Указания о порядке проведения общих собраний собственников в многоквартирных домах
- Информация о материале
- Категория: Законы
- Опубликовано: 20.07.2013, 09:38
I. Общие правила
1.1. Обязанностью всех владельцев объектов приватизации в многоквартирных домах (квартир, мастерских художника и нежилых помещений), физических и юридических лиц, является участие в управлении и обслуживании общего имущества дома и покрытие расходов, связанных с управлением и обслуживанием жилого дома – пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику объекта приватизации.
1.2. Владельцы квартир могут объединиться в общества или заключить договор об обслуживании и управлении принадлежащего им общего имущества, руководствуясь требованиями нормативных актов и правил Кабинета Министров.
1.3. Первое общее собрание владельцев квартир в доме созывается с целью принять решение о дальнейшем управлении и обслуживании общих частей дома, а также о создании общества собственников или заключении коллективного договора в порядке, установленном Гражданским законом.
1.4. Собрать общее собрание могут следующие лица (далее в тексте – инициаторы):
■ один или несколько владельцев квартир;
■ управляющий.
1.5. Подготовку к общему собранию проводит его инициатор, в его обязанности входят следующие работы:
■ составление списка владельцев квартир;
■ определение места и времени проведения общего собрания;
■ разработка проекта повестки общего собрания;
■ письменное информирование владельцев квартир жилого дома, управляющего, самоуправления или государственного владетеля дома о дне созыва собрания, повестке дня, времени и необходимых для регистрации участников собрания документах;
■ размещение объявлений об общем собрании на видном месте;
■ подготовка предложений, которые будут обсуждаться во время собрания.
II. Порядок общего собрания
2.1. Инициатор обеспечивает регистрацию участников собрания в общем списке.
2.2. Во время регистрации владельцы квартир показывают удостоверения личности, уполномоченные лица физических и юридических лиц предъявляют доверенности, которые должны быть заверены общим собранием и зарегистрированы в списке участников собрания.
2.3. Свое участие в собрании владельцы квартир и уполномоченные заверяют подписью в регистрационном списке.
2.4. Список участников собрания и доверенности присоединяются к протоколу общего собрания.
2.5. Во время общего собрания избирается председатель собрания и секретарь. Происходящее во время собрания протоколируется. Порядок собрания должен соответствовать регламенту, принятому участниками.
2.6. Общее собрание принимает решение о том, имеют ли наниматели квартир право участвовать в общем собрании (без права голосовать).
2.7. Во время общего собрания у каждого участника столько голосов, сколько отдельных собственностей ему принадлежит. Если одному собственнику принадлежит более 50% отдельных собственностей, он получает не более 50% голосов от общего числа участников общего собрания.
2.8. Решения по каждому вопросу, обсуждаемому на общем собрании, принимается простым большинством голосов.
2.9. Выполнение решения общего собрания обязательно для всех владельцев квартир, если «За» проголосовало более половины владельцев отдельных собственностей.
III. Вопросы, рассматриваемые на общем собрании
3.1. Владельцы квартир во время собрания рассматривают следующие вопросы:
• решения о дальнейшем обслуживании дома;
• определяют порядок дальнейшего созыва общих собраний и принятия решений;
• выбирают уполномоченное лицо или лиц для создания структуры по управлению домом и определяют объем их полномочий.
3.2. Общее собрание собственников может принять решения и по другим вопросам, связанным с общей собственностью и обслуживанием жилого дома. Согласно Закону о квартирной собственности, только общее собрание может принимать решение по таким вопросам, как:
1) изменения общей собственности (увеличение, уменьшение);
2) определение порядка использования общей собственности владельцами квартир;
3) создание или отмена права первой руки владельцев квартир на выкуп;
4) выдача и отзыв доверенности;
5) определение ограничений прав пользования;
6) передача общей собственности в пользование;
7) форма управления общей собственностью;
8) определение отдельных или всех видов работ управляющего по управлению жилым домом;
9) определение расходов на управление жилым домом и порядок их оплаты;
3.3. Решения общего собрания выполняет управляющий домом или уполномоченное лицо жителей.
IV. Прочие правила
Протокол общего собрания следует составлять в двух экземплярах. Первый экземпляр передается на хранение управляющему, второй – уполномоченному лицу дома.
Важно знать!
■ Если решение общего собрания принято в законном порядке, то его исполнение обязательно для всех владельцев квартир.
■ Признать решения общего собрания не имеющими силу может только суд. В таком случае решение общего собрания остается в силе только для владельцев квартир, проголосовавших «За». Остальные могут решение не исполнять.
