Как выжить маленькому?

Жить в малоквартирном доме – сложная задача. Зачастую совладельцы таких домов с трудом оплачивают даже услуги дворника, а возможность накопить денег на новую крышу и замену электропроводки представляется им чем-то фантастическим – вроде покупки слона. Между тем, в маленьких деревянных домиках Риги проживают тысячи и тысячи семей. Кто и как должен спасать эти развалюшки от полного разрушения?

Караул, проваливается пол!

В редакцию обратились жители восьмиквартирного дома по улице Эзера, 13а. Инара Ковалева сообщила, что стены и конструкции дома находятся в таком ужасном состоянии, что люди могут вот-вот провалиться в подвал. Здание построено в 1903 году, но до последнего времени держалось. «Недавно же предприятие Latvenergo установило в подъезде свой электрический щит, – жалуются жители, – и по всей стене лестничной клетки пошла ужасная трещина шириной в три сантиметра».

Домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks поставило скобы на внутренней стороне стены. Снаружи укрепления конструкций не предусмотрели, и потому трещины со временем расширяются. «Фундамент оседает, окно в подъезде отходит от стены!» – бьют в набат собственники квартир.

– На протяжении тех 18 лет, что я живу в этом доме, домоуправление не провело ни одного ремонта, – рассказала Татьяна. – Сегодня трещины в потолке и стенах такие, что мы боимся за свои жизни.

Неужели трагедия в Золитуде не научила наших чиновников быть внимательней к проблемам строительных конструкций? Неужели должна случиться новая беда – на этот раз в жилом фонде, чтобы управляющие всей Латвии перестали закрывать глаза на ужасающее состояние части старых домов? Вот вопросы, которые задают в письме жители.

Откровенное, жесткое письмо мы направили в Rīgas namu pārvaldnieks. В дискуссии о судьбе малоквартирных домов, не способных накопить средства на ремонтные работы, участвовали член правления Rīgas namu pārvaldnieks Иво Лецис, руководитель отдела планов управления домами и учета платежей Нора Биркена и директор технического управления Юрис Романенко.

Технический отдел: «Все под контролем»

Разумеется, в первую очередь нас интересовали планы муниципального домоуправления по спасению дома по улице Эзера, 13а. Вот, что сообщил Юрис Романенко:

– Во-первых, дому необходимо разработать технический проект по укреплению несущих конструкций. Это недешевая работа, проект стоит около 4000 евро, и платить за него должны сами владельцы квартир (семь из восьми квартир дома приватизированы). Собственники уже начали копить средства. К сожалению, дом небольшой, поэтому срок, в течение которого совладельцы смогут собрать нужные для проекта деньги, составляет 60 месяцев.

– А побыстрее накопить дом не может?

– Мы и сами хотели бы, чтобы владельцы квартир пополняли ремонтный фонд быстрее. В этом году они смогут собрать 882 евро и то при условии, что все владельцы квартир будут аккуратно оплачивать квартирные квитанции. А ведь мы и раньше предлагали дому создавать накопления! В 2013 году жители от нашей ремонтной сметы просто отказались.

– Выходит, что дом будет пять лет копить на проект. Когда же начнутся сами работы?

– В ремонтном плане значатся два пункта: заказ технического проекта и непосредственно укрепление угла дома. К сожалению, укрепление конструкций будет стоить столько же, сколько технический проект – около 4000 евро.

– При нынешних темпах накопления дом соберет нужные средства только через 10 лет… Однако управляющий имеет право определить в доме аварийную ситуацию и провести работы сразу, а затем уже выставлять жителям счета. Не пора ли поступить таким образом на улице Эзера?

– Наши инженеры провели техническое обследование дома и признаков аварийной ситуации пока не видят.

– А не получится ли так, что через 10 лет жителям и ремонтные накопления не понадобятся, потому что дом уже рухнет?

– Если мы при ежегодном обследовании обнаружим, что ситуация угрожает жизни и здоровью жителей, то поступим в соответствии с нормативными актами и проведем аварийный ремонт.

– Почему бы не обследовать такие дома чаще раза в год, ведь трещины в любой день могут стать угрожающими?

– Законодательство более частых технических обследований не предусматривает. Если же жители видят, что трещины расходятся, они должны сообщать об этом в участок домоуправления. По их заявлению будет проведено внеплановое обследование.

– Как давно наши читатели с улицы Эзера сообщали вам о возможной опасности?

– Первый раз они обратились к нам в 2012 году с просьбой оценить техническое состояние дома. Мы провели обследование и на его основании составили план ремонтных работ (по этому плану жители и копят деньги на технический проект укрепления конструкций). После этого переписка с жителями остановилась, и только 6 июня 2014 года мы получили заявление от Инары Ковалевой, сообщавшей, что квартира № 10 вот-вот провалится в подпол.

