого дома, а также по запросу владельца жилого дома предоставлять недвусмысленную и полную информацию об услуге.
(6) В случае, если владелец квартиры неплатежеспособен или умер и долг получить невозможно, обязанность поставщика услуг снизить долговые обязательства, находящиеся на его учете, на сумму безнадежного долга.
17.5 Справка о платежах
(1) Поставщик услуги или в случае, упомянутом во второй части статьи 17.3 данного закона, уполномоченное лицо владельцев квартир (управляющий) по письменному требованию владельца жилого дома готовят справку о платежах.
(2) В справке о платежах указывается выполнены ли платежные обязательства, предусмотренные договором на управление и договорами на поставку услуг. Если владелец жилого дома не выполнил платежные обязательства или выполнил их не полностью, в справке о платежах указывают:
1) платежные обязательства, из которых проистекает долг;
2) размер долга, отдельно указывая основную сумму, а также проценты по просрочке и пени, если такие предусмотрены.
17.6 Сообщение о наличии долга
(1) В сообщении о наличии долга указывают:
1) состав долга по расходам на управление, отдельно указывая основную сумму, пени и штрафные проценты;
2) общую сумму долга;
3) срок оплаты долга;
4) место оплаты долга;
5) реквизиты, необходимые для выполнения платежных обязательств.
(2) В сообщении о наличии долга указывают срок выполнения платежа, который не может быть короче, чем до последнего рабочего дня следующего календарного месяца.
Переходные правила
7. До тех пор, пока общество собственников квартир или лицо, уполномоченное собственниками приватизированного жилого дома на основании взаимного договора, не переняло права управления приватизированным жилым домом государства или самоуправления, право от лица жителей заключать договора на поставку услуг, необходимых для содержания конкретного дома, а также на обеспечение электричеством помещений общего пользования и пользование прилегающего земельного участка остается за управляющим.
15. Поставщик услуг до 31 мая 2014 года подсчитывает расходы на обслуживание счетов, которые появятся при введении прямых расчетов с владельцами жилого дома в соответствии с первой частью статьи 17.4 данного закона. Поставщик услуги высылает эту информацию управляющим жилых домов, владельцы которых расплачивались за услуги при посредничестве управляющих.
16. Если владелец квартиры по положению на 1 мая 2014 расплачивается за услуги при посредничестве управляющего, обязанностью управляющего является до 30 сентября 2014 года разослать владельцам жилых домов:
1) сообщение, в котором указывается общий долг за услуги, поставленные каждой квартире, и отдельно – долг каждого владельца квартиры по каждой услуге, информацию о заключенных графиках оплаты долгов, размере перечисленных поставщикам услуг платежей и долгах перед поставщиками на день подготовки сообщения;
2) информацию об установленных нормативными актами обязанностях владельцев жилого дома принять решение о порядке дальнейших расчетов за услуги, необходимые для содержания дома; в информации указываются предусмотренные данным законом виды и порядок платежей, сроки принятия соответствующего решения;
3) информацию, полученную от поставщиков услуг о расходах, связанных с обслуживанием счетов при введении порядка, описанного в первой части статьи 17.3 данного закона.
17. Владелец жилого дома, который по ситуации на 1 мая 2014 года расплачивается за услуги при посредничестве управляющего, обязан в порядке, предусмотренном нормативными актами, решить вопрос, как он будет рассчитываться с поставщиками услуг впредь.
Принимая решение, владельцы жилого дома оценивают информацию о стоимости подготовки счетов, полученную от поставщика услуг. В решении указывают число, с которого будет применяться новый порядок оплаты, принимая во внимание 20 и 21 пункты переходных правил, а также критерии и методики распределения платы за необходимые для содержания дома услуги между владельцами жилого дома. О решении владелец жилого дома информирует управляющего и поставщика услуг не позже, чем через две недели со дня принятия решения.
18. В домах, состоящих из отдельных квартирных собственностей, в которых права на управление не переданы соответствующему обществу владельцу квартир или лицу, уполномоченному жителями на основании взаимного договора, и где сообщество владельцев квартир не приняло решения, мнение сообщества владельцев квартир выясняют без созыва общего собрания – в порядке опроса. Опрос проводится в порядке, оговоренном нормативными актами, до 31 января 2015 года, его организует управляющий. Содержание проекта решения определяет Кабинет министров.
19. До 30 марта 2015 года управляющий обобщает результаты опросов во всех домах, владельцы которых проголосовали о введении прямых платежей. Он высылает поставщику услуг информацию о количестве квартирных собственностей, владельцах жилого дома, графиках оплаты долга, заключенных с владельцами жилого дома, общем долге перед поставщиком. Одновременно управляющий обязан в указанный срок выслать владельцу жилого дома актуализированную информацию, упомянутую в 15 пункте данных переходных правил.
20. После того, как информация сравнивается и достигается соглашение об общем долге владельцев квартир, управляющий и поставщик услуг имеют право договориться о том, кто будет контролировать оплату долгов, которые владельцы квартир накопили до введения прямых платежей. Если соглашение не достигнуто, контроль долговых обязательств, накопившихся за владельцами квартир до введения прямых платежей, должен осуществлять управляющий.
21. Поставщик услуг сравнивает информацию об общем долге владельцев жилого дома, полученную от управляющего, со своими учетными данными и высылает управляющему информацию о результатах сравнения.
22. Выполнение требований второй части статьи 17.4 данного закона поставщик услуг обеспечивает не позже, чем до 30 сентября 2015 года.
23. Прямые платежи за услуги вводятся не раньше, чем 1 октября 2015 года, за исключением случаев, когда владелец жилого дома и поставщик услуг договорились об этом раньше в форме договора.
24. Поставщик услуг обязан учитывать и контролировать платежи, которые владелец жилого дома производит, напрямую рассчитываясь с поставщиком услуг.
25. Условия договора, которые связаны с изменением системы оплаты, от имени владельца жилого дома меняет его уполномоченное лицо. В жилых домах, где права управления не переняты обществом собственников квартир или лицом, уполномоченным владельцами дома на основании взаимного договора, соответствующие поправки от лица владельца жилого дома вносит управляющий.