«Меня смогут выселить?»
Разбираемся, как новый Закон о найме жилых помещений действует в разных житейских ситуациях!
Разработка нового Закона о найме жилых помещений длилась несколько лет. Как работает новый нормативный акт, который вступил в силу 1 мая 2021 года? Разбираемся в этом вместе с Денисом Горбой, юристом Комитета по защите прав человека.
«В девяностые годы я купил право аренды квартиры на 99 лет. Что теперь будет с моим договором?»
– Продажа права аренды квартиры и раньше не предусматривалась ни одним законом. Но теперь по новому Закону о найме владелец квартиры или дома может настаивать на перезаключении вашего 99-летнего договора найма на договор сроком до 10 лет. Эти переговоры хозяин может начинать уже с 1 мая 2021 года.
Но здесь имеется интересный момент. В переходных правилах нового Закона о найме сказано, что пересмотру и перезаключению на срок до 10 лет подлежат только бессрочные договоры. Так что непонятно, подпадают ли под это требование срочные договоры на срок более 10 лет (заключенные, например, на 99 лет, как в случае с нашим читателем). Это будет интерпретировать суд.
Вы наверняка спросите, что будет, если жилец не хочет перезаключать выгодный ему долгосрочный или бессрочный договор найма. В таком случае владелец квартиры имеет право подать в суд, который, согласно переходным правилам нового Закона о найме, может определить срок договора по своему усмотрению – но не больше 10 лет. При этом в законе нет четкого ответа на вопрос, должен ли суд сохранить старые условия договора, заключенного до 1 мая 2021 года. Я думаю, владелец квартиры, пользуясь случаем, может требовать пересмотра и таких положений договора как плата за наем.
«Несколько лет назад подписал договор найма квартиры без указания его срока. Говорят, в новом Законе о найме запрещены бессрочные договоры. Что мне теперь делать?»
– Уже с 1 мая 2021 года к вам может обратиться ваш квартировладелец с предложением перезаключить договор. Также и сам жилец может обратиться к квартировладельцу с подобной просьбой.
Если сторонам не удается достичь соглашения по сроку и условиям нового договора, то заинтересованная сторона может обратиться с требованием установить новый срок договора в суд. На это сторонам дается срок до 31 декабря 2026 года. Если к этому дню стороны не договорятся о новом договоре сами или через суд, то старый бессрочный договор будет автоматически прекращен.
«Я живу в хозяйском доме с 1985 года по бессрочному договору. Получается, если я не перезаключу с хозяином срочный договор к 2026 году, то он сможет меня выселить? Как мне защищаться?»
– Жильцы денационализированных домов, которые заключили договор в советское время или подписали бессрочный договор с самим домовладельцем, выделены законом в особую группу. К ним домовладелец может обратиться с предложением подписать срочный договор уже с 1 мая 2021 года, но обратиться в суд с требованием установить срок действия нового договора может только с 1 января 2024 года. Если такие стороны до 31 декабря 2026 года ничего не сделали для заключения срочного договора, то старый бессрочный договор потеряет силу с 1 января 2037 года.
Большой риск я вижу в том, что с 2024 года хозяйским жильцам будет очень сложно защищаться от повышения арендной платы.
«Снимаю квартиру в серийном доме, у меня договор аренды на год. Что поменяется для меня при принятии нового закона?»
– С точки зрения сроков действия договора для таких нанимателей с 1 мая ничего не меняется. Им не надо обращаться к владельцу квартиры с просьбой о перезаключении договора.
«Я сам сдаю квартиру нанимателям. Правда ли, что теперь все договоры аренды нужно вносить в Земельную книгу?»
– В новом законе подчеркивается, что любая сторона действительно может требовать внесения договора в Земельную книгу, но делается это только по соглашению сторон. Обязательного требования вносить договор в Земельную книгу нет.
Если договор все-таки заверен у нотариуса или внесен в Земельную книгу, то хозяину будет проще выселить нанимателя, который задолжал за наем или коммунальные. Для этого ему достаточно обратиться в суд о выселении в бесспорном порядке.