– Что последует за последним заявлением жителей?

– Участку поручено провести внеочередное обследование технического состояния дома. Далее мы сообщим жителям наши предложения по решению ситуации.

Каков выход для малых домов?

Очевидно, что главная проблема дома по улице Эзера, 13а (и многих других малоквартирных домов) даже не в проваливающемся полу и не в жутких трещинах на стенах. Проблема в низкой платежеспособности жителей. По этой причине собственники квартир не способны накопить средства на ремонт.

Однако член правления Rīgas namu pārvaldnieks Иво Лецис рассказал, что у такой неразрешимой проблемы есть, оказывается, решение.

– В первую очередь мы предлагаем жителям маленьких домов отказаться от услуг дворника и самим взяться за санитарную уборку. Дому по улице Эзера, 13а это позволило бы сэкономить около 690 евро в год. Соответственно, эту сумму можно направить в ремонтный фонд. В результате собственники собрали бы необходимые средства на проект не за пять лет, а всего за три года. Причем общая плата за обслуживание при этом осталась бы прежней (сейчас жители по Эзера, 13а платят 0,72 евро с квадратного метра, из которых 0,27 евро направляется в ремонтный фонд).

– Три года тоже большой срок!

– Выход есть и тут. Жители могут проголосовать за увеличение взносов в ремонтный фонд. Плата за квартиру увеличилась бы на 10–13 евро в месяц, однако деньги на проект были бы собраны за один год. Столько же времени понадобилось бы на сбор средств непосредственно на ремонт.

– Нельзя ли жителям сначала получить от домоуправления услугу, а потом спокойно собирать деньги?

– Тоже приемлемый вариант. Владельцы квартир имеют право созвать общее собрание и проголосовать за выполнение ремонтных работ авансом. Для этого дом должен накопить хотя бы 25% от стоимости необходимого ремонта, остальную часть профинансирует домоуправление. Это значит, что при условии, если дом на Эзера, 13а соберет хотя бы 2000 евро, то уже следующей весной мы сможем заказать проект и даже выполнить само укрепление несущих конструкций.

– Каковы условия выделения займа?

– Жители возвращают деньги под 7% годовых + EURIBOR. Но уточню, что участвовать в программе могут только дома, в которых жители оплачивали хотя бы 85% выставленных счетов.

– Что нужно жителям, чтобы принять одно из предложенных вами решений?

– Они должны созвать общее собрание или провести голосование путем опроса. Решение вступает в силу, если его поддержала большая половина совладельцев дома (50% + 1 голос).

– Что произойдет, если дом не воспользуется правом выбора, жильцы не сумеют договориться об общем решении или вообще откажутся от ремонтных накоплений?

– Отказываться от создания ремонтных накоплений, рассчитывая заняться этим в будущем, это роковая ошибка. В плату за обслуживание любого дома входит услуга ежегодного технического обследования. Наши работники приходят в дом, оценивают его состояние, проверяют конструктивные элементы, составляют на основании этого план ремонтов на следующий год. Что происходит, если дом отказывается от нашего ремонтного плана? Получается, что жители, во-первых, напрасно заплатили за техническое обследование, а во-вторых, не позволили управляющему поддержать дом хотя бы в нынешнем его состоянии. Рано или поздно это приведет к крупным авариям.

– Может, и ладно? Пока нет аварии, можно не платить взносы в ремонтный фонд. А когда авария случится, домоуправление и так все отремонтирует.

– Как плановый, так и аварийный ремонт оплачивают сами жители. Разница в том, что аварийные работы часто оказываются более затратными. Вдобавок согласно закону мы можем сразу выставить жителям дополнительный счет за ликвидацию аварии. Правда, обычно мы все-таки позволяем клиентам вернуть деньги за такие работы постепенно, в срок до 12 месяцев. Но оплатить новую крышу за год гораздо сложнее, чем за пять лет (как делается, если это была плановая работа).

– Правильно ли я поняла, что аварийные работы влетают жителям в большую копеечку, чем плановые?

– И не только жителям, – подтвердил Иво Лецис. – В течение года Rīgas namu pārvaldnieks проводит аварийные работы на сумму более одного миллиона евро. Это значит, что мы должны сначала вложить в ремонты собственные средства и лишь после выполнения работ в течение 12 месяцев получим их обратно. В обществе Rīgas namu pārvaldnieks упрекают за большие доходы от штрафных санкций, которые по годовому балансу составляют два миллиона. Но именно эти средства помогают нам обеспечить домам немедленный аварийный ремонт.

– Какой вывод должны сделать жители?