■ Решение общего собрания может быть признано недействительным, если само решение или процедура его принятия противоречат законам.
■ Поскольку решение общего собрания является обязательным для выполнения каждым владельцем квартиры дома, то каждый владелец должен получить возможность проголосовать «За» или «Против». Поэтому организаторы собрания согласно закону должны пригласить на встречу всех собственников, даже если те заведомо настроены против обсуждаемого решения.
■ Третье лицо, не являющееся собственником квартиры или управляющим, не имеет права созывать общее собрание владельцев квартир. Для владельца квартиры приглашение на общее собрание, полученное от третьего лица, не является обязательным.
■ Закон говорит, что каждый владелец квартиры должен получить письменное приглашение на общее собрание. Приглашение может быть и другим – например, по электронной почте, если такой порядок одобрило предыдущее общее собрание. Однако надежнее выдавать повестки владельцам квартир под подпись или высылать их заказными письмами, чтобы в спорном случае доказать, что все собственники были информированы о времени, месте и повестке дня будущего собрания.
■ Приглашения высылаются не позже, чем за неделю до собрания собственников.
■ В день встречи необходимо убедиться, что собрание имеет право принимать решения. Оно считается легитимным в случае, если пришло более половины собственников квартир. Убедиться в этом можно с помощью информации Земельной книги обо всех собственниках квартир. Эти сведения доступны по адресам www.lursoft.lv или www.zemesgramata.lv (информация предоставляется за дополнительную плату).
■ При регистрации участников собрания в общем списке необходимо удостовериться, что на встречу пришел именно владелец квартиры или его уполномоченный с соответствующей доверенностью.
■ Если одна квартира принадлежит двум или даже трем лицам, собственники во время собрания будут иметь только один голос. Голосовать будет один из владельцев, уполномоченный на это прочими совладельцами квартиры.
■ Важно правильно оформить регистрационный список участников собрания. В нем указываются:
• имя и фамилия собственника квартиры
• персональный код
• номер квартиры, которую он представляет
• доверенность, если такая имеется
• документ, удостоверяющий право собственности (выписка из Земельной книги, договор купли-продажи, вступившее в силу решение суда и т.д.)
• подпись.
Все эти данные необходимы для того, чтобы идентифицировать участника собрания и убедиться в том, что человек имеет право голосовать.
■ При рассмотрении вопроса на общем собрании важно убедиться, что решение данной проблемы действительно находится в компетенции общего собрания. Определить это просто: общее собрание имеет право принимать любые решения, связанные с общей собственностью. Но оно не имеет права распоряжаться отдельными квартирными собственностями или финансами домоуправления.
■ По каждому вопросу участники собрания голосуют только один раз – «За». Голоса подсчитываются, и в зависимости от того, проголосовало ли «За» простое большинство собственников квартир, решение считается принятым либо отвергнутым. Это значит, что в 100-квартирном доме для принятия решения необходимо поддержать его 51 голосом.
■ Есть некоторые вопросы, для решения которых простого большинства голосов собственников недостаточно. Закон о квартирной собственности говорит, например, что для принятия решения об изменениях общей собственности и порядке использования общей собственности владельцами квартир необходимо, чтобы решение поддержкало 100% владельцев квартир.
Другими словами, если кто-то из владельцев квартир предлагает снести дом или, наоборот, надстроить лишний этаж, решение должны одобрить все без исключения собственники. Общее собрание требуется также, если предполагается, например, запретить владельцам квартир пользоваться подвалом или, напротив, разрешить кому-то разбить на общей земле огород.
■ Протоколы необходимо нумеровать по порядковому номеру общего собрания, это поможет избежать путаницы. В протоколе обязательно отражается число голосов, поданных за каждое принятое решение. Принятые решения также вносятся в протокол.
■ Тщательного оформления требует последняя часть протокола – само решение. Решение должно быть четким, не допускающим двухсмысленной трактовки. Например, если общее собрание выбрало старшего по дому, то необходимо пояснить какими полномочиями этот человек наделен (например, можно поручить домоуправлению согласовать со старшим по дому все ремонты на сумму более 200 латов, приглашать его на переговоры с собственниками земли под домом, принимать ремонтные работы только в присутствии старшего). Если принимается решение о ремонте, то нужно указать источники финансирования (накопления дома, повышение платы за обслуживание с целью быстрее такие накопления создать и т.д.) и сообщить, если дом желает поручить ремонт конкретной фирме.
■ Протокол общего собрания необходимо передать управляющему.