«Летом сдаю квартиру в Юрмале на срок от трех дней до двух недель. Что для меня поменяется со вступлением в силу нового закона?»
– Новый закон не относится к кратковременной и сезонной аренде для туристов.
«У моего жильца истек договор аренды, а он не съезжает. Правда ли, что теперь я смогу выселить его без суда, что для этого делать?»
– В окончательной редакции закона не предусмотрено выселение жильца без суда, особенно, если договор был заключен до 1 мая 2021 года. Но владелец может обратиться в суд и требовать, чтобы жильца выселили со взысканием компенсации ущерба и платы за использование помещения.
«Что теперь делать владельцу квартиры, который хочет досрочно выселить нанимателя, накопившего долги по коммунальным платежам?»
– Согласно статье 24 нового закона, владелец может досрочно расторгнуть договор, если за человеком накопились долги за два месяца. Но если человек откажется съехать добровольно, то владелец все равно должен обращаться в суд.
«Я снимаю муниципальную квартиру и накопил долг, около 300 евро. Я в любой момент могу оказаться на улице?»
– При наличии квартирного долга в размере двухмесячных платежей самоуправление может обратиться в суд с требованием вашего выселения.
«В договоре аренды указан только я как главный наниматель, но вместе со мной живут взрослые дети. Правда ли, что после вступления в силу нового закона хозяин сможет потребовать, чтобы мои родные выехали, поскольку они не записаны в договор найма?»
– По старому закону наниматель мог поселить в своей квартире супругов, несовершеннолетних детей, родителей и нетрудоспособных братьев и сестер, а также взрослых детей, не имеющих своей семьи. Этих людей не обязательно было записывать в договор, для их вселения нужно было только письменно информировать хозяина.
В новом законе существенно сужается круг родственников, которых можно вселить без согласия наймодателя. Наниматель может поселить с собой супруга и детей любого возраста, если об этом в письменном виде проинформирован наймодатель. А всех остальных лиц можно заселить с собой в квартире только с письменного разрешения хозяина. При этом все эти лица, заселяемые в квартиру после 1 мая 2021 года, должны быть перечислены в договоре.
Однако родственников, которые заселились в квартиру на основаниях старого закона, выселить нельзя будет и после 1 мая.
«Я пожилой человек и хочу, чтобы после моей смерти в нанятой мною квартире продолжал жить мой внук. Что нужно предусмотреть в договоре по новому закону, чтобы внука не выселили?»
– В статье 16 нового закона говорится, что члены семьи нанимателя не получают прав самостоятельного требования (за исключением случаев, когда договор по новому закону заключен сразу с несколькими членами семьи, как равноправными нанимателями). Когда наниматель теряет права пользования помещением, то все остальные также должны освободить квартиру.
Однако если наниматель умер, то его супруг или дети в течение трех месяцев могут просить перезаключения договора с ними на прежних условиях, но на срок не более 10 лет. Если внук был вселен в квартиру на основании старого закона до 1 мая 2021 года, то он также имеет право требовать перезаключения договора с ним вместо умершей бабушки.
«На днях пришел хозяин квартиры и предупредил, что хочет поднять арендную плату – мол, новый закон ему это позволяет. Как правильно повести переговоры, чтобы плата не повысилась?»
– Если в вашем действующем договоре ничего не говорится о правах хозяина повышать плату, то просто не соглашайтесь. Со стороны хозяина это нарушение Гражданского закона.
«Наш хозяин продал дом, и теперь мы не знаем, куда перечислять арендную плату. Может, новый закон нам поможет?»
– В новом законе, статья 18, вторая часть, действительно сказано, что наймодатель обязан информировать жильцов о своем адресе и об отчуждении квартиры или дома (например, о его продаже).
«Чего требовать от хозяина, который хочет выселить нас из-за перестройки и реновации дома?»
– По новому закону хозяин обязан возместить жильцам стоимость переезда, сделанных в квартире улучшений и причиненный ущерб. Но другую квартиру вы потребовать у хозяина не сможете.