Некоторые управляющие ловко пользуются законами, чтобы отказать жителям в услугах или помощи. Мол, это вам не положено, а это положено только за дополнительную плату. Как жителям разобраться, права ли обслуживающая организация? Путь только один – самим внимательно следить за законодательством. Грамотный человек всегда добьется своего.
Руководитель отдела жилищной политики Министерства экономики Мартиньш Аудерс рассказывает нашим читателям, каких новостей следует ждать от законодателей в 2013 году.
Закон о найме
В Латвии продолжается работа над новым Законом о найме. Он коснется в первую очередь жильцов муниципальных квартир, потом – арендаторов денационализированного жилья.
– Старый закон устарел, – объясняет Мартиньш Аудерс. – Цель нового – уравновесить права и обязанности нанимателей и владельцев жилья. Мы хотим стимулировать развитие цивилизованного рынка аренды.
Чего ждать?
Права нанимателя. Планируется, что закон ограничит права членов семьи нанимателя (в случае, если договор найма будет заключен после принятия закона). Если главный квартиросъемщик пожелает закрепить права члена семьи отдельно, он должен будет внести его в договор, как второго главного нанимателя. Например, квартира может быть снята от имени мужа и жены, которые будут иметь одинаковые права.
Выселение незаконных нанимателей. Сегодня, чтобы выселить из квартиры человека, необходимо решение суда – даже в случае, если он занял жилище самовольно или не освободил его после завершения договора. Это ненормально, считают в Министерстве экономики. Если жилец сам нарушил закон, нужно дать хозяину право выпроводить его без долгого судопроизводства – например, с помощью полиции.
Договора найма. Новый закон предусмотрит обязательную регистрацию договоров аренды. Так государство надеется ликвидировать «черный рынок» и заставить владельцев квартир платить налоги. Это наверняка повысит стоимость найма, но будет иметь и положительные стороны: никто не сможет насильно выселить из квартиры человека, имеющего на руках действующий договор аренды.
Закон о раздельной собственности
Два года назад премьер-министр Валдис Домбровскис поручил Министерству юстиции разработку Закона о раздельной собственности, согласно которому земля и находящиеся на ней дома должны принадлежать одному лицу. Подразумевалось, что жители многоквартирных домов смогут выкупить землю у частных хозяев и избавиться от чудовищных счетов за аренду.
Чего ждать?
– Министерство юстиции продолжает работать над законопроектом, – рассказывает Мартиньш Аудерс. – По ходу обнаружилось много затруднений. Например, как жители будут выкупать хозяйскую землю, если она заложена в банке? Но отдельные решения уже вырисовываются.
Выкуп земли. Ясно, что владельцы домов, стоящих на хозяйской земле, получат право выкупить участок, а не наоборот (раньше говорилось, что хозяевам земли следует дать право выкупать дома).
Стоимость. Закон о раздельной собственности должен предусмотреть справедливое вознаграждение, то есть стоимость хозяйских участков. Иначе землевладельцы могут заломить бешеные цены, и сделка с жильцами станет невозможной.
Финансирование. У владельцев квартир нет денег, чтобы сразу заплатить за землю под домом. Поэтому специалисты считают, что государство могло бы создать отдельный фонд для ссуд. Но в нынешней экономической ситуации это маловероятно. Поэтому в законе планируется предусмотреть механизм аренды земли с правом выкупа: какое-то время жители будут оплачивать повышенные счета за аренду участка с условием, что по истечении срока тот перейдет в собственность дома.
Закон об управлении
– Сейчас в Сейме продолжают рассматривать подготовленные нами поправки к Закону об управлении, – говорит Мартиньш Аудерс, – когда поправки могут вступить в силу? Об этом судить рано! Мы ожидаем горячих дебатов перед третьим чтением законопроекта.
Чего ждать?
Собственность. В Латвии имеются многоквартирные дома, которые не разделены на квартирные собственности. То есть владельцам квартир здесь принадлежат только идеальные части общей собственности. Это вызывает сложности: например, для смены управляющего нужно согласие 100% собственников. Поправки к Закону об управлении предусматривают, что для принятия решений в таких домах потребуется только 2/3 голосов владельцев.
Долги. Закон наконец определит обязанности управляющего по отношению к неплательщикам. Если долг владельца квартиры превысил силу трех среднемесячных платежей, управляющий будет обязан выслать ему предупреждение. Если жители в течение шести месяцев не расплатятся за услуги, домоуправление обязано передать дело в суд.
Нечестные управляющие. Все чаще нечестные управляющие получают у жителей деньги за коммунальные услуги, но не перечисляют их поставщикам. Так за домами накапливается искусственный долг. Управляющий объявляет о неплатежеспособности или просто исчезает, а жители обязаны платить за услуги по второму разу. Избежать этого можно, предусмотрев в Законе об управлении обязательное страхование гражданской ответственности управляющего. В случае «кидка» убытки дому возместит страховая компания. Правда, это пока только идея – ее обсудят депутаты парламента.
Правила КМ №1013
Правила Кабинета министров № 1013 определяют порядок оплаты услуг, связанных с пользованием квартирной собственностью.
– Министерство экономики готовит пакет поправок к этому нормативному акту, – рассказал Мартиньш Аудерс, – планируется, что они могли бы вступить в силу с 1 января 2014 года.
Чего ждать?
Лифты. Министерство экономики полагает, что плату за лифты необходимо включить в состав общей платы за обслуживание. О предложении Рижской думы разделить плату за лифт на две части – обслуживание (позиция, обязательная для всех владельцев квартир) и пользование (для жителей квартир выше второго этажа), здесь не слышали.
Квартирные счетчики воды. Новые водомеры предполагается закупать за счет платы за обслуживание дома. В Министерстве экономики считают, что изначально неправильно было заставлять людей покупать счетчики за свои деньги: «Водоснабжение – это коллективная услуга, поэтому и учет вести нужно с помощью общих приборов». К чему это приведет? Управляющему проще будет установить в доме одинаковые водомеры высокой точности. Замену планируется вести постепенно, с истечением срока эксплуатации старых счетчиков.
Оплата коммунальных услуг. Мартиньш Аудерс рассказал:
– В новой редакции правил КМ № 1013 мы предлагаем отказаться от оплаты коммунальных услуг в зависимости от количества задекларированных в квартире лиц. То есть любая плата должна взиматься в зависимости от числа квартир в доме или их площади.
Как быть с вывозом мусора, который сегодня оплачивается пропорционально числу жильцов в каждой квартире? Плату за мусор также нужно рассчитывать поквартирно, а не поголовно, считает Минэконом.
– Это будет более справедливо, – говорит Мартиньш Аудерс, – ведь при нынешнем порядке управляющий часто не может начислить правильную плату за мусор: часто в квартире по факту живут пять-шесть человек, а задекларирован только один. Получается, что часть соседского мусора по любому оплачивают честные жители.
Как видите, владельцы квартир должны быть готовы к масштабным переменам в нормативных актах. Некоторые правила изменятся до неузнаваемости, и этот момент важно не пропустить. В 2013 году мы будем еще внимательнее следить за законами. Оставайтесь с нами!