Проблемы надо решать вовремя

Владельцы квартир, попавшие в трудную ситуацию, могут получить консультации в юридическом отделе предприятия Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP). Главное, чтобы владелец или наниматель квартиры был готоврешать вопросы долгов. Руководитель отдела Яна Антсоне уверяет: любой клиент, обратившийся за помощью в JNĪP, получит и совет, и помощь.

Получить дельный совет

В первую очередь жители обращаются к юристам, если накопили долг за коммунальные услуги.

– Если человек задолжал, ему важно самому обратиться в JNĪP, чтобы вместе со специалистами оценить ситуацию и договориться о постепенной выплате долга. Если у нас нет информации о жителе или владелец квартиры уклоняется от переговоров, рано или поздно мы вынуждены будем обратиться в суд, – говорит Яна Антсоне. – В то же время человек, который добровольно пришел в JNĪP, получит и грамотный совет, и практическую помощь.

Наниматели-должники бросают жилье

Яна Антсоне хотела бы отдельно обратиться к нанимателям муниципальных квартир, которые не могут расплатиться по квартирным счетам. Нередко такие жители бросают квартиру и уезжают либо на заработки, либо в деревню. Они уверены, что вместе с этим заканчиваются и их обязательства по оплате квартирных счетов.

– Но это не так! – предупреждает Яна Антсоне. – Если человек выехал из квартиры и не сообщил об этом самоуправлению и управляющему, то на его имя продолжат приходить счета и его обязательства заканчиваются только тогда, когда помещения освобождены и долг уплачен. Освобождая помещения, наниматель их сдает, а арендодатель принимает, при этом они оба подписывают акт приема-сдачи. Если квартиросъемщик жилплощадь бросил, а долг растет, юристы JNĪP от лица и по заданию самоуправления как владельца квартиры будут вынуждены обратиться в суд, потребовав не только не только возврата большой задолженности, но и выселения жильца. Это значит, что бывшему нанимателю придется оплатить и квартирные счета, и государственные пошлины, и услуги судебного исполнителя, связанные с исполнением приговора.

Новая норма защищает от чужих долгов

– Часто уполномоченные представители домов задают вопрос о долгах жителей, которые умерли, не оставив наследников, либо же объявили себя банкротами, – говорит Яна Антсоне.

До недавнего времени такие долги оставались на общем балансе дома. Рано или поздно оплачивать чужую задолженность приходилось всем собственникам квартир (например, за счет общих накоплений). Однако юрист JNĪP напоминает, что с 15 января 2014 года в силу вступили поправки к Закону об управлении жилыми домами, которые облегчили положение собственников.

Теперь хозяевам квартир не приходится оплачивать долги соседей. В Законе об управлении сказано: «Если констатирована личная неплатежеспособность владельца жилого дома или владелец жилого дома умер и взыскание обязательных расходов и других долгов, связанных с управлением жилым домом, невозможно, управляющий сообщает об этом поставщикам услуг, а также присоединяет документы, подтверждающие соответствующий факт». Далее в законе говорится, что «поставщик услуг обязан снизить размер долговых обязательств дома, имеющихся на его учете, на сумму невозвратимого долга».

Яна Антсоне объясняет:

– Это значит, что каждый поставщик должен списать долг за услуги, полученные умершим человеком или банкротом, и эта сумма больше не будет отягощать общий баланс дома.

Управляющий представляет жителей в суде

Также юристы JNĪP напоминают владельцам квартир о необходимость вовремя перезаключать договора аренды земли. В случаях, когда земля под многоквартирным домом принадлежит другому владельцу, заключение договора аренды – общая обязанность землевладельца и владельца квартиры.

– Закон о квартирной собственности определяет, что плата за пользование землей под домом ее владельцу является обязанностью квартировладельца, в свою очередь в Законе об управлении жилыми домами определено, что заключение договора об использовании земли, присоединенной к дому с ее владельцем является одним из обязательных действий по управлению домом. Владельцы квартир и владелец земли, договорившись между собой, решают, на каких основаниях заключать договор об аренде земли, – поясняет Яна Антсоне.

Если владельцы квартир в многоквартирном доме или уполномоченная ими персона не достигает договоренности об условиях аренды земли под домом, владелец земли имеет право обратиться в суд. Яна Антсоне обращает внимание на то, что в соответствии с законом, стороны, договорившись о цене за аренду земли, подтверждают это в письменном виде. Если стороны не могут договориться по цене, то она устанавливается на уровне шести процентов от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с изменениями в в законе «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов» с 2015 года арендаторы в дополнении к плате за аренду больше не должны компенсировать хозяину земли расходы на налог на недвижимость.

Откровения в вопросе аренды земли

Суд отклонил многочисленные иски владельца земли к жителям нескольких многоквартирных домов по ул. Мейю цельш, которых в суде представляет JNĪP, – с требованием вернуть долги за пользование землей.

Не сумев договориться с владельцами квартир по договору об аренде земли, он обратился в суд. Иск ошибочно был выдвинут в адрес управляющего, а не владельцев квартир, в итоге вопрос об аренде земли, на которой стоят несколько многоэтажных домов по Мейю цельш, до сих пор не решен.

– По просьбе собственников квартир одного дома по ул. Мейю цельш мы обратились в Министерство экономики с вопросом, кто должен платить за уборку территории в случае, если между владельцем земли и жителями не заключен договор.

Эксперты министерства ответили, что в Законе об управлении жилыми домами об этом ничего не сказано и в таком случае надо руководствоваться Гражданским законом, который говорит, что содержать в порядке земельный участок должен ее владелец, если, конечно, соглашении с жильцами это не определено в каком-либо другом порядке.

JNĪP подсчитал: жители одного только дома по ул. Мейю цельш заплатили за уборку спорного участка примерно 15 000 евро.

– Нам пока не известно, как такую ситуацию оценивают коллеги из других городов Латвии, – замечает руководитель юридического отдела JNĪP. – Однако в случае необходимости мы готовы представлять интересы владельцев квартир в суде, дабы прояснить, чьей обязанностью является покрывать расходы на содержание земельного участка до момента, когда ее владелец договаривается с квартировладельцами о размере арендной платы за землю и порядке ее пользования.