Кто будет принимать решение о ремонте дома?
Разработаны поправки к закону, которые расширяют права домоуправов
Минэкономики разработало проект поправок к Закону об управлении жилыми домами, который предусматривает более широкие права управляющих жилыми домами – они смогут инициировать строительные работы в доме и осуществлять их от имени сообщества собственников квартир. Цель этих изменений в том, чтобы как-то раскачать реновацию жилых домов, которая по сей день происходит в Латвии очень медленно.
Планируется дополнить статью 14-ю Закона об управлении жилым домом («Компетенции управляющего») и установить, что управляющий в целях осуществления обязательных действий по управлению жилым домом вправе заказать энергетическую сертификацию здания от имени сообщества собственников квартир, инициировать строительные работы, а также совершать иные необходимые действия для реализации строительного процесса.
При осуществлении этих действий управляющий будет действовать от лица сообщества собственников квартир на правах его законного представителя.
Большинство владельцев квартир устраняются от решений
В аннотации к законопроекту подчеркивается: для того, чтобы управляющий не мог нарушить принципы хорошего управления (например, чтобы домоуправ выбрал те работы по реновации или восстановлению вашего дома, которые соответствуют вашей платежеспособности), в законе предусмотрены защитные механизмы.
А именно: управляющий не сможет начать реновацию или восстановление дома с бухты барахты. Для этого должны существовать определенные предпосылки, а именно:
■ управдом не менее двух раз в течение трех месяцев созывал общее собрание собственников квартир или организовал опрос, но жильцы дома так и не смогли принять решение по вопросу реновации (например, они просто не пришли на это собрание);
■ вся информация о собраниях и реновации дома хранится в Строительной информационной системе (BIS), поэтому сведения о предложениях и действиях домоуправа доступны жителям.
Предполагается, что управляющий сможет воспользоваться новыми правами, если общее собрание собственников квартир или опрос по соответствующим вопросам будет созвано после 1 января 2025 года.
В действующей редакции поправок также содержится оговорка о том, что при проведении повторного общего собрания или опроса должны применяться положения Закона о квартирной собственности о повторных общих собраниях и опросах.
В аннотации поясняется, что в таком случае следует руководствоваться поправками в Закон о квартирной собственности о повторных общих собраниях и опросах, которые вступят в силу с 1 ноября 2024 года. Они предусматривают право собственников квартир принимать решения о содержании и ремонте многоквартирного жилого дома меньшинством голосов. Напомним, что такое право появляется, если жителям не удалось принять решение на первом собрании из-за отсутствия кворума в виде большинства голосов. В таком случае повторное собрание может быть созвано в течение месяца после первого общего собрания, и оно будет решающим, если в нем примет участие более трети всех собственников квартир.
Пассивность жителей – им же во вред?
Основной целью законопроекта является содействие повышению энергоэффективности в многоквартирных домах, которое в настоящее время продвигается медленно. Пассивность большинства владельцев квартир зачастую мешает домоуправлениям поддерживать состояние домов.
В аннотации к поправкам также указаны цели климатической нейтральности, поставленные Евросоюзом, достижение которых требует ускорения темпов реновации жилых домов.
При этом подчеркивается, что изменения в законе позволят управляющему проводить в доме не только реновацию, но и другие строительные работы.
При этом в поправках указано, что управляющий все равно не сможет брать на себя финансовые обязательства от имени владельцев квартир, например, оформлять кредиты. Для этого ему по-прежнему потребуется специальное полномочие от сообщества собственников квартир.