– Нужно вовремя планировать работы в доме и ради ложной экономии не отказываться от взносов в ремонтный фонд. По общему решению жители могут повысить ежемесячную плату в счет ремонтных накоплений, что позволит им выполнить работы быстрее.

Доходные «старички» тоже имеются

Руководитель отдела планов управления домами и учета платежей Нора Биркена также считает, что жители совершают ошибку, экономя на плановых ремонтах в доме:

– В 2013 году мы провели аварийные работы в 68 домах, где количество квартир не превышало восьми. Один из примеров – авария на улице Бикерниеку, 35, где мы были вынуждены спешно ремонтировать перекрытия на общую сумму 5500 латов. Мы подсчитали, что в течение девяти месяцев жителям пришлось платить за эту работу по 1,49 лата с квадратного метра. Этого не случилось бы, если бы совладельцы вовремя согласились на плановый ремонт и начали создавать общие накоплений. В 2014 году мы провели аварийный ремонт по улице Дзирнаву, 171 в девятиквартирном доме. Там тоже потребовался ремонт перекрытий, но уже на сумму 11 444 евро. Жителям дома должны платить за новые перекрытия по 2,65 евро с квадратного метра жилплощади в течение 12 месяцев. Как видите, аварийные работы стоят очень дорого.

– Используют ли дома возможность отказаться от услуг дворника, чтобы поменьше платить за обслуживание и побольше средств копить на ремонт?

– Да, в 2013 году от санитарной уборки отказались 28 домов, за пять месяцев 2014 года – 35 домов. Во всех случаях жители брались убирать дом и территорию самостоятельно. К сожалению, только один из этих домов, шестиквартирный домик по улице Межрозишу, 14, сэкономленные средства направил в ремонтный фонд. Дополнительные накопления дома составили 0,50 евро с квадратного метра в месяц. Уже сейчас жители собрали 1000 евро, и к концу года накопят еще 1000. Большинство же домов отказывается от дворника, чтобы снизить плату за обслуживание, и ремонтный фонд не пополняют.

– Каково в целом состояние маленьких рижских домов?

– Летом 2013 года Департамент жилья и среды Рижской думы запросил у Rīgas namu pārvaldnieks информацию о техническом состоянии малоквартирных домов. Мы провели серьезную работу и выяснили, сколько таких домов собирают средства на ремонт, а также в каком состоянии они находятся.

– И что же?

– Хорошая новость заключается в том, что жители начали создавать ремонтные накопления. В 2014 году под нашим управлением было 714 маленьких домов с ремонтными фондами. Например, маленький четырехквартирный дом на улице А. Домбровска, 7а копит на ремонт крыши, жители там собирают по 0,77 евро за квадратный метр, и это значительная сумма. Восьмиквартирный дом по Яунциема гатве, 141 копит на крышу, там ежемесячные взносы составляют 0,65 евро с квадратного метра. Трехквартирный дом по Бривибас гатве, 350 откладывает в ремонтный фонд 0,64 евро с квадратного метра в месяц.

– Что скажете насчет технического состояния старых «деревяшек»?

– Под нашим управлением находится 1014 малоквартирных домов, из них 550 в удовлетворительном состоянии, 395 – в частично удовлетворительном, 69 – в неудовлетворительном состоянии.

– Что выгодней для жителей малоквартирного дома: перенять управление в свои руки или держаться крупного домоуправления?

– В Латвии больше не существует принцип «общего котла», при котором маленькие дома могли выживать за счет больших. Теперь каждый дом платит сам за себя. Но есть один немаловажный нюанс: большому управляющему проще обеспечить дому аварийный ремонт. У крупной компании имеются оборотные средства, которые она может вложить в срочные работы. Если же жители управляют домом сами, то в случае аварии им требуется сразу найти средства. Это значит, что совладельцы должны либо сразу скинуться, либо взять заем в банке.

– Сколько в Риге домов, которые не могут содержать себя?

– К сожалению, по данным отчетов за 2013 год таких домов по Риге было 1020 (почти треть наших клиентов). Причем группа риска – именно маленькие дома. Многие из них тратят больше, чем платят домоуправлению.

– Что происходит, если дом потратил средства? В новом году жителям выставят повышенные счета?

– Если в доме проведены большие работы и оформлены соответствующие документы, мы в самом деле включим перерасход средств в смету следующего года под графой «Оплата произведенных ремонтных работ». Если же в доме проведены мелкие работы силами работников участка, то смета следующего года не увеличится. В таком случае мы рассчитываем, что растрата случайна и в следующем сезоне финансовая ситуация дома выровняется. В любом случае жителям нужно помнить, что долги дома по обслуживанию и долги отдельных квартир никогда не оплачиваются за счет общих ремонтных накоплений. Ремонтный фонд неприкосновенен